打破房地产发展三种路径依赖

近日，中共中央政治局在部署今年下半年经济工作时提出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。这是2016年年底中央经济工作会议确立“房住不炒”定位以来，政治局首次提出不将房地产作为短期刺激经济的手段，向市场传递了清晰的宏观政策取向。

毋庸置疑，房地产业是国民经济重要行业。通过横向联系和纵向带动，房地产业往往可以带动几十个国民经济子行业发展，容易成为短期经济刺激的手段。特别是在住房供不应求和居民杠杆率偏低的情况下，推动房地产业较快发展，不仅可以缓解住房供求矛盾，提升居住环境，而且还能实现经济短期增长。新世纪以来，我国住房制度改革释放了巨大的行业发展空间，成为推动我国经济持续较快增长的一个重要动力。经过大约20年超常规发展，我国房地产市场供求已基本平衡，但房价显著脱离经济基本面高位运行，城市居民住房杠杆水平也非常高。

房地产发展存在路径依赖。一是从稳定地方经济增长政策取向上存在房地产稳定增长路径依赖。应对2008年国际金融危机以来，尽管存在较大副作用（主要是房价出现了过快增长），房地产业仍在多个重要时间窗口，有效发挥了稳定地方经济增长的重要作用，以致在地方政府形成了一定程度的房地产稳定增长路径依赖。二是从投资策略上形成了房地产投资路径依赖。过去20多年，房地产无疑是我国最具价值的投资品种，不仅投资回报惊人，而且几乎没有风险，特别是热点城市房价刚性上涨，以致在全社会形成了一定程度的房地产投资路径依赖。三是从心理预期上形成了房价向上运行路径依赖。基于过去房价持续上涨的运行轨迹，人们因为习惯而逐步形成一定程度的房价向上运行路径依赖，既不能正确认识房价涨跌，，也不能理性对待房价回落，一旦开发商降价就围攻售楼处，“陷入无理维权怪圈”。

房地产天然存在非理性运行的风险。去年四季度以来，房地产市场出现边际回暖，市场需求有所释放。今年以来我国楼市出现了非理性升温，一季度全国商品房销售额同比增长5.6%，增速比1至2月份加快2.8个百分点。从全国70个大中城市住宅销售价格看，3月份新房和二手房的价格环比上涨城市都在增加。6个城市因一季度房价和地价波动幅度较大被住建部预警提示。5月份，全国70个大中城市房价几乎普涨，中旬4个城市又因新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大而被住建部预警提示。这些情况充分表明，我国房地产市场易热不易冷，非理性行为较为集中，跟风效应也较为明显。过去大量实践也充分表明，将房地产作为短期经济刺激手段，既不会形成持续的边际增长效应，也难以推动内生经济增长动力的凝聚，而附带的房价非理性上涨，将压制消费，限制资本形成，阻碍产业转型升级，侵蚀经济增长动力，这与我国经济高质量发展方向南辕北辙。

综上所述，各地要坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署，始终坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段；围绕稳地价、稳房价、稳预期的调控目标，夯实主体责任，保持政策的连续性和稳定性。同时，坚持以供给侧结构性改革为主线，坚持新发展理念，提升地方产业基础能力和产业链水平，加快新旧动能转换，激发企业活力，稳定社会就业，优化地方产业结构，推动地方经济高质量发展。