【百态】当年,为什么俄罗斯选择保楼市,而日本选择了保汇率?
在保汇率还是保楼市这个艰难抉择上,曾经有两个鲜明的案例。日本选择保汇率,而俄罗斯选择保楼市。
先来说明下,为什么楼市和汇率难两难全?
既然要二选一,那肯定是整体经济出问题了,如果要保住汇率,就必须让外面的钱愿意进来。但外面的钱也不傻啊,你的资产价格那么贵,谁会进来呢?所以要保住汇率,楼市往往就只能当弃子。
同理,一旦楼市价格保住了,而资本又可以自由流动,那么经济问题来临之际,感觉到风险的外资,必然会选择高位套现离场。别人在拼命抛售,你可以动用外储保接盘,但这对外储的消耗极大,一旦耗尽汇率还是会大跌。
01
日本——保汇率弃楼市
日本楼市的崛起与经济的腾飞密切相关。战后短短20年,日本GDP保持高速增长,城镇化率迅速提高到了69%,20年间,日本地皮价格平均涨了30多倍,重点城市地皮涨幅超过40倍,年平均涨幅超过20%。
经历了20年的高速增长,日本经济在七八十年代也进入了调整期,这期间发生了两件大事,一个是70年代的石油危机,1972年至1974年石油价格涨了3倍多,这对外向型经济的日本打击不小。二个是1985年的广场协议,这个大家应该都很熟悉了,就是大家一块要求日元升值,结果出口急剧萎缩,进口大量增加,结果到了1986年日本经济开始衰退,通胀转为通缩。
日本是外向型经济体,汇率的重要性要高于楼市,所以从1986年开始日本开始执行宽松货币政策,连续多次降息。
此举进一步刺激贷款流向房地产,进而刺激地价和房价的上涨。到1991年,日本各银行累积贷款额相当于当年日本GDP的90%,而同期美国这一比例仅为37%。
广场协议让日本当年高价入手的海外资产大幅缩水,而在国内,杠杆也已经接近极限,为了防止泡沫继续下去,从1989年开始,日本央行开始加息,基准利率从2.5%上升至6.0%。
除了利率,流向房地产领域的贷款也被严格控制,地价税也同时推出。自1991年开始,日本房地产开始崩盘,直到2000年,日本宅地价格平均下滑20%以上,重点城市下滑超过50%。
02
俄罗斯
俄罗斯的经济在21世纪初保持了良好的增长势头,这主要是得益于两点,一是21世纪初国际能源价格上涨,俄罗斯受益良多,二是全面利用外资。
经济的高增长往往伴随着M2的快速增长,俄罗斯也不例外,印钞是马不停蹄,钱多了就如容易推动资产价格上涨。
不仅如此,俄政府在发展房地产方面也不遗余力。2005-2009年,时任俄罗斯总理普京还将住房列入国家四大优先发展项目,到了2012年时任俄罗斯总统梅德韦杰夫表示要让35%的俄罗斯人住进自己的房子。
有了这两位的定调,下面的各路资本自然是竞相进入房地产行业。不过到了2008年,美国那边日子不好过了,俄罗斯这边也得跟着咳嗽,人们收入缩水了,银行贷款贵且不好批了,房地产项目一个接一个的停工。
俄政府采取了几项措施,一是划拨专项预算为军人和贫困家庭购买住房。二是保住银行房贷业务,还贷中的购房人可以申请缓交,由政府垫资。几番下来,俄楼市成功在2009年止跌回升。