为什么不能碰商住和商铺

秋天的颐和园 摄影：周老板

最近几次的线下沙龙，都在有人问商住两用房要不要买，微博私信里也有不少人问，我原本觉得这件事很好判断，但是没想到这么多人还不清楚。

今天我就把整体逻辑给大家讲一下。

商住两用房，其实这个叫法就不合规，政府批地的时候，是按照综合用地来批的，在这种土地上盖的房子按理说主要是商用。但是开发商为了赚取利润，就给这种房子加上了居住的功能，还给房间配备了上下水，有的还能给每户通上燃气。这些努力都是为了将来房子好卖。

但是一般情况下，政府在验收的时候，其实还是按照规范来，也就是说，上下水包括燃气是绝对不能通到每户的。开发商一般是先预留好孔洞，然后让建委来验收，验收合格之后再安装上下水等。（当然，事前开发商都会打理好关系）

到这其实各位就能看出来，商住两用房本来就是一种很微妙的产品。政府如果需要控制楼市，那么从商住两用房这下手，再正常不过了。去年上海还闹出了要拆掉上下水的事，后来也不了了之了。

很多关注商住两用房的朋友知道，现在北京的商住限购应该比住宅还要严格，而且还需要全款。这是为什么呢？

我们知道，从2016年开始，北京楼市开启了一轮大牛市，不仅住宅价格猛涨，连商住的价格也在快速上涨。那个时候我去售楼处看房子，销售都爱搭不理的，毕竟那会儿房子不愁卖。

这种大牛市之下，很容易触发人们投机的热情。北京的住宅限购本来就比较严格，所以炒作的空间虽然有，但是并不大。而此时，商住就是一个有巨大炒作空间的产品。

很多人可能没有概念。

我跟大家举个例子，各位想象一下，如果有人筹到一大笔上亿的资金在北京买几千平米商住，然后做杠杆折掉一半再买几千平米，如果一年每平米上涨1万元，这是多少利润？这种行为叫公司化“炒房”。如果市面上就几家大公司在开这种业务，那么风险有多大？

为了严控金融风险，所以在住宅加强限购限贷的同时，也必须把商住的口子堵上。这个不用问我真的假的，你们就当听故事好了……

去年326政策后，北京的商住限购比住宅还要严格，这样整个房产市场的金融风险就基本上控制住了。限购之后，北京的商住价格下跌了大概20%多。

客观来讲，现在北京的商住价格并不贵，而且目前的政策我觉得应该是史上最严了，未来只有放松的空间，再加码的可能性不太大。

所以说，如果有人问我现在商住要不要出手卖掉，那么我的回答肯定是，如果不着急完全可以等政策放松之后，价格有了一定回升再考虑卖。非要在价格底部出手，不但亏了不少钱，而且还不好卖。

那商住到底要不要买呢？

这个问题我也干脆点，直接把答案给你们。那就是尽量不要买，土豪随意。

虽然说现在商住的价格比较低，但是必须全款买，资金成本其实是很高的。而且具备商住的购房资格的人都有北京购房资格，那何必要买商住呢，所以也就土豪随意了……

从过往历史看，商住的整体回报率比住宅低多了。

下面讲一下为什么商住的投资回报率低。