宅基地抵押广东云浮试点 农户违约或被回收用地

  记者实地采访获悉，试点地区之一的广东云浮市郁南县农户从2012年开始可申请利用宅基地使用权等申请农户建房贷款。其具体操作是：农户通过政府下属国鑫投资公司进行免费担保，从银行获得贷款。

  尽管当前尚未出现不良贷款，但有关部门已在考虑不良贷款的应对方式。云浮市副市长黄志豪称，宅基地可以集体内部流转。此外，郁南县亦在最新的汇报文件中称，如农户违约未能归还贷款的，依约将担保的宅基地收回。

  建房贷款八成通过宅基地抵押

  为解决建房资金难题，激活、扩大农村消费贷款领域，2012年起，郁南县的农户即可通过农村闲置宅基地使用权、土地承包经营权、林权等作为担保物，向农信社、农业银行等金融机构贷款建房。

  郁南县平台镇委书记叶伟光与南都记者交流时表示，据他了解，80%的农户建房贷款均通过宅基地抵押进行。而郁南县的数据显示，目前农村的平均建房面积约在150至250平方米之间，按600元/平方米计算，农村建房成本约在9万至15万之间。“部分贷款在3万至5万之间。”叶伟光表示。

  云浮市副市长黄志豪介绍郁南县的经验时表示，郁南在2012年首次尝试通过政府设立平台公司郁南国鑫投资有限公司，农民可以通过把宅基地抵押给国鑫公司，再由相关职能部门出具抵押物价值评估报告，最后由国鑫公司为农户提供担保。

  “农村宅基地的权属证明尚不完善，农户未能提供有效的权属证明为抵押贷款项目开展增添了不少的麻烦，项目开展首要任务是先对抵押物确认权属。目前三分之二以上的村民代表签名确认权属并同意申请人以抵押物做抵押。”叶伟光介绍称。而郁南县亦在汇报文件中称，因为是集体土地，在农村宅基地建房一般是没有房产证的，而缺少权属证明，房产部门就不能对土地上的房屋进行价值评定，造成村民固定资产一定程度“缩水”。

  事实上，在宅基地抵押试点中，政府的支持增加了金融机构的信心，国鑫免费为农户进行抵押担保。不过，为降低国鑫公司和金融机构承担的风险，叶伟光表示，项目实施一年多后，将引入保险公司。也就是说，目前已将建房贷款项目从政府包揽引导到市场上来运作，具体的做法是“政银保”合作模式，农户申请贷款需购买建房贷款违约保险，保险费按贷款本息的2%收取，保费由投保人支持30%，由“政银保”合作农村贷款风险超赔补偿资金支付70%。

  宅基地可在集体内部流转

  那一旦出现不良贷款，国鑫公司如何处置抵押物？

  按我国法律规定，宅基地的所有权和使用权是分离的，其所有权属于集体，但使用权属于房屋所有人。农村村民的宅基地使用权是基于“村民”的特定身份取得，村民只有宅基地使用权，不能随意对宅基地进行处置。而据《广东省人民政府办公厅关于印发广东省城镇化发展“十二五”规划的通知》，“允许转户农民在自愿基础上通过市场流转方式出让承包地、房屋、合规面积的宅基地并获得财产收益，解除农村劳动力进城落户的后顾之忧。”

  “宅基地可以同村之间转让，内部也有价格。”黄志豪说，集体的土地集体内部流转是可以的。叶伟光表示，倘若无法偿还贷款，郁南县允许宅基地在集体内部进行流转，对象为本县或本村村民之间。而据了解，未来有两种处置方式：在保证村民有房子居住的前提下，将其宅基地上建筑的房子部分出租还贷，或者售出房子并将其名下的宅基地转让至其他村民。此外，黄志豪还透露称，若农户违约，考虑将宅基地收回用以城乡土地增减挂钩机制或复绿(恢复为绿地)等，目前正与国土部门商讨这些处理方式。

  评级好才能获贷

  避免不良贷款出现的另一个重要手段是紧抓信用评估。

  南都记者获悉，目前郁南县农村信用联社为主要合作机构，农业银行和邮政储蓄银行当地支行亦为协办金融机构。在落实抵押担保前提下，农村担保贷款单户一般在5万元以内。与此同时，贷款额度最高不得超过抵押担保物评估价值的70%。贷款年限一般为5年。在贷款利率上，被评为优秀等级信用户的贷款利率按人民银行同期同档次基准利率执行，抵押率最高为70%；较好等级的新用户贷款利率为基准利率上浮10%，抵押率最高60%；评为一般或以下的用户不给予担保及贷款支持。

  据了解，截至今年5月份，郁南县符合评级条件的53847户农户中有49650户参与信用评级，41515户被评定为信用户，授信2.9万户农户3.6亿元。

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