广州“商改租”新政意在解决去化难题？

“3·30”后公寓购买主体从个人转向法人

广州“商改租”新政意在解决去化难题？

近日，广州市规划和自然资源局与广州市住房和城乡建设局联合印发《广州市商业、商务办公等存量用房改造租赁住房工作指导意见》（以下简称《意见》）。《意见》提出，广州市内符合权属清晰、结构安全、消防安全、环保卫生、物业规范、完善配套、技术标准等七大要求的非住宅存量用房，可向有关部门申请改造租赁住房。

这份“商改租”新政，对广州商办市场将有怎样的影响？业内认为，新政的方向之一是着力解决公寓市场的去化难题。

个人可买公寓库存不足万套

根据2017年出台的“3·30”新政，房地产开发企业销售商服类物业，销售对象应当是法人单位；法人单位购买的商服类物业不得作为居住使用，再次转让时，应当转让给法人单位。这一政策规定，公寓的购买对象必须是法人，对于向来以个人购买为主的公寓市场冲击不小。

去年年底，政府调整相关政策：2017年3月30日之前拿地的商服类物业，可以卖给个人。

合富辉煌（中国）商业地产总经理张智斌指出，其实在政策解绑放开个人购买权限之后，公寓市场反应是热烈的，成交大增。从而说明新政调整已解决目前市面大部分公寓项目的去化问题，有效加速之前积压库存的消化。时至今日，市场上大部分在售的项目都是符合“3·30”前拿地时间条件，即公寓市场上几乎全部项目都可以由个人购买，除了一些个别的在“3·30”之后拿地的项目，如碧桂园星荟。

合富大数据显示，“3·30”新政前可以对个人销售的项目，当时库存量为26653套，而目前这些项目可售库存仅9669套，即：“3·30”以来成交了16984套。

“商改租”带来新途径

“3·30”新政前，公寓其实全部都可以对个人开放购买的，但新政对公寓市场影响极大，因此很多新政前畅销项目都成交冷清，公寓市场整体陷入低迷状态。张智斌表示，在年底政策放开个人购买权限之后，成交又迅速活跃起来，公寓市场信心重现，潜在个人客户纷纷出手购置，使得成交量飙升，而这些新政前可售项目库存去化提速。这些项目主要集中在天河、番禺、原萝岗及南沙等区域，同时也是新政前公寓供货较为充足区域。

从近年公寓市场供求走势来看，今年上半年成交量明显大于新增供应量，而2017年及2018年新增供应都大于成交。从半年度成交对比来看，今年上半年成交量已恢复至2017年“3·30”新政前成交水平，表明前期积压的库存都得到了较好去化，而供应量则在去年下半年集中放量之后有所减弱，因此形成供求差距明显局面。

市场向好亦大大提高了开发商推货积极性，公寓多元化功能及投资属性亦决定其受众面较广。张智斌预计，下半年公寓市场仍能保持较稳定的成交水平，而全年成交量则较大概率能够超越去年。

值得注意的是，政策的放开只针对“3·30”前拿下的地块，那么“3·30”之后拿地的商服类物业，其实同样面临着只能面向公司法人出售的问题。

购买主体的变化，对公寓市场去化提出了新挑战。只卖给法人，公寓能卖得动吗？

业内认为，广州新出台的商改租政策，为这类后期拿地商服类物业指明一个可供参考的发展路径，从租赁的层面给公寓市场注入活力。中原地产首席分析师张大伟表示，一二线城市有大量的商业闲置，这些产生的原因多样，但从利用角度看，将这部分房源改造成出租房源，的确有利于缓解租赁房源短缺，同时也减少资源浪费。

近年来人们对租赁住房的需求日益增长，政府多方面政策支持之下，住房租赁市场发展迅速，已是大势所趋。张智斌认为，像近年发展势头迅猛的长租公寓，不少开发商旗下长租公寓品牌或者其他租赁运营机构，都着力寻找一些可改造的物业，那么商改租既能解决后期拿地项目的去化问题，也能为租赁市场发展提供有效的房源；此外还可以平衡居住和商务商业之间供求关系，，完善商圈板块功能。