重磅预警，美债升破3%！楼市怎么走？

来源：秦小明（xiaoming_qin）作者：小明

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开始之前，先插播一条突发的重要新闻：

路透称，中国据悉将开展全国范围内的银行业风险督查。

路透4月25日援引知情人士称，居民杠杆率较高、消费信贷流入房地产市场的情况是检查的重点之一；检查内容包括对信用卡、房抵贷等贷款进行评估，以及是否有信贷被非法用于偿还抵押贷款。

报道援引的知情人士表示，虽然中国监管层正在加大力度防控金融风险，但消费信贷仍被用于投机炒房，这导致家庭杠杆率迅速上升、房地产泡沫以及居民储蓄率下降。而在今年春节前，银保监会已经要求银行对其消费者贷款进行自查。

尽管这条消息未被官方证实，但根据历史经验，它很可能是真的。在这样的前提下，我们不妨推演一下这个行为对房地产的影响：

很简单，既然监管依然将资金流入房地产视为重要的金融风险来源，并要重点排查之，那么逻辑上就推不出高层会启动房地产来稳经济。

好了，接下来是沙盘推演的时间了。

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美债10Y收益率突破3.0%

美国十年期国债收益率升破3.0%的重要关口，为2014年1月以来首次。

这一信号被全球金融市场视为重要预警，美国三大股指随后暴跌。标普跌1.37%，纳斯达克跌1.7%，道指跌1.74%；欧洲和亚太股市开盘后，也悉数下跌。

除此之外，让我们再来看一张统计图。

历史上，每一次美国十年期国债收益率向上突破趋势线，都伴随着危机的爆发：

图来源：交银国际洪灏

那么问题来了，为何美国十年期国债收益率上升的威力如此之大？这就要从现代金融市场运行的基本逻辑说起了。

现代金融市场的定价，几乎都可以纳入一个叫做「现金流折现」（DCF）的模型当中进行处理。无论是股市还是债市，甚至是房地产市场。

简单来说，现金流折现的思想，即是将一项金融资产未来产生的所有现金流，按照一定的机会成本（折现率）调整后进行加总。而此处的机会成本，指的就是模型里的分母，通常被不严格地称做折现率。在众多的折现率当中，美国十年前国债收益率，通常又被当做一个锚，因为它代表了全球最高信用国家的政府中长期信用水平。

没看懂？没关系！

一言以蔽之，美国十年期国债，是全球金融资产的定价核。

它的波动，将通过定价逻辑传导到所有金融资产，包括股市、债市、汇市、大宗商品和房地产市场。也即是说，你可以把美国国债十年期收益率，看做是全球金融市场的定海神针，它的波动，将通过一系列逻辑，传导到所有大类资产上去。

为什么3%会引发如此大的市场动荡？因为它正是目前十年前国债收益率往上突破趋势线的水平。华尔街多位大佬警告，如果超过3%，美国股市牛市将不可避免地终结。

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收益率的上涨远未结束