IPO成中小房企融资“良方”？上市潮背后偿债压力凸显
中梁、海伦堡、奥山控股等再赴港交所
IPO成中小房企融资“良方”？
又到一年考试季，万千莘莘学子奋力冲刺，以求及第登科、前程似锦。冲刺应考的“人群”中，有一批特殊考生来到港交所门前，他们之中多是“往届生”，个别更是多次“赶考”，他们便是中梁控股、海伦堡地产、奥山控股以及万创国际。
行业集中度上升、融资渠道收紧、港股门槛抬高、上市估值较低，赴港IPO或成上述中小房企的“救命稻草”？
招股书“失效” 难挡IPO热情
精心撰写的招股说明书，并未得到港交所的青睐。中梁地产、海伦堡地产、奥山控股及万创国际在2018年申请上市的招股说明书在近日“失效”。
公开资料显示，2018年，在调控和融资收紧的背景下，上述四家企业与正荣地产、弘阳地产、银城国际、德信中国、美的置业、大发地产、恒达集团及万城控股共赴香港资本市场，形成一股中小内房企赴港IPO热潮。
除上述四家房企外，其它8家企业均在今年5月前完成IPO。
“随着地产行业集中度的提升，规模竞争越来越激烈。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者，为了赢得更多的市场话语权，在夹缝中求生存的中小房企纷纷开启急速扩张模式，这也导致企业负债率居高不下，现金流持续恶化。
自2018年起，融资渠道全面收紧、融资成本逐渐高企，对上述财务状况并不乐观的中小企业而言，无疑更是雪上加霜。在当下，登陆资本市场对其显得尤为迫切。
“大多数企业IPO的目的都是寻求融资再发展，因此时间窗口很重要。境外融资成为中小房企融资的可行通道，特别是香港股市，任何公司只需要符合上市规则、财务信息披露完善等要求，都能够通过注册制上市。”一位不愿透露姓名的房企人士称，上市条件较宽松、对盈利水平要求相对较低、不需要排队、周期相对较短，赴港上市或成上述房企能触碰到的不多的“救命稻草”。
截至记者发稿前，中梁地产、海伦堡地产、奥山控股及万创国际均重新向港交所递交招股说明书。
除此之外，5月24日，江西房企新力控股也向港交所递交了上市申请。截至目前，在港交所等待IPO的房企还有六家。
上市潮背后偿债压力凸显
近年来，“加杠杆”成为房企快速扩张的重要手段。一旦行业融资收紧，急速扩张、布局单一、渠道受限的中小房企就会最先面临生死考验。
根据光大证券的研究报告，债务到期时外部环境的变化使得企业资金周转困难，2018年债券集中违约的现象较为严重，有43个新增违约主体。
同时，中信建投研究报告显示，未来5年房地产债到期偿还压力逐步抬升，2021年为高峰，2019年-2023年分别有3711.93亿元、4026.04亿元、7479.55亿元、2518.99亿元和2846.26亿元到期。但若考虑回售条款，2019年房地产债偿还压力最大。
同策咨询研究部总监张宏伟分析指出，现在资本市场包括发债、信托在内的融资环境全面收紧，只有港股资本市场相对开放，争取这种上市平台有利于为公司未来战略发展提供资金支持。不过，张宏伟表示：“很难去判断中小房企登陆资本市场之后有没有更多的发展，登陆港股资本市场募集资金的规模也不是很大。”
登陆或仍面临“认购不足”尴尬
“费尽心力”登陆港交所，中小内房企仍面临“认购不足”的尴尬。
德信中国于今年2月14日至2月19日公开招股，计划发售5.32亿股，当中10%作公开发售，90%为国际配售，招股价介乎每股2.32港元至3.25港元，集资规模约12.34亿港元至17.29亿港元。
2月25日，德信中国发布公告，公司发行5.32亿股。每股发行价2.80港元，，所得款项净额13.729亿港元，预期2月26日上市。
公告显示，香港公开发售认购合共1690.6万股，相当于香港公开发售项下初步可供认购总数约0.32倍。根据香港公开发售初步提呈发售而未获认购的3629.4万股发售股份，已重新分配至国际发售。由于重新分配，国际发售或略微超额认购，项下的股份最终数目已增至5.15094亿股，约占于任何超额配股权获行使前全球发售项下发售股份总数的96.8%。
由于港股市场估值不高，中小房企公开发售认购不足的情况也屡见不鲜。自2009年宝龙、佳兆业登陆港交所过程中，就显示出本地投资者认购额不足，需要依靠国际认购勉强上市的现象。
2018年上市的房企中，弘阳地产原定的全球发售股份数目为8亿股，其中国际发售90%，香港公开发售10%，每股发售价格2.18港元至3.18港元，总体融资规模在17.4亿~25.4亿港元之间。最终，香港市场只认购了计划的18%，股份重新分配至国际发售，最终每股以2.28港元定价，合计集资净额约17.124亿港元，低于原定的筹资预期。
美的置业最终分配至香港公开发售的发售股份数目为456.6万股，相当于根据香港公开发售初步可供认购的发售股份总数约25.37%；而大发地产为645万股发售股份，占香港公开发售项下初步可供认购发售股份总数约32.25%。
一位港股分析师说，目前港股市场环境并不好，“内房股前景不明朗，投资者的信心不足，内房股上市并不能卖出很高的股价。”