棚改大限将至，这些城市最危险

政策转向，比预想中要快很多。

近日，国务院常务会议明确指出：

因地制宜调整完善棚改货币化安置政策，商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县，要尽快取消货币化安置优惠政策。对新开工棚改项目抓紧研究出台金融支持政策，严禁借棚改之名盲目举债和其他违法违规行为。

这是继今年6月国开行收归棚改贷款审批、7月住建部定调棚改货币化“因地制宜”之后，再一次从最高层面对棚改政策进行定调，而且政策基调更加严厉。

这些政策传达的信息再明确不过，那就是棚改货币化加速退潮，房价暴涨的城市再无游移空间。一个“尽快取消”，一个“严禁”，这显然不是某些自媒体所认为的“棚改悄悄回归”。

事实上，棚改大限将至。棚改货币化已经熄火，棚改离2020年的收官之年也已为时不远，三四线的房价何去何从？

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大限之一：棚改货币化退潮

离2018年结束还有不到90天的时间，但棚改货币化退潮已经尘埃落定。

与两个月前住建部对棚改的定调相比，这一次国常会的基调更加明显。

其一，棚改货币化退潮要全面加速。

国常会要求房价上涨城市“要尽快取消棚改货币化政策”，而两个月前住建部还只是“有针对性地及时调整棚改政策”。多了“尽快”两个字，不只是修辞上的文字游戏，而是政策收紧的信号。

其二，取消棚改货币化的范围扩大。

虽然这两次都说要“因地制宜”，但大环境已经完全不同。两个月前的“因地制宜”，背后有“商品住房库存量较大的地方，可以继续推进棚改货币化安置”的注脚，为一些城市留下空间；这一次，没有提及这一点，倒是与“尽快取消”的基调相一致。

其三，棚改乱象将会得到整治。

严禁借棚改之名盲目举债和其他违法违规行为。言外之意，就是棚改乱象滋生，需要大力整治。这其中最典型的是莫过于地方肆意扩大棚户区改造范围，无论是不是危房旧房，乃至建设良好的城中村、居民楼，全部纳入拆迁范围，以此扩大棚改范围。

短短三个月内，政策为何收紧到如此地步？

最主要的一个原因是，三四线去库存基本完成，棚改货币化退出顺理成章。

从全国数据来看，目前全国百城楼市库存已经跌回2011年的水平，全国性的去库存已无必要；

从三四线城市数据来看，目前三四线城市库存普遍跌回到9年前，棚改货币化去库存也无继续的必要。

事实上，过去以高库存著称的呼和浩特已率先“全面取消去库存”，长春更是率先取消“棚改货币化安置奖励”。（更多参阅《》）

棚改货币化全面熄火，三四线楼市早已是强弩之末。部分三四线城市已经开始降价，甚至出现因为降价而导致的退房潮。（更多参阅《》）

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大限之二：棚改终极收官

比棚改货币化退潮更具深远影响的，是棚改必然有一天会收官。

先来解释下，很多人搞不清棚改与棚改货币化的区别。棚改是棚户区改造，拆旧建新，本身是个民生工程，而棚改货币化是最近两年新发明的棚改安置方式。

以前棚改，基本都是用新房来安置拆迁户，“以房换房”，不会制造新需求，未必会刺激房价上涨。货币化安置，拆建之间有两三年的建设周期，拆迁户拿到钱之后只能在现有市场购房，手握重金的拆迁户入场，自然刺激市场情绪，推动房价上涨。

换句话说，棚改货币化相当于央行对三四线楼市定向放水。大拆大建加上大补贴，加上房价普涨的情绪驱动，从而彻底激活三四线楼市，引发新一轮的全民抢房潮。

从数据上看也是如此，2008-2012年我国改造各类棚户区1260万套，2013年是320万套，2014年是470万套，这6年改造总量超过2000万套，但对房价的刺激极其有限，因为当时的改造基本都是“以房换房”式的安置，基本没有货币化补贴。

我们在前面说过，棚改收官之年是2020年，为什么说是2020年？

根据2014年3月发布的《国家新型城镇化规划（2014~2020年）》，明确到2020年基本完成城市棚户区改造的任务。

在此框架之下，2014-2017年，我国推出1800万套的棚改计划，并且超目标完成。随后在2018-2020年，又提出1500万套的棚改任务。到2020年，全国性的棚改将基本完成。

这意味着，从2005年开启的棚改，将会在2020年彻底结束。届时，既无棚改货币化定向放水的加持，甚至连棚改都将失去的三四线城市，将会彻底暴露其本来面目。

或许，不用等到2020年，目前已有不少城市完成棚改任务。有城市早已没有棚户区，有城市在改造中将一些根本不符合棚户区条件的房子混入其中。

过去在棚改式放水的刺激需求下，或许还会睁一只眼闭一只眼，当棚改进入强监管节奏，这些小动作也将玩不转了。

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哪些城市最危险？

楼市上行期和下行期的玩法，完全不一样。

在上行期，中国式房价上涨，向来是皆大欢喜式。货币放水和情绪驱动的双重效应，让三四线也能获得与一二线相同的上涨能量。

但当楼市进入下行期，逻辑就发生变化。这个时间点，看的不是谁还能上涨，而是谁抗跌能力更强。

显然，经济、资金、产业、人口全部占优的一二线城市最有抗跌性，经济基本面一塌糊涂、产业缺乏成长空间、人口外流相当严重的三四线城市最危险。

所以，哪些城市最危险？

其一，棚改货币化安置比例越高的地方越危险。

货币化安置比例越高，就意味着放水的效应越强，过去房价上涨来自于放水效应的因素就越多。如果以棚改货币化为特征的定向放水暂停，那么这些城市房价也会最先遇到挑战。

从全国范围来看，黑龙江、吉林、内蒙古的依赖度最高，新疆、陕西、贵州、宁夏次之，湖南、云南、青海、甘肃、山东、山西、湖北的比例也都不低，这些省份的三四线城市面临的调整压力较大。

其二，经济基本面较差的城市，未来最危险。

以最近陷入风口浪尖的湖南耒阳市为例，耒阳2018年上半年财政收入仅为10.63亿元，比去年同期下降了23.36%。受此影响，耒阳国库资金严重不足，公务员工资一度迟发。

耒阳不是孤例，反而是更广泛的三四线城市的代表。

这两年，在棚改货币化的刺激之下，很多小城市土地财政暴涨，房地产对经济产生一定拉动作用，掩盖了其经济基本面持续下行的趋势。如今棚改货币化熄火，基本面将要全部被裸露出来。

其三，人口持续流出的地区，未来房价也很堪忧。

众所周知，人口是房价的长期基本面，失去人口的支撑，房价势必将会回落。即使在大放水下，房价能够暂时上涨，但如果未来无人接盘，房价也只有黯然落幕的下场。

从泽平宏观梳理的数据看，2011-2017年全国至少有225个地区人口净流出，人口净流出地区主要集中东北地区、中西部的大部分地区以及东南沿海的非核心城市等。这些地区的三四线城市的房价前景存在极大的疑问。