加强房屋买卖合同纠纷民事诉讼法律监督

　　● 本报记者 昝秀丽

　　最高人民检察院5月9日表示，加强房屋买卖合同纠纷民事诉讼法律监督，以能动履职依法维护房地产交易秩序。

　　最高人民检察院介绍，近年来房屋买卖合同纠纷案件数量和涉案标的额均大幅上升，有的当事人不服司法裁判，向检察机关提出监督申请。检察机关认真贯彻实施民法典，依法加大法律监督力度，一季度共办理房屋买卖合同类民事诉讼监督案件800余件。

　　房屋买卖合同纠纷案件主要有三方面特点：一是房屋出卖人“一房二卖”给买受人造成经济损失；二是房屋实际所有人与权利证书登记人不一致产生房屋权属争议；三是房屋买受人购买明显低于市场价格房屋易给自身造成损失。实践中，房屋权利证书登记人有时并非房屋实际所有人。在房屋名义登记人出售房屋，而实际所有人对出售行为未予追认的情况下，，该行为属无权处分行为。此时，若房屋买受人购买房屋的价格明显低于市场价格，其购房行为可能不构成善意取得，不受法律保护。

　　结合监督办案实践，检察机关提示，房屋出卖人和买受人均应自觉遵守国家房地产登记制度及有关政策，诚信交易并积极采取措施防范潜在交易风险，避免引发不必要的民事纠纷甚至民事诉讼，最大限度维护交易安全。

　　具体来看，一是及时办理房屋权属登记。房屋买受人购买房屋后，应及时办理房屋权属登记，避免房屋出卖人再次出售房屋给自己造成损失。

　　二是合伙买房应完善内部协议。我国实行不动产产权登记制度，合伙买房可能导致房屋实际所有人与登记名义人不一致，产权登记不能反映房屋真实权利情况，造成认定房屋真实权属关系困难。因此，合伙买房当事人应签订相应内部协议，留存购房款支付凭证等能够充分证明房屋真实权属关系的证据材料。

　　三是房屋买受人不可贪图便宜。房屋买受人构成善意取得应具备受让不动产时为善意、支付合理价款和已办理不动产权属登记3个要件。善意取得的核心要素是支付合理价款，即支付购房款应大体符合市场价格。对于明显低于市场价格的房屋，房屋买受人应谨慎购买，认真审查房屋产权登记情况，切莫因贪图便宜造成更大损失。