M0新型产业用地变城市更新的“香饽饽”？

随着城市更新推进节奏加快，M0（新型产业用地）进入了业界的视野。在广东省，以广州、深圳和东莞为代表的三个城市，均出台了M0的相关政策。拿地成本低，单位土地开发强度更大，可配建商业办公甚至配套型住宅，多项优点导致M0引发大量关注。

M0（新型产业用地）是在工业用地（M类）中增加新型产业用地，主要为了满足产业转型升级需求。然而，因为可配建商业办公甚至住宅类，所以，M0趋热会不会使得产业用地成为变相的房地产开发地块？

城市更新核心转向产业回归

据了解，广州今年计划城市更新项目723个，重点督办“三旧”改造续建、新开工项目355个，其中旧村项目30个，旧厂项目86个，老旧小区微改造项目231个。

“城市更新正在从单纯改善居住环境的第二阶段向第三阶段产城融合的新社区演进”，戴德梁行广州产业地产部助理董事张婷婷表示，城市更新的核心正在转向产业的回归。以广州为例，今年加大了对旧厂房更新的支持力度：在“工改工”方面，2017年旧政是以协议方式供地的，按市场评估地价40%计收出让金，今年新政则无需缴交土地出让金；移交公益性用地方面，2017年旧政策规定，将不低于该项目总用地面积15%的用地用于城市公建配套等公益性建设，建成后无偿移交政府，今年的“工改工”仅需按控规移交公益性用地。

在城市更新重心转向产业的大背景下，M0新型产业用地显得颇为引人注目。

多项优点让M0更“抢手”

M0是为适应传统工业向新技术、协同生产空间、组合生产空间及总部经济、2.5产业等转型升级需要而提出的城市用地分类。即在工业用地（M类）中增加新型产业用地（M0），是指：融合研发、创意、设计、中试、无污染生产等新型产业功能以及相关配套服务的用地。

在2018年9月，东莞出台了《创新型产业用地（M0）管理暂行办法》，是国内将M0管理办法较为完整地写入地方性政策规章的城市。广州和深圳也出台了有关规定。

M0备受青睐的原因与它自身的优点密切相关。

首先，容积率的规定使得M0的单位土地开发强度更大。从广州、深圳和东莞的三城规定来看，广州和东莞规定M0容积率原则上不低于3.0，不高于5.0；深圳给出的范围是4.0~6.0之间。而根据《工业项目建设用地控制指标》，传统产业用地容积率一般不小于0.6，各地方城市一般为1.0~2.0，不超过3.0。

其次，M0的用地形式更加丰富。如：广州和东莞都规定，配套行政办公及生活服务设施计容建筑面积不大于总计容面积的30%，其中，东莞还允许多个不同功能用途地块按一宗地整体出让。而传统工业用地配套不超过总用地的7%，或不超过15%的总建筑面积。并且，土地在满足一定条件下，可以分割登记、转让，非常灵活。

最为关键的一点是，M0的拿地成本比商服用地要低。

供地前后政府监管极为严格

应该看到，M0的先天优势必然使其颇受欢迎。披着新型产业的外衣，利用M0配建面积进行写字楼、公寓类住宅的房地产开发获利，会不会成为新的“钻空子”手段？

据了解，M0供地前后，政府的监管极为严格，如广州和东莞都要求供地前要签署投入产出监管协议，且将协议纳入土地供应文件，对投资强度、年产出比均有详细的规定；供地后，要根据协议内容进行验收、评估和考核。东莞即规定，只有通过验收之后，才允许可分割转让部分的产业用房申请不动产转移登记。

“地价成本优势将推动M0成为城郊写字楼市场的强力竞争者。”张婷婷认为，监管政策与分割再转让限制体现政府杜绝产业地产房产化的决心；获取工业大户、纳税大户等产业资源支持将成为M0拿地重要手段。

■记者观察

杜绝产业地产房产化，从M0用地监管说起

在城市更新核心转向产城融合、产业回归的阶段，各地政府在供地方面也紧跟形势，M0（新型产业用地）应运而生。

与“开发强度低、风貌差、环境恶劣”的工业用地相比，M0无疑是个寻求突破的性价比最高的土地类型。实际上，创新型产业用地由来已久，在广深莞，它叫M0；在北京是M4，在南京是Mx，在杭州是M创，在惠州是M+，本质相似而名称不同。

这一类型的用地均具有共同特点：开发强度高，功能混合利用，从而提升土地利用效率，是城市在产业转型时期，满足新型产业的土地类型。业内认为，这一类新型产业用地未来将在更多城市逐步推行并完善。它的初衷是为了满足城市更新过程中，产业转型升级的需求，抛弃以往工业用地需要周边更多配套的方式，在地块中允许多用途建设，，包括商业办公和住宅等。

以M0为代表的新型产业用地，最值得担忧的就是房地产化。因为拿地成本低，以广州为例，地价接近于商服用地的20%，而容积率优势，以及可以用于配建写字楼甚至公寓的比例并不算很低，换句话说，M0在手，光是写字楼和公寓这块，对于开发者而言，其实都有得赚。

在这个过程中，如何避免披着产业的空壳，行房地产开发之实？

对此，广深莞三城都对M0供地前后的政府监管极为严格，无论是投入产出协议，还是验收和评估，意图都是让产业落到“实处”。

以东莞为例。供地前，东莞规定了项目履约监管协议包括但不限于投产时间、投资强度、产业导向、节能环保、产出强度、财政贡献强度、违约责任等相关条款。包括：投资强度（投资总额/占地面积）不低于600万元/亩；年产出比（年度工业总值/占地面积）不低于1200万元/亩。供地后，新型产业项目建成投产后，如投资强度或年产出比通过验收的，允许可分割转让部分的产业用房，申请不动产转移登记。

此外，M0的分割转让比例明确规定了不超过49%，这对于提升工业用地灵活性创造了条件，同时也杜绝了肆意分割改造。需要注意的是，小型独栋办公产品（单栋约2000平方米建面以下）是最受欢迎的产品之一。规定分割转让比例，无疑加大了产业办公后期的销售难度，提高了产业入驻门槛的同时，也是避免产业用地房地产化的有力措施。

可以看出，从拿地到开发，M0对产业的投入和产出都掐得很紧。

回到城市更新的内核，无论是新旧结合来焕新原有产业基础，还是通过新思维来实现带动产业升级跨越，又或者通过新资源导入来赋予发展新方向，将“产”与“城”进一步融合是大趋势。M0顺应这一潮流，这种新型产业用地，可以实现地块内的“一揽子”配套，从研发、生产、总部经济、商业办公甚至住宅，全部“集成”，避免产、城、人的分离。