楼市加息背后的危险信号
2021-06-03 08:06:06 来 源：网络整理 移动版
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5月的楼市，原本应该延续金三银四之后的火热，结果却被一场波及全国的“加息潮”直接浇灭。
5月20日，最新的LPR公布，1年期LPR为3.85%，5年期以上为4.65%，这已经是LPR连续13个月没有变过，降息再次落空。
众所周知，房贷利率=5年期LPR+加点，LPR依旧按兵不动，那为何这轮房贷利率会走高呢？没错，正是通过提升房贷利率中“加点”的方式。
正如大家所见，一夜之间，各个城市的银行“加点”的新闻闹得满城风雨。
从各地银行收集到资料来看，这次加息确实是难得一见的全国“普涨”，甚至出现了贷款周期拉长、拒贷等罕见情况。
杭州：首套房利率5.4%，二套房5.5%，相比之前分别上调15和35个基点
深圳：首套房利率5.1%，二套房5.6%，相比之前分别上调15和35个基点
成都：首套房贷利率破6%，放款时间最高延长至半年。
苏州：首套房贷利率从5.15%上涨至5.65%，且放款周期至少1个月以上。
广州：房贷额度告急！二手房暂时停贷！利率连涨4期，首套房贷款利率由1月的5.05%上调到5.4%
无论是一二线都市，还是四五六线小城市，无论是长三角还是珠三角，甚至是沉寂许久的东北地区，各地房贷利率都整齐划一地齐涨。
这背后到底折射出什么逻辑呢？
01
首先要澄清一点，此次房贷利率上涨并非只发生在5月，其实早就持续了4个月。
下面这张图是全国70个大中城市首套房和二套房近一年房贷利率的走势。
很清楚地看到，在今年1月份之前，一二套房房贷利率连续下降；在今年1月份之后，一二套房房贷利率连续上行。
为什么会出现1月这个转变的节点呢？还得从宏观经济角度剖析。
去年疫情席卷百废待兴，需要拉动消费来重振经济，因此银行扩张信贷规模，让热钱流入各行业，从而导致房贷利率一度下降到历史低位，年底的楼市格外热闹。
今年疫情完全控制，信贷和货币政策回归常态，各地房价涨势凶猛，楼市火热的状态亟待降温，进而银行通过上抬房贷利率、收紧房贷环境，以此收缩信贷规模，最后就造成了大家看到的局面。
由此可见，房贷利率作为一个控温器，直接调控楼市冷热，虽然不能让房价硬着陆（也不科学），但对于抑制过快上涨的房价作用很明显。
另外，结合去年一系列的调控组合拳，这次突如其来的加息实则是防范金融风险的又一压舱石。
先是去年10月，金融管理当局推出了房企融资的“三道红线”， 从借款方进行约束。
再是年底，央行和银保监会又联手祭出针对银行的“两道红线”，对贷款方进行管理控制。
到了今年3月，马不停蹄落地住宅供地“两集中”，集中发布出让公告和集中组织出让活动。
全国一盘棋，房住不炒之下，封堵廉价信贷资金进入楼市投机炒作是上面一以贯之严打的关键点。
之前刚收拾了“经营贷”和“消费贷”违规进入楼市，现在轮到房贷利率了。
02
那这轮房贷利率的上涨，对于楼市各方玩家博弈影响几何呢？
首当其冲，被“误伤”的还是那些刚需购房群体。
房贷利率和月供息息相关，同样的贷款金额，利率上浮也就意味着利息的增加，而对于众多想买房却没买的刚需自住群体来说，这无异于加大成本，购房门槛的再一次提高。
举个例子，以目前苏州5.15%的利率贷款200万（纯商业贷款），30年等额本息，每月供10920元。
如果上调至5.65%，那么每个月的月供将增加624元，总利息将增加22.5万。
20多万的额外利息，在30年的还款周期里或许并不算多，但对于一个刚需购房者来说，这个数值已经大到足以影响他整个购房决策了。
那么利率上浮，对于已经在还贷的人，会有影响吗？
答案是不受影响。
银行的房贷主要分为两种方式：一种是签署的固定利率，不管基准利率、银行贷款利率如何调整，都不会受到影响，一直按照这个标准直到还清贷款。
另一种则是浮动利率（LPR），当初转换LPR的原则是：转换后的房贷利率 = 当期的LPR（5Y） + 加减点数（可为负值）。
而加减点数=（您当时的固定利率-4.8%）*100，为一个固定值，，之后的房贷利率只会随着五年期以上LPR而变化，显然LPR已经13个月没变化了，故对存量房贷没有影响。
至于那些加杠杆的炒房客，加息无疑让他们备受冲击。
去年信贷宽松，投资客炒房炒得欢，接下去信贷收紧了，如果又是炒几年之后交付的期房，资金周转会成大问题。
加上各地银行贷款审核越发严格、放款周期也在拉长，变相遏止炒房的效果也会慢慢凸显。
想起央行副行长李波在今年举行的博鳌亚洲论坛上说过一句话：我国现在的居民储蓄大量集中于银行账户和房地产上，这不够健康。
央行这样毅然决然地给楼市“放水”，收紧信贷环境，从长远看有助于房价回归合理水平，对于购房者来说，这算的上是通往甜蜜的必经之痛了。
03
利率由降转升，通常是一轮行情接近尾声的标志，房企在这波轮转中该何去何从呢？
自从“两道红线”出台后，与房企相关的开发贷受到严格监管，房企想从银行拿到钱更难了，或者说更贵了。
目前，境内银行贷款、公司债、委托贷款、信托贷款和中期票据也已受到强监管限制。
一旦加息，尤其对那些融资渠道相对较窄的中小房企，房企的融资成本会飙升，利息支出也会加大，财务费用极速上升，净利润也会有大幅下滑风险。
滨江董事长戚金兴前些时间就爆出惊人言论，声称在杭州获取的5块土地，项目能赚取1%-2%的净利润已经很不错了！ 由此可见，房企拿地根本就赚不到多少钱，利润已然如此稀薄，加息来临之时，想赚钱难上加难。
此外，加息会使一些购房者的支付能力下降，增加其观望心态，这变相地削弱了市场需求的活力，进一步影响房企销售去化，回款困难，现金流也会面临风险。
对于任何一家房企来说，经营的核心是现金流，其次才是净利润。
在行情好的过去几年，哪怕现金流枯竭，只要净利润数据好，依然可以叱咤江湖，如今今非昔比，任何一丝债务风险，都会成为那最后一跟稻草。
2021开年，广西的地产一哥，也是全国百强房企彰泰集团就因经营问题被旭辉并购，2020年更是有高达257笔房企收并购，不仅是小鱼被大鱼吃，有些大鱼都自身难保了。
在可见的未来，有利率上行的压力悬顶，这会让中小房企更加难以存活。
结语
那么，未来房贷利率到底是涨是跌呢？
就5年以上的中长期而言，利率遵循的仍旧是下行的大趋势。
要知道10多年前，房贷利率曾经高达8%以上，目前已经降到5%左右，随着投资回报率降低、人口红利消退、自然增长率下滑，未来还有可能进一步下行，这是经济增长趋势决定的。
而短期来看，全球持续放水，通胀形势日益严峻，加息就不会停歇，毕竟它能调整产能、促进出口、压抑通货膨胀。
最值得注意的一点是，种种迹象已经表明：金融管理部门已经开始对楼市杠杆下狠手了。
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