【案例】“您想卖房子就在家等着收钱吧(2)
法院认为,房屋买卖数额巨大,但没有看房过程;《房屋定购协议》有约定不清且有相互矛盾之处;协议没有实际履行,未进行房源核验、未支付定金、购房人资格也未确定;房屋从未交付仍由李阿姨实际使用;原告拒不到庭回答必须说明的问题;庭审结束时也不提交购房能力证明。由此法院确认,张老爷子并没有实际购买房屋的真实意思表示。
一审判决:驳回原告诉讼请求
以往判决
买房人和中介是老搭档
负责此案的北京市房山区法院秦法官,在接受法制晚报·看法新闻(微信公号ID:kanfanews)记者采访的时候表示,之所以果断驳回原告诉讼请求,除了庭审中表现的“没有真实的购房意思表示”、原告拒不到庭说明情况以外,法院还在法律文书系统,查阅到原告张老爷子和王杰以前曾经多次起诉和被诉,而他们俩都是买房、卖房的参与者,不仅房山法院受理过,北京其他法院也受理过。
“这是我们向法院提出的申请,房山法院依法调取的证据,虽然没在庭审中作为证据使用,但也给法官判案提供了佐证”。戴律师认为,王杰作为中介业务员,屡次被告或者告别人尚可理解,但每次房屋买卖纠纷都有张老爷子的参与,我们只能推断他们是合作者。
在主审法官和戴律师提示下,法制晚报·看法新闻(微信公号ID:kanfanews)记者在最高法院《裁判文书网》抽取了几份生效判决和裁定:(2015)大民初字第5410号判决书、(2015)大民初字第5652号裁定书,是北京市大兴区人民法院的裁判文书;(2013)房民初字第00083号裁定,是房山区法院的裁判文书。上述抽取的几份裁判文书,张老先生和中介业务员王杰均是不同房屋买卖过程中的参与者,共同之处都是王杰与卖房人签订了“独家代理”等类似委托代理协议,而张老先生还都“不厌其烦”地担任的角色。不过从以前的判决中来看,王杰曾经的工作单位是一个叫“开心园”的房地产经纪公司,而李阿姨一案,王杰是“开心果”的店长。
法官提醒
卖房签“独家代理”协议
小心合同陷阱
李阿姨的诉讼代理人、北京缘信律师事务所主任戴会生律师,在接受法制晚报·看法新闻(微信公号ID:kanfanews)记者采访时提醒市民注意“独家代理”合同陷阱。
戴律师介绍,不提诉讼,单说李阿姨跟中介签订的“独家代理”协议,一些老年市民看似省事了很多,其实可能面临巨大风险。
第一,委托中介卖房,切忌签订一大堆自己不了解的空白页面,李阿姨就是这样,不仅签了字还按了手印,谁知道将来不法中介会拿这些东西干什么?你在他们面前暴露了软肋,恰恰他们就会攻击你的软肋。
第二,协议当中签订了完全不合理的内容,也就是无条件听从中介业务员的安排,她说卖给谁就是卖给谁了,收定金、收房款和看房、收房都“独家代理”,你想不卖都不行,这就可能任人摆布,中介跟谁合伙都能最大程度侵害卖房者的利益。
第三,这种协议,中介进退自由,随时可以找别人起诉你,声称你的房子已经卖了。房价跌了,他不理你,不受一点损失;房价涨了,她说他早就找人卖了,补签一个《房屋订购协议》,你都没法证明她什么时候替你签字的;如果你找别人把房子卖了,她就诉你违约,按合同你该支付20%的违约金。李老太太当被告差点丢了二十多万就是这种情况,好在约定了“独家代理”期限只有3个月。
第四,如果违约金要不到,至少可以要双倍返还定金,张老先生说交了3万元定金,当然也可以5万什么的,这也不是个小数字。房山法院承办法官告诉记者,签订房地产经纪合同,要注意审查、核实中介公司的房屋经营资质、规模和信誉度。可以登录国家企业信用信息公示网站对中介公司资质进行查询,也可以查看网络上的评价,亲自到中介公司询问,对比多家中介公司后选择最为合适、优质的公司。认真阅读居间合同的条款,特别注意“全权委托”“可以代替卖房者与他人签订房屋买卖协议”等条款。个别中介公司看中卖房人怕麻烦或者自身工作繁忙遂提议全权委托,但是全权委托的意义重大,极可能陷入中介公司设计的陷阱,莫名产生巨大的损失。
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