买房的时候，有些房子“白送”也不能要

持续上涨20多个月的房贷利率出现了松动，银行放款速度加快；碧桂园、万科、恒大等龙头企业大力打折促销，一些豪宅项目甚至搞起了买房送保时捷；随便走进一家售楼处，曾经高冷矜持的售楼小姐变得热情洋溢……从某个角度上来看，这简直可以称得上买房的“最好时代”。

尽管如此，面对突然多了起来的买房选择，我还是要劝大家把眼睛擦亮些，因为有些房子，不管如何降价促销都最好不要碰。那么，哪些房子属于这种应该被“敬而远之”的类别呢？

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想说清哪些房子可买，哪些不可买，我们先得来看看目前的楼市大背景。

根据研究中心在12月1日发布的数据显示，11月100城市二手住宅挂牌均价降至15268元/平方米，连续三月下跌且跌幅持续扩大。

具体来看，11月份100城二手住宅挂牌均价环比10月份下跌0.3%；上涨城市44个，平均涨幅0.60%；下跌城市56个，平均跌幅1.00%。

分城市等级来看，各城市等级均下跌，但下跌幅度差异较大。二线城市下跌最大，环比跌幅0.48%，其次为一线城市，环比跌幅0.43%，而三四线城市仅小幅下跌0.07%。

分区域来看，各区域城市均呈下跌态势，下跌幅度差异较大。其中东部区域跌幅最大，环比下跌0.41%；其次为东北，环比下跌0.36%；中部和西部分别小幅下跌0.09%、0.02%，市场较为稳定。

从11月监测100城二手住宅挂牌均价变化情况来看，环比上月上涨的城市集中在东部及西部二线、三四线城市，下跌城市中，东部及中部三四线城市占大多数。

再早之前，国家统计局发布的10月70城房价统计数据显示，据初步测算，从环比看，4个一线城市新建商品住宅销售价格持平；二手住宅销售价格下降0.2%，降幅比上月扩大0.1个百分点，其中北京、上海和广州均下降0.2%，深圳下降0.6%。

31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨1.0%和0.3%，涨幅比上月分别回落0.1和0.5个百分点。

35个三线城市新建商品住宅价格上涨1.1%，涨幅比上月扩大0.2个百分点；二手住宅销售价格上涨0.5%，涨幅比上月回落0.3个百分点。与此同时，一二三线城市商品住宅销售价格同比累计平均涨幅仍比去年同期回落。

也就是说目前楼市处于相对平稳的状态，部分在微跌，即便是少数仍在上涨的城市，幅度也非常小。相比此前2015年-2016年那段涨幅巨大的时期，无论是刚需还是投资者，此时上车的成本都算是比较低的，买房者都有一定的价格谈判权。

以北京为例，2016年9月，北京新建商品住宅销售价格曾创下单月同比上涨30.4%的历史纪录。2017年“317新政”之前，北京的房价已连续上涨了17个月。

而楼市“四小龙”合肥、厦门、南京、苏州更是夸张，分别以48.4%、45.5%、42.0%的年度涨幅登顶全球房价涨幅排行榜。不过，现在，不管是北上广深等一线城市，还是二三线城市，买方都有一定的优势。

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再重点看一下房贷利率。融360统计数据显示，截至今年10月，全国首套房贷款利率连续22个月上涨。不过，受成交量降低等原因影响，近期多家银行下调了贷款利率，同时加快了放款速度。

据媒体报道，北京、深圳、广州、杭州、宁波、南京、佛山等房地产热门城市出现部分银行下调房贷利率的现象，下调幅度基本在5个百分点。与此同时，相比之前动辄排队三四个月等待审批，如今在一些城市仅几个工作日就可以获批。

面对现在的行情，急于回流资金的开发商也坐不住了。恒大率先于今年9月初打响楼市降价的第一枪，高喊“活下去”的万科迅速跟进，“宇宙第一房企”碧桂园同样在国庆前后掀起促销战，至此，中国房企前三全面掀起价格战。

龙头房企都这么干了，中小房企自然也不得不跟进。毕竟，在融资受限的当下，如果回款又不及时，产生的连带影响是很严重的。

在这样一个相对利好的情况下，很多人可能还会犹豫，到底该不该出手，明年还会不会更低？个人判断是，如果是刚需族，能早就趁早，毕竟当下的情况看得见摸得着，未来的形势谁也说不清楚，一旦楼市再次回涨，这种时间成本恰是刚需无法承受之痛。

而如果是投资，则可能需要谨慎一些，毕竟需要考虑更多因素，比如它的成长性，持有成本，是否好变现。作为投资，无论一套房子上涨了多少，如果无法很快变现，将资金落袋为安，都是失败的。

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最后给大家的重要提醒是：尽管这确实是一个相对值得买的好时期，但是还是有些坑不能往里踩。

第一类是规避政策风险的房子。举个例子，因为限购，导致燕郊、香河、大厂等环京地区楼市跌幅很大，从性价比来说，此时出手的确很不错。但很多人苦于没有购房资格，一些开发商就想出了各种办法，比如通过全款或者是分期付款的方式，规避限购问题。看起来，这种操作是皆大欢喜，但其实面临房款、利息损失以及“钱、房两空”等重大购房风险。

比如，这种所谓突破限购的方法签的是草签合同，并不是正规的商品房买卖合同，没有真实网签，实际上房子还是在开发商名下，如果市场出现房价大涨，，开发商很有可能会毁约，购房者的权益很难保障。

而且，正是因为这种操作存在违规，很容易被开发商利用，比如一房两卖，房子烂尾。还有就是，开发商如果本身实力存疑，购房者因为低价而盲目突破限购政策上车，很有可能遭遇开发商未交房自己先躺下的潜在风险，到时可能面临的是“钱房两空”。

第二类是去化周期长的三四线城市。相关研究表明，当前全国100城库存规模相当于2012年3月的水平，库存规模回落到6年前的水平，三四线城市去化周期为近9年新低。但仍有一些三四线城市，去化周期相较平均值高出不少。比如阜新、本溪、鞍山、淄博等。

过去几年，三四线城市房价上涨的主要动力是货币化的棚改政策，因为人为拆迁制造出来的庞大市场需求，导致供需失衡，房价迅速蹿升。但随着这利好政策逐步收紧，支撑其房价上涨的引擎熄火，目前三四线城市住房需求有一定透支，逐渐从开发商库存变成了居民库存，重仓这些地方很可能面临找不到“接盘侠”的风险。

来源：地产情报站（dichanqbz）