房价上涨预期与退地事件同现丰台二手房缓涨

　　区域新盘保持理性

　　“虽然从夏家胡同到白盆窑再到西局，丰台一段时间内都有诞生地王‘传统’，但樊家村地王超过7万元的楼面价还是超过了多数人的想像力。”一位业内人士表示，要不然仅在地王诞生几日前开盘的天恒金融街·公园懿府绝不会以单价4万-4.2万元/平方米开盘。要知道，即便是“面粉”比“面包”贵的北京，同一地段的商品房价格低于土地楼面价40%的情况也绝对罕见。

　　资料显示，10月16日，与樊家村地王同处于一个板块的天恒金融街·公园懿府首次开盘，当日共推出266套房源，“去化”率超八成，单盘单日销售额超10亿元。

　　公园懿府方面表示，项目价格是经过综合考量的。一年前天恒金融街拿下该地块的成本折合楼面价2.47万元/平方米，首期适量房源低价并不会对项目整体利润产生太大影响。同时，4.2万元的定价贴近购房者的真实需求，能让更多购房者关注区域并了解产品。预计，11月中旬项目会推出88平方米两居、115-132平方米的三居，销售价格可能会小幅上调。

　　业内人士表示，天恒金融街·公园懿府定位为高端改善型产品，这与目前丰台在售的钓云台和龙湖·西宸原著千万级豪宅形成了产品错位竞争，在性价比上有一定优势。樊家村地块超7万元的楼面价将来必然打造成顶级豪宅产品，二者不具备太多的可比性。因此公园懿府不具备大幅提价冲动。

　　除了定价外，在拿地上开发商也表现谨慎。刘强表示，公司会根据土地储备、资金状况及开发周期来综合考虑拿地的节奏。

　　业内人士表示，虽然短期内樊家村地王的出现暂时不会让当地新房房价出现蹿升。但从长期来看，地王诞生将拉动整体板块价值，区域内项目都会成为受益者。

　　丰台退地疑云浮现？

　　然而，另一种声音也开始出现：地这么贵，该怎么做，做了卖给谁？

　　与此同时，碧桂园“退地事件”更加剧一些人对丰台地价飙升存在非理性因素、后市风险正在酝酿的判断。

　　10月21日，碧桂园联合中国金茂以总价51.8亿元摘得北京丰台区花乡四合庄两宗商业金融用地，溢价率均超140%，综合楼面价为2.9万元/平方米。3天后意外消息传出，主导举牌的金茂最终报价超出了碧桂园的授权金额，碧桂园为此就地块的价格和资金问题核算项目成本和价值，正在考虑退出地块开发。

　　"退地事件’也许能给‘高烧’的丰台地价降降温。”一家国企的相关人员说。北京商报记者曾在樊家村地块拍卖现场采访时与该人士相遇，他告诉北京商报记者，他所供职的公司几年前曾在丰台南四环总部基地附近拿地开发了户型在400平方米上下的豪宅，这在当时以改善型产品为主的丰台板块十分罕见。即便如此，当初项目开盘时的价格起价3.3万元。实际上该楼盘2013年才交房，算得上是准新房。现在这个项目的二手房单价才达到5万元左右，比樊家村地王价格还低2万多元，实在让人匪夷所思。

　　亚豪机构市场总监郭毅表示，北京豪宅市场已处于明显供过于求的局面，这些高价地一方面面临巨大资金成本的压力；另一方面也面临艰难的“去化”压力。北京豪宅项目在短期内出现暴增，但其所面向的中产阶级客群增长速度相对较慢。因此未来北京豪宅市场将会出现严重供过于求的现象，豪宅项目之间也将出现激烈竞争。

　　专家指出，如果此前丰台地王接连出现，以及板块内土地溢价率快速攀升让市场进入癫狂状态，那么“碧桂园退地事件”的现实，必将引起行业及企业的反思。持续火爆的丰台土地市场能否持续，遭到透支的土地价格将有谁来还债，都将让后续进入企业不得不谨慎小心。