六成人预期房价不再涨，降价潮还有多远？

文|凯风

变化比预想中来得更快一些。

从8月开始，土地流拍日甚一日，地价创下5个月以来的新低。从一线到二线，新房打折降价潮势头越来越猛，总裁特批房、团购房、特价房、员工内部房名目百出，房企为了回笼资金使劲浑身解数。

与此同时，广州杭州厦门等热点楼市掉头直下，二手房交易量大幅走跌，价格开始松动，市场一片凉凉之声。

就在这个关头，央行发布一份权威调查报告，再证市场预期的变化。

1看涨的减少，看跌的增多

每个季度，央行都会发布一份城镇储户问卷调查报告。最近发布的三季度报告，数据出现一些新变化：

1、预期房价上涨的居民比例33.7%，而上一季度这一数字是36.5%，减少2.8个百分点。

2、预期房价下跌的居民比例为9.6%，上一季度数字是8.5%，增加1.1个百分点。

3、预期房价基本不变的比例是45.9%。上一季度数字是44.7%，增加1.2个百分点。

4、对于未来3个月准备增加支出的项目，购房占比为22.5%，上一季度数字是23%，减少0.5个百分点。

央行这份调查，可以总结为一句话：看涨的居民减少，看跌的居民增加，打算出手买房的人变少，接近六成居民认为房价不再涨。

虽然数据变化幅度不大，但在过去几个季度，看涨的居民比例一直在增加之中，最近却戛然而止，掉头直下，这足以代表市场预期的悄然转变。

如果认为央行调查有局限性，那边来看另外一组数据：广深两大一线城市二手房业主报价指数大幅走低。

广州有65%的楼盘下降报价，主要集中在5%左右；深圳有56.5%的二手楼盘下调报价，幅度主要集中在1%-10%之间。

两大一线城市二手房报价指数同时走低，意味着市场预期的巨大变化。

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2从看涨到看跌有多远

在楼市里，预期比黄金更重要。

这几年的楼市预期，犹如过山车一般，上下起伏，反复震荡。从2014年的全民悲观到2018年上半年的全民抢房热，四年时间，“买到就是赚到”的预期深入人心。

然而，短短几个月过去，市场却是一片喊凉之声，完全没了“买到就是赚到”的全民狂热。

这几个月，到底发生了什么？

先是2018年6月，楼市放水完全不及预期。货币是开始宽松了，但这一次不是大水漫灌，而是定向滴灌。即便资金在银行中空转，并未定向进入中小企业，但这些钱也被严格限制进入楼市。

接着2018年7月底，重要会议提出“坚决遏制房价上涨”。这一次没有“过快”两个字，也就意味着失去弹性空间。随即，8月初，住建部门要求“楼市调控不力，坚决问责”，信号再明显不过。

与此同时，棚改货币化开始全面收缩。呼和浩特率先打出了“全面停止去库存”的第一枪，长春率先在国内取消“棚改货币化安置奖励”，更多热门城市加码限售、限企业购房等调控手段。

时间进入9月，贸易争端仍然没看到缓解的势头，而美国的加息箭在弦上。房贷利率再次攀上新高，丝毫没有任何放松的势头，这又进一步加剧了市场的犹豫心理。

就在这时，厦门楼市率先爆出“土地价格腰斩、房价大跌”的消息，随后广州新房降价打折潮引发全民关注，杭州二手房腰斩更是让人跌破眼镜，一众网红城市楼市纷纷凉凉。

自此，市场预期走上了不归路。

3下一步怎么走？

这一次房价上涨预期的扭转，是多重因素作用的结果。

其一，贸易争端一波三折，美国加息正在路上。

其二，放水完全不及预期，楼市通道受到严格限制。

其三，政策全面严控，坚决遏制房价上涨，态度之严厉，前所未有。

其四，市场自身对风险感受愈发明显。居民杠杆率居高不下，“六个钱包”所剩无几，存款增速创新低，消费增速创新低，高房价成了经济拖累。

所以，要想回答下一步房价到底怎么走，只需看这四大因素会发生怎样的变化。

一方面，贸易争端短时间难以结束，而新一波加息即将到来，宏观经济面临放水刺激经济与防止资本外流的两难，宽松空间越来越有限，所以指望楼市继续上涨并不现实。

另一方面，政策态度仍旧强硬，这一轮政策的核心基调是“稳”，既要防止房价继续大涨，又要防止大跌带来的风险。

稳字当头，出头鸟必然要打，而一旦下跌趋势确立，必然也会有支撑手段。

所以，楼市冰封就成了最终选择。在《楼市冰封期买房指南》一文里，我们曾指出，冰封在20年的楼市上行周期里还是头一遭，这意味着一切投资逻辑都将发生变化。

冰封周期，可能是一两年，也有可能是三四年，对于这个新周期，所有人都要做好心理准备。

来源：国民经略（guominjinglve）

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