2025年，中国楼市的生死之战

来源：中国金融四十人论坛（ ID：CHINAFINANCE40FORUM）

作者：高善文，内容有删节。

选取高善文博士对房地产市场的中长期展望。

这么多年政府总是担心房价泡沫，不断打压，然而结果却是房价越打越高。

2025-2030年之后我们很可能会面临完全相反的情形，在一线城市人口停止流入的背景下，会发现房价面临的下跌压力是不可阻挡的，到那时候政府会不断出台种种鼓励购房政策，包括降低利率等，仍会发现房价的下跌难以抑制，正如东京后来把贷款利率降到0，又鼓励外国人购房，但是房价下跌的趋势依旧持续很长时间。

我们对房地产市场的分析需要着眼于长期。老龄化和青壮年人口减少的压力首先会在中国城市群的边缘地带显现出来，然后会逐步从边缘地带向中心城市渗透，最后一直渗透到北京、上海这样的特大城市。目前中国的边远城市和大的村镇由于人口老龄化以及都市化等带来的压力，已经能够看到人口减少和供给过剩的问题，这在农村地区已经十分明显。由于人口的未来趋势，这一现象逐步向其他城市蔓延和渗透，几乎是不可避免的。

从供需入手，因地制宜地解决房地产问题

本文为高善文博士在2018年4月15日的中国金融四十人论坛双周内部研讨会第206期“住房制度改革与长效机制建设”上就几位嘉宾的主题演讲所做的点评。

中国房地产市场在地区和城市之间差异和分化巨大，建立长效机制需要立足供需平衡，因城施策，不宜一刀切。

对于绝大多数二线以下的城市而言，关键在于发挥市场机制的决定性作用，进一步破除供应障碍，并合理控制住户部门杠杆；

对于少数特大城市而言，在顺应“都市化”红利、积极扩大供应的同时，要对市场进行分层，立足于通过政府补贴、限制产权等手段面向低收入群体和社会重点人群进行定向供房，保障其居住权，并对其余社会群体继续立足于市场化配置。

一、泡沫难以事先分辨

300多年以前，伟大的物理学家牛顿曾经参与过我们后来称为“南海泡沫”的投机活动，损失惨重，事后他感慨说：“我可以计算天体的运动，但是无法计算人类的疯狂。”自牛顿去世到现在几百年的时间里，我们仍然很难讲哪个学者可以计算和预测人类的疯狂。

人们通常说投机是与泡沫密切联系在一起的，认为投资是一种健康的、基于基本面的价格发现过程，而投机则不然。

但是作为金融从业人员，当一个人从事一笔股票买卖的时候，你如果问他是在搞投资还是在搞投机，绝大部分人实际上是说不清楚的。因此我常感慨说：“投资是失败的投机，投机是成功的投资”，两者的关键区别在于：一个是普通话，一个是广东话。

关于泡沫的情况是一样的。格林斯潘讲过泡沫只有事后才知道。然而，如果我们对泡沫的历史做一点深入研究，就会发现很多时候即使在事后我们也不见得能分清楚。

一个资产价格的大幅度下跌，从事后的角度来看，在多大程度上来源于基本面的剧烈恶化，又在多大程度上来自于不可维持的、过度乐观的市场预期所造成的较高估值，即使在事后这也很难搞清楚，至少许多情况下存在争议。

虽然泡沫很难事前分辨，但是资产价格的剧烈下跌常会产生致命的后果，房地产的情况尤其如此。所以政府对于房地产的价格风险非常重视，一定要想办法未雨绸缪，这完全是可以理解的。但防范和应对措施层出不穷，在中国特大城市仍然出现了价格持续飞涨的现象，背后引人深思。

二、政府应重点关注风险防范

第一，事前预判一类资产的价格是否存在泡沫，并不比预判潜在经济增长率更容易。

中国过去多年一直积极通过限购限贷限售等一系列措施打击、防范房地产泡沫，但特大城市的房地产价格仍然扶摇直上，直到现在这个泡沫依然没有消解，这至少说明在事前预判资产价格是否严重背离基本面本身是困难的。

那我们应该把更多的注意力放在风险防范上，放在安全防护网的构建上。这样，如果资产价格没泡沫，就由市场发挥决定性作用；万一泡沫是真实存在的，一旦破灭，我们有足够强的防护网把这些冲击降到最低。