对话|刘煜辉：房企至少有3至5年的“痛苦期”

所谓滞胀，其实就是一套经济机理，放在相对专业一点的宏观分析框架中，简单点就是总需求与总供给的问题。

当房市供给过于膨胀的时候，它就会大量占用经济中的要素资源，因此会对经济系统中真正创造财富、价值的企业形成“挤出”。在形成“挤出”之后，宏观上就会造成国家长期经济的潜在增长动能越来越衰弱，甚至会出现下坠的可能性。而与此同时，关于房子的总需求非常高，随之就会对土地财政、庞氏债务链以及各种各样主体的资产负债表产生影响，这些因素也会使得总需求大幅度提高。因此供给与需求之间就会撕裂出一个越来越大的口子，这对应的就是通货膨胀。当通货膨胀发生在经济下落的过程中，所以对应的就是滞胀，它背后其实是有一套经济规律的。

房地产企业应该加快周转率。当今房市肯定是在一个下落过程中的，如果房企的周转率不加快、存货占用大量的公司资源，那是非常痛苦的。在这个过程中，财务的压力是非常大的，因此房企对于手里存货的处置要加快，比方说从拿地到开发的进程，这个周期都要缩短；然后定价要更加的灵活。简单讲就是房企需要迎合房地产市场现在下落的趋势，加快周转、高度重视流动性、保持流动性市场、维持一个健康的财务结构是十分重要的。

在一个房地产下落的周期中，就是刚才讲的“活下去”的情况下，如果房企是逆周期而动，在周期涨逆迟滞的时候，手里面大量存货占用大量资源，并且负债率很高的话，那房企就有可能被消灭、被淘汰。

不同房企可能对宏观经济的周期和趋势的判断是不太一样的。作为万科来讲的话，我们多年观察下来发现它的企业文化、包括它的整个决策都有很强的逆周期特征，它对于经济周期的变化有很强的忧患意识。

所以房企如果在一个经济扩张的周期中，这些企业往往会膨胀得很厉害，可能可以获得更多利润，因为此时的杠杆价格高。但是，一旦遇到经济周期拐点的时候，按这些企业的思路，由于它本身的惯性就来不及回头，往往在这个过程中间会承受很大的财务压力和巨大的痛苦，它就需要经历一个比较痛苦的调整过程。我觉得可能在中国，绝大多数都是这样的企业。而且他们当下、可能包括接下来的一段时间内，肯定是在经历一个前所未有的痛苦的事情。

所以万科喊出来要“活下去”，其实是我觉得它不仅仅是对自己喊的，也是对同行喊的。想要“活下去”，就要加快它们的周转率、要盘活资产。

我国的房地产周期其实很长，从98年开始到现在差不多快20年，都是繁荣期。如今顶点要翻下来的话，这个调整我们虽然不能讲两边完全对称，但一定是有一个时间段的，右侧的过程应该是以年计的，会有至少3、5年的“痛苦期”。

每个人判断不一样，我个人认为随着棚改的推动因素结束，三四线的房价可能会进入一个比较明显的增加或者回落的趋势，并且可能会非常明显。因为三四线城市，房价没有外在的货币方的驱动，没有人口集聚的因素支撑，不太可能出现过去两年的房价大幅上涨的情况。

房产税是肯定会出台的，并且中国的税制的调整也一定是往这个方向走的，要从一个间接税为主体的税率转向直接税，这是所有西方成熟国家的一个方向，中国也必然也要走向这个方向，并且会跟财税改革的进程的节奏相匹配。