二三四线城市与一线城市严重背离，这是什么信号？

1

今天看到杨红旭老师的文章，我也是惊呆了，因为他有易居数据，就是一二三四线的存销比。

2018年7月份，一、二、三四线100个城市新建商品住宅存销比分别为13.6、9.5和9.4个月。相比6月份13.4、9.7和9.6个月的数值，一线城市存销比有所反弹，而二线、三四线城市继续收窄。

由于因城施策的导向，从去年下半年开始，出现了一个开始背离的走势，剪刀差越来越大，而过去这些年都是同起同落的。

还有一个新现象，就是一线城市的存销比今年开始反超二三四线，并且要长很多，这在过去30年都是不存在的。

为什么会出现这个现象？

第一，确实是因为一线城市先涨，深圳2015年就启动了，接着是上海，然后是北京，最后是广州，所以一线城市最先开始调控，而且又太严格，北京上海的购房门槛太高，有实力的人买不了，没实力的人买不起，改善的集中改完了一波，剩下的刚需很吃力，所以从需求上来说，少了很多，供给逐步入市，去化慢，存销比就会不断上升。

第二，二线城市会有些分化，大部分2016年下半年就启动了，而三四线城市涨的晚，大部分到2017年才启动，偏远的地级市和县城轮到今年才启动。而政策上采取因城施策，非常宽松棚改货币化安置，效果非常明显，伴随着房价上升，去化速度很快。

中国人民银行武汉分行行长王玉玲8月份曾撰文指出，2018年5月末，湖北省79个市、县商品住房平均消化周期小于6个月、6~12个月、12个月以上的分别有29个、43个和7个。

王玉玲认为，地方政府既要限房价，又要完成棚改任务，这种两难境地不利于其理性决策，地方政府只能两害相权取其轻。居民对实物安置的诉求上升，希望货币化安置的居民变少。货币化安置作为本轮去库存的一种手段，其任务已基本终结，应考虑适时退出。

2

货币化安置到底会减少多少，我们现在还不知道，但是三四线城市的调控还是太温柔。

那接下来，会出现一个什么问题呢？

三四线因为存销比过低，如果还没调控的城市不赶快加强调控，市场会出现非理性上涨，引发泡沫过大，重蹈一二线城市的覆辙。

因为市场往往是在库存量过低的时候，市场会因为房源极度匮乏引发恐慌，抢房，价格上涨想压都压不住。

通常情况下，存销比越低，价格上涨压力越大，存销比越高，价格下行压力越大。

但是，我需要指出的是，在调控干预下，存销比只是一个参考值，而不是绝对值，房价上涨和下跌也是有一个底线的，比如杭州，存销比2.9个月，很低，但是二手房价格现在已经涨不动了，因为新房被限死了，没有了上涨的空间。

又比如燕郊，去化周期25个月，但是燕郊房价已经跌了四成，现在处于低位徘徊期，如果政策不放开，这个探底期可能会很长很长，但是并不一定还有太多下跌空间，因为燕郊市场没有什么新房供给量，去年3月调控以来买的纯粹是刚需，投资客早已挤出去了，成交量稳定后，基本上价格就企稳了。

所以，也不能完全一概而论，也要具体情况具体分析。

3

假如你现在在三四线城市有房想卖，我给你的建议是，翻倍原则，2016年以来翻倍了就卖，到了就不要贪婪，因为三四线城市的市场周期比较短。

已经有一些涨完的三四线城市粉丝告诉，当地市场已经转冷了，二手房不好卖。

三四线城市本身接盘侠就少，而且大家都喜欢买新房，你如果不趁着市场疯狂的时候抛售，转冷了就很难卖了。万一出台一个限售就套死了。

这跟卖股票是一个道理，也许某公司股票牛市的时候能涨到100块一股，你在90的时候抛了，会感到遗憾，但假如你90没卖，真正到了100时你也舍不得抛，还指望涨到120，结果市场调控，一下转冷，跌到90，你不甘心卖，最后跌到80，你心态又慌了，手忙脚乱卖掉，比你在90的时候还少赚了10块一股。

如果在三四线城市你想买，我给你的建议是，刚需你就买新房，但是记得千万不要买小开发商的，买品牌房企，省的以后烂尾扯皮，因为现在市场好，房企就头脑发热去抢地，日后调控收紧，找不到资金了，最先死的就是这些小房企。投资除非你钱太多，除非地段非常非常好，除非房价还没怎么涨起来，三者缺一不可，否则就算了，还是把钱留着到一二线发财吧。