新房二手房轮动效应显现 二手房降温“反作用”新房市场

北京近日迎来高温酷暑天气，与此相反，已拉开序幕的下半年楼市未出现“炙烤”，甚至在新房、二手房的“轮动效应”下，还将出现进一步降温。

这种“轮动效应”就体现在，首先是限竞房分流二手房，然后是二手房的流通性下降会反制新房成交。整体看来，形成了新房、二手房成交总量近期走低的局面。

限竞房分流二手房成交

一直以来，新房和二手房市场之间的关系非常微妙，不是单纯的正向关系，也不是简单的此消彼长。今年以来，二者之间“互推”与“互斥”的关系就反映在了北京市场中。

上半年，限竞房供应相比此前成倍增加，尤其是具有高品质、户型较佳的房源现身市场，在出售价格被控制在一定水平的情况下，限竞房市场迎来“大丰收”。

此种状况明显分流了二手房市场。数据显示，2019年上半年，北京新建住宅市场成交1.63万套，成交金额达到了1227.22亿元，成交均价为54809元/平方米。不论是成交量还是成交价，均创3年来同期的最高值。

限竞房作为北京楼市供应的主力，自然也是楼市成交的主流。从上半年成交数据看，限竞房共成交了9283套，约占新建住宅成交的57%；成交金额478亿元，约占新建住宅成交的39%。

受此影响二手市场迎来新低。据北京中原数据统计，上半年北京二手住宅共成交72603套，成交面积636.36万平米，可以说是从2015年至今的5年时间里，二手房市场上半年成交量的最低点。

“从开始攒购房资格那天起，就想着买一套二手房。一是由于新房大多建在远郊区，上下班通勤不方便；一是由于新房大多户型较大。而二手房可以考虑更接近城区的位置，并且有一些小户型的选择，在教育、商业等生活配套上，也比较齐全。”市民齐先生说，这是他之前的想法，不过他最近出手买了一套限竞房。

让齐先生改变想法的是，限竞房中有大量90平方米以下的小户型，而且价格与周边二手房相比具有优势。尤其是今年限竞房供应量增多，不乏一些临近轨道交通的优质项目，让一些原本买二手房的购房人转向新房。

二手房降温“反作用”新房市场

越来越多的购房者涌入新房市场，，让二手房成交下降的同时，二手房也在反作用着新房市场。

合硕机构首席分析师郭毅表示，当前二手房降温比较明显，新房又有赖于客户“卖旧买新”腾挪资金与资格，二手房的转化流通功能减弱，旧房卖不掉，或卖不到购房者的心理预期价格，就会对下一步的新房置业形成不利的影响。随着二手市场的成交下滑，下半年新房市场的销量也可能会停止上涨，并逐步有所下行。

公开数据也佐证了这一观点，今年3月楼市小阳春过后，北京新房、二手房的成交数据纷纷出现下滑，成交总量自然也是下降趋势。在成交高峰的3、4月份，新房、二手房成交总量在1.9万套左右，5月约为1.8万套，6月下滑到约1.7万套。

对于新房与二手房互相作用，贝壳研究院早有研究。“房地产行业的全流通时代已经到来，新房、二手房、租赁三个市场的联动越来越强，它们之间不再孤立分割，而是互生互联的交互关系。三个市场之间交互的方式、时机与动能决定了房地产市场运行的总体效果。”2018年底贝壳研究院发布的年度报告显示。

举例来说，新房产品线的丰富程度有助于降低房价。贝壳研究院认为，如果新房市场的供给结构合理，产品线丰富，给年轻人的选择更多，第一次购房的年轻人可以更多地选择新房满足首次置业需求，从而使得交易乘数更低。反之，如果新房市场不能为首次置业的年轻人提供适合的产品时，他们不得不选择总价低的二手房，这会导致二手房过度承压，也使得交易乘数过大，房价短期内容易快速上涨。