一二线量价齐跌！三线退烧，地价变化揭秘楼市怎样的未来？

来源：杠杆游戏（ZhangYinyin0903）

撰文|张银银

青年节，我们来聊聊青年们最关心的话题：房事。

这两天杠杆游戏看到，中原地产研究中心发布的最新统计数据很火，其中提到4月份，全国50大城市土地收入2842.2亿，同比上涨83.4%！这涨幅，意味着房价又要跑步前进的节奏吗？

很多分析和报道大概就是这么说的，但很多细节他们没有去深究。

这份报告的具体内容杠杆游戏没有找到，不便细说。不过适逢中指院也发布了2018年4月，全国300个大中城市的土地市场交易报告。

各家研究院的统计口径或有不同，数据有些差异。今天我们就以中指院的报告为依据，来看看影响房价的一大因素：土地，到底在如何波动。

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4月土地成交环比大减，但同比涨幅明显，地价降温

先来看看总体情况，如下图：

图1.2018年4月全国300个城市土地市场情况 图表来源|中国指数研究院

从上图1可以看到，4月的土地供应量比3月略有下降，成交量则是环比大幅下降了31%，这和三月较大有一定关系，毕竟3月春节刚过，大批土地需求释放，而4月则回归正常。

意料之中的是，4月的土地供给同比继续呈较大增幅，楼面均价同比下滑将近一成。环比来看，还是上涨了近2成。

不过地价的同比下滑，似乎也阻挡不住某些城市房价的坚挺，部分二线城市的楼市之火爆这里就不细说了。这与需求增长有关，也与政策变化密切相关。

当然，一二三线城市各自房情不同，表现在土地市场上，也会有差异。如下图：

图2.2018年4月各线城市土地市场情况 图表来源|中国指数研究院

较为明显的是，一线城市楼面均价同比出现腰斩，降低了近六成！溢价率也持续走低，可见调控对于一线来说功力还是不小。

二线城市在经历了去年房价的一波补涨以后，在调控的影响下，今年的土地市场也有降温的态势。看同比的土地推出、成交面积就知道，平均涨幅都在30%以上，楼面价格也比较稳定，略微下滑了4%。

相比之下，三线城市似乎在波动中继续升温。成交面积比上个月骤减4成，但楼面均价有小幅上升。且从同比来看，供应增加的同时，成交面积在减少，楼面价格也是一、二、三线城市中，唯一同比上涨的，涨幅达26%。这意味着什么？

此外，一、二、三线城市的整体溢价率同比均有较大幅度的下降，尤其是三线，下降了34个百分点。可见，各线城市的土地市场都已经逐渐回归理性，这是否有助于房价回归理性，接下来就看政策怎么变了。

看了杠杆游戏列举上述数据，是不是对最近很多解读，有了更全面理解。

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楼面价Top10城市中，厦门大幅领涨，沈阳意外入围

总的来说，2018年4月，土地市场的整体供求处于下行状态，楼面均价相比2017年同期下降，市场有降温的态势。

4月住宅地楼面成交价前10的城市里，主要为东部沿海城市，主要集中在长三角和环渤海区域。变现最抢眼的是厦门，以25546元/平米的价格领跑，比排名第二的上海高出近1万元/平米。

图3.2018年4月住宅用地楼面成交价top10 数据来源|中国指数研究院 制图|杠杆游戏·张银银

都知道厦门房价高得惊人，虽然在调控下略有降温，从四月的数据来看，厦门以大差距碾压北上广及一干热点二线城市，看来这个热度还是不小。

厦门地价高企，僧多粥少是一个重要原因。有公开数据表明，2013-2017年，是厦门地价魔幻生长的阶段，也是供地量最少的4年。今年在房住不炒的总基调下，厦门土地供应也有大幅增加，或许能适当缓解其楼市的紧张局面。

土地出让金方面，本月杭州以178.7亿领跑夺冠，比第二位的广州多了30多亿。尤其是杭州，这几年势头不小，动辄要晋级所谓一线城市。

杠杆游戏也曾分析过这座城市的人口吸引力，数据表明，该市人力资源汇聚能力，放在过去多年看，并没有外界以为的那么强。不过2017年杭州常住人口和职工参保人数都增幅明显，可见杭州的“网红”级别也不是浪得虚名。

令人略感意外的是东北大市沈阳，4月份的楼面均价以7099元/平排在第九位。

其实沈阳2017年在经济上的表现也有起色。在经历了疼痛之后，2017年沈阳经济重新正增长，实现GDP5865亿元，同比增长3.5%。2016年这个数字为5460亿元，当时比上年下降5.8%。

最近沈阳在放大招“抢人”。如，中专以上学历人员“零门槛”落户；大中专学生来沈阳求职免费入住人才驿站10天；“订单”博士模式——在读博士生和沈阳用人单位签订意向后沈阳一个月给予2000元补贴……

力度之大，比认定人才门槛最低的重庆、郑州还要低，看得杠杆游戏都心动。不知道这几者间是否有关联？

3

十大重点城市中，一线城市供应和成交较平稳，杭州、重庆等热点城市增幅明显

再来看看杆友们较为关注的十座重点城市，前4月住宅用土地供求情况。

图4.2018年1-4月十大重点城市住宅用地供应情况 图表来源|中国指数研究院

图4可以看到，前四个月的供应总量中，重庆依旧排在第一。紧随其后的是天津、武汉、杭州、成都。以上均为较为热门的二线城市，且武汉、杭州、成都去年房价都要上天的节奏，不大幅供地不行啊！

此外，北京、上海、深圳三座一线城市，从去年就开始深入贯彻调控，供应能在已经增了一波的情况下，继续保持稳步增长，也是不容易。

当然，供应的土地未必都会成交。杠杆游戏注意到，成交量最大的为重庆，侧面也反映出重庆楼市的热度尚未退却。其次是武汉、杭州。具体见下图5：

图5.2018年1-4月十大重点城市住宅用地成交情况 图片来源|中国指数研究院

从图5可以看到，除开数据小到忽略不计的深圳，南京和广州是仅有的两座下滑的城市，下滑幅度分别为11%和13%。

溢价率方面，排在前三的重庆、杭州、成都4月份溢价率较高，这和这三座城市的楼市火爆其实也基本成正比。不过相比去年1-4月动辄50%-60%的溢价率，这个水平也是低了很多。

图6.2018年1-4月十大重点城市住宅用地溢价水平变化 图片来源|中国指数研究院

总的来说，2018年已经过去了4个月，供给端的调控步伐，还是比较稳健积极地在进行中。一线城市稳步深化、二线城市持续跟进、增幅明显，三线城市也在逐步贯彻落实。不过，三线城市楼面价同比上涨还是没压住。

反馈到今后的房价当中，不知又会有怎样的变化？

本文所有数据源自中国指数研究院，如有疏漏、不完整和杠杆游戏无关

来源：杠杆游戏（ZhangYinyin0903）

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