【聚焦】露头就打！官方发话：房价再涨，调控就要加码了！

最近，不少地方楼市又蠢蠢欲动起来，但也仅止于试探一下……楼市严控，目前来看楼市真不是谁想放水就能放水的。

NO. 1｜壹

2018年二季度江苏居民消费价格预期调查报告20日出炉。362名来自党政、经济、科研、房地产等领域和行业的专家学者及相关专业人士对江苏13个设区市的房价走势作出了判断。

调查显示商品房价格总体预期继续稳中缓涨，约半数人预计二季度房价总体价格上涨，其中预计缓和上涨的占九成，这也反映出了商品房价格总体缓涨是主流预期。

就此，江苏省物价局召开新闻发布会，相关负责人表示2018年楼市严控期，会进一步强化价格备案，在后期市场实际运行中，会针对房价有上涨苗头的城市出台楼市调控政策，苏州、无锡、常州和淮安的商品房价格预期看涨，调控有加码的可能！

而4月18日统计局公布的房价数据显示，全国房价正在抬头！

从环比情况来看，新房售价上涨的城市占比达到84%，也就是说70个城市中59个都出现了单月房价上涨的情况，而大家更关注的二手房环比数据来看，也只有北京，上海，福州，厦门，郑州，武汉，成都是环比微跌的。

同比来看，北京二手房同比跌幅最大，然后是厦门，郑州，天津，上海只能说是微跌。

其他城市，与去年同期价格比较全都是上涨的，而去年3月，北京开始了317新政，全国上下也是再掀起了一轮调控高潮，3-4月份的时候，房价正是全年高点，那么现在的房价比去年同期还高，说明绝大多数城市调控没有效果。

即便是多么完美的数据，最后还是暴露了现实。

NO. 2｜贰

如果官方不赶紧表态，十有八九调控会越来越松。已有一些地方要扛不住了，在试探性作妖。

不过半天时间，房管局的工作人员紧急辟谣：限购政策并没有放松！房企传播谣言立即关闭网签！

NO. 3｜叁

高价地未来——难！

南京多个定位高端改善的一些新盘都在试探性公开、主动降低放风，江北核心区绿地海悦售楼处放出消息：预计5月首开296套精装房源，价格大概率限价3万/㎡以内，可以说江北核心区限价依旧卡的很严！

河西打算组团上市的多个楼盘也按下“暂停键”，暂无确切入市时间表。在限价背景下，南京已有地王项目被套牢，比如2016年4月以楼面价2.24万元/平方米拿下麒麟高价地G09地块的京奥港未来墅项目，易主消息不断。

收并购开始！在南京土地余粮不多的品牌房企，背负着销售指标和业绩压力，通过收购合作等方式继续“押宝”南京周边城市。

比如，宝华本土开发商几乎全军覆没，大牌开发商泰禾，和昌，金地，朗诗，碧桂园，陆续收购抢滩。

再比如从去年到今年，在南京开发项目的房企目光投向镇江的代表房企包括：边城、中海、绿地、恒大、雅居乐、和昌、融创、万科等。

日前，镇江中轩置业有限公司100%股权及转让方对标的公司人民币22211.09213万元债权，以25700万元的成交价出让，增价率0.39%。竞得房企：阳光城。

阳光城拿下的是镇江尚海花园，目前二期还未开发。

镇江万隆投资管理有限公司100%股权及中节能绿色建筑产业有限公司对标的企业29999万元债权，以34999万元的成交价出让，增价率0.86%。竞得房企：万科。

镇江虹孚置业有限公司100%股权及转让方对标的公司10423万元债权，以32780万元的成交价出让，增价率11.57%。竞得房企：万科。

万科以收购的方式拿下两块地，一个是位于一个是位于新区的万隆格林铭郡，另一个则是位于京口的中虹品墅美馨嘉园。

NO. 4｜肆

2016年以来的这一波楼市暴涨，不仅让一二线城市房价攀升到历史新高点，也让三四线城市从“去库存”变成“抢房潮”。中国房地产销售规模之巨、住房市值之高、房地产行业利润之丰，足以秒杀一众发达国家。

大背景下，为了维持稳定，一旦调控加码，流动性的限制会越来越紧，即便房子市值在涨，成交也会越来越困难。

4月18日下午，青岛市国土资源和房屋管理局官网发布了《关于持续促进我市房地产市场平稳有序运行的通知》，宣布自4月19日起将限购范围扩大至青岛户籍居民家庭，并将限售期限从2年提高至5年。

4月18日，发改委负责人表示，坚决防范海南省炒房炒地产等投机行为。这几天热度很高的海南，目前全岛的楼市基本面是全款+限售5年。“顶风作案”的海口某项目连夜开盘，现场人头涌动，市住建局局长亲率检查组赶赴现场，叫停不规范营销活动，并对涉事房企处罚150万元。

我们看到，限售5年、摇号选房，正在成为楼市热点城市的新一轮调控标配。限售5年，买的不是房子，是真真的金融产品。

需要注意的是，对于三四五线城市而言，房子基本只有自住，金融属性就主要来自银行，房价不抗跌，流转也不好。

目前普遍的利率情况，首套房平均房贷利率是5.92%，基准利率上浮20%。当然目前的房贷利率还处在合理水平，美联储加息以及缩表会迫使中国央行被动加息，央行不主动加息，买房门槛都由市场利率决定。如果要房地产这台机器不熄火，势必利率上涨就要温和进行。

那么，买房贷款，利率多少才划算？

房贷利率不能大于GDP增速，如果说GDP增速是“创造财富速度”、是“资产回报率”，那房贷利率就是为买房借钱的成本，只有借钱的成本小于资产回报率，房贷利率才是合理的。

房贷利率不能大于M2增速，M2增速粗略地理解为印钞的增速，如果房贷利率大于M2增速，那么意味着你借钱的成本超过印钞的增速，那么此时房贷利率也是过高的。

不管是企业债还是地方债，债务问题是中国整体经济里面存在的一个非常巨大问题的。债务不能凭空消失，债务只能不断转嫁，转化为居民债，不良率才更低。

一句话，自住尽早上车，投资不赚最后一个铜板。

来源：楼市南京（loushifanju）

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