这个香港人最青睐的三线城市,正在迎来前所未有的机遇(5)
擒贼先擒王,看房看龙头板块。我们重点来对比下,东莞和惠州最有价值的板块。
1.东莞的滨海、临深片区
东莞的滨海片区,以虎门、长安两大强镇为核心,本身就是产业强镇,而且地理优势明显。
靠近深圳的宝安,离深圳前海40公里。
交通也有优势,未来是东莞的交通枢纽所在,目前可以在莞深边界搭乘深圳黄金地铁11号线,直达深圳两大核心区南山和福田。
但是这里的房价已经去到3万/平,而且有房在售的一手楼很少。
而东莞的临深片区,以凤岗、塘厦两个镇为主,靠近深圳的龙岗和龙华,位置上是离深圳最近的。
房价达到2.5万到3万不等,但是配套不够完善,周边都是工业园,居住氛围不是很好。
东莞由于有政府限价,很多楼盘会存在双合同的情况,购房款拆分成合同款和装修款。
装修款不能贷款,合下来真正的首付大概要去到6-7成。
2.惠州的临深片区
而惠州的临深片区,包括惠阳和大亚湾,是惠州最靠深圳的区域,毗邻深圳东部的坪山和龙岗两个区。
龙岗和坪山是深圳1.6万亿大手笔投资的东进战略最重要的两个区域,这里到深圳福田通勤距离大概50多公里。
如果说产业,这里相比东莞肯定要弱得多,但作为深圳的睡城,这里却是最受深圳人置业欢迎的区域,这里8成的客户都是来自深圳的购房者。
与东莞的滨海新区类似,深圳的14/16号地铁也延伸到深惠边界,而且已经规划要延长到惠阳和大亚湾。
因为惠州城区常住人口不足的问题而暂缓地铁延长线的建设,但是作为大湾区东岸重要城市,广东GDP排第五的城市,受到人多地少的深圳辐射的影响,地铁规划被批只是时间问题,而且时间不会太久。
而地铁一旦获批,首先开建的就一定是深圳接驳惠州的14和16号线,分别连接惠阳和大亚湾。
哪怕现在地铁还没建,因为这个片区是紧挨着深圳,去深圳境内的14、16号线的终点站依然不远,2-5公里内,公交15-20分钟可以接驳。
房价方面,惠阳从去年年初开始实施严格限价,大惠阳片区的均价在1.4万/㎡左右,而且因为监查严格,没有双合同。惠州也没有真正意义的限购,外地人不用交社保就能买房。
3.东莞的滨海、临深片区与惠州临深片区对比
相比惠州,东莞的滨海片区产业优势突出,而临深片区的距离优势也很明显,两个片区都有独特优势,纯论价值,比惠州临深片区更高。
但是结合价格来看,3万的房价已经达到高位,和滨海片区靠近的深圳宝安的沙井、福永等地方也才4万出头,房价优势并不明显。
而惠州临深片区,均价1.4万,与旁边深圳坪山4万的房价存在3倍价差。以这个价差来看,惠阳核心片区均价上2万我认为不是问题,相差10几公里,价格差个2倍,那才算合理。
也就是说因为政府限价,有40%的涨幅空间是被压制住的。
加上大湾区利好和深圳东进带来更多的居住外溢,房价上涨空间是一定有的。
还有很重要的一个区别在于限购政策。惠州不限购,加上房价低,投资门槛比东莞低很多。
惠阳首付50万左右就可以投资,而东莞滨海、临深两个片区不仅要先交社保才能买房,而且由于双合同,首付往往要一百多万。
相比而言,惠阳就特别适合没有房票或者手上流动资金不多的投资者,50万的资金门槛几乎已经达到有价值城市的投资底线了。
惠州有很高的投资价值,但不代表任何区域都能买,在我眼里真正有投资价值的区域和项目并不多。所以哪怕惠州价值再高,楼市再火热,要挑对的项目你的投资才能挣钱。
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必须遵守的几条准则
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