(《聚焦我市物业管理》总结篇）小区物业管理路在脚下

□本报记者 　廖荣波

　　《中华人民共和国物权法》和国务院新修订的《物业管理条例》两部重要的法律法规已于2007年10月1日起施行。记者对我市部分商住小区的物业管理情况进行了调查，并采访了市物业管理主管部门，得知目前我市的住宅小区的物业管理还在起步阶段，各项工作还不够完善。已经进行物业管理的小区业主与物业服务公司的纠纷时有发生。今后如何建立完善的小区物业管理机构，做好小区配套服务，为市民创造良好的居住环境，路还很长。
全市只有14家进行登记的物业管理服务公司
　　我市的小区物业管理工作尚处于起步阶段。目前全市（包括各县、区）登记在册的物业管理公司只有14家。物业服务企业整体水平还不够高，尤其是尚未形成行业市场竞争的局面。物业收费标准低并且收缴难，物业公司维修基金管理不完善，个别企业在亏本中运作。但记者接触到的业主没有人认为所在的物业服务公司会“亏本运作”，至少“微利”或“保本”。
　　全市城镇人口超过百万，住宅小区数以百计，但为何只得区区14家物业服务公司？市房管局物业管理所负责人分析，主要是多年前建起的住宅小区，因为“先天不足”，许多都不具备成立物业管理服务公司的条件。有的规模太小，只有几幢楼，甚至只有一两幢楼，开展物业管理工作困难多，进驻较难。有的小区四通八达，不具备封闭式管理条件。有的没有配套的物业管理设施，无法建立配套服务。而不少住宅小区则是因为没有业主牵头召开业主大会和成立业主委员会，无法收取物业管理费和聘请物业管理服务公司。
　　几年前，市区安居工程小区曾成立过物业管理公司。由于该小区不是封闭式管理，业主对治安、卫生等问题很不满意。后来发展到业主拒交物业管理费致使物业管理公司运作不下去被迫解散。某商住小区曾发生过业主联合起来解散物业管理处的“壮举”，后来业主自己聘请小区保安，脱离了开发商控制的物业管理。
　　市区一些新的商住小区虽然暂时没有成立业主委员会，但都有物业服务公司，而这些物业服务公司都是先由开发商设立或聘请的。据某小区一些住户反映，他们对所在物业管理服务公司的服务“比较满意”。
　　一些开发商推出首期楼盘后，他们的物业服务往往做得比较好。人们认为，这主要是因为他们还要卖房子，假如他们服务不好，将影响到后面推出楼盘的销售。所以他们有的宁愿暂时牺牲物业管理的利益，甚至有的开发商愿意贴钱给物业服务公司做好服务，换取良好的宣传效应。据说某大型楼盘每年都要补贴十多万元给物业管理公司。
业主享有哪些权利和义务
　 　物业管理，是指业主委员会通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
　　 根据物业管理条例的规定，房屋的所有权人即业主，在物业管理活动中，享有下列权利：按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；参加业主大会会议，行使投票权；选举业主委员会成员，并享有被选举权；监督业主委员会的工作；监督物业服务企业履行物业服务合同；对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；法律、法规规定的其他权利。
　　 在享有一系列权利的同时，业主必须履行一定的义务，其中最重要的一条就是按时交纳物业服务费用。收费就成为物业公司最头疼的问题。据市房管局物业管理所负责人说，我市各物业管理公司均遇到过住户（业主）拒绝交费的事情，业主没有意识到“花钱买服务是天公地道的事情”。有些业主每个月交几十元的物业管理费心疼得很，自己在外面洗个脚花几十元却不心疼。同样是接受服务，为什么不心甘情愿交纳物业管理服务费呢？这需要业主转变消费观念，切实履行自己的义务。
　　 还有就是收费标准问题。国务院物业管理条例规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。
　　 有的业主认为物业服务公司收费过高不合理，物业服务公司则认为收费太低难以维持运作。据了解，我市物业服务公司的收费普遍在每月每平方米0.4～0.7元之间。如果遇到业主认为不合理的收费，可以向物价管理部门和物业管理所投诉。还有就是收费周期的矛盾，究竟每次收一个月还是一个季度、一年的费用？这需要业主通过业委会与物业服务公司订立合同约定。
公共场所停车收费归业主共有
　　记者在市区某小区了解到，固定停车位每个卖到4至10万元，一些独立的车房售价高达20万元。一些公共场所被划作临时停车位，每个停车位前均标有车牌号码，表明公共场所的“临时停车位”也已各归其主。这些所谓的“临时停车位”每位每月收“管理费”160～180元。已经购买车房的车主也要每月交15元的管理费。摩托车停车位则每位每月收费30元。虽然封闭的住宅小区内的各种停车位均收费管理，但由于停车位严重不足，仍有许多汽车停在小区外面的公路边。
　　 某住宅小区摩托车停车位每个售价3800元，每月还要交3至5元的管理费。该小区还曾经对所有进入小区的车辆一律收费，如进入的摩托车每次收2元，小车收5元等。后来由于业主意见很大而被迫取消了这项收费。其他一些小区也有划定部分公共场所作为停车位收费的做法。
　　随着新建封闭式管理住宅小区的大量出现，因小区内车位、车库的归属问题，以及停放在小区内道路上车位收费问题而引发的纠纷逐渐成为社会各界关注的热点话题之一。对此，物权法明确规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。这就意味着：开发商、物业公司不能将公共场所停车位收费所得据为己有；如果需要收费，在扣除必要管理费后的所得款应属于全体业主共有。
　　 不少业主都认为，小区内的公共场所，在不影响通行和业主正常活动的情况下，划定一些停车位以解决群众停车难问题是无可非议的。但因此带来的收入应该归业主共有。物业服务公司也不否认这部分收入归业主共有，但他们说，公共场所停车位收取的费用全部用于补贴小区的公共用水、用电和绿化，目的是减少业主支出。为了让业主“明白”，个别物业服务公司在一份调查表上写到：“如因小区规划车位能满足业主使用而取消临时停车时，则小区公共用水用电费用由业主按户平均分摊。”所有物业服务公司都不会承认停车收费是为了创收。
由业主委员会监督物业公司运作
　　物权法规定，同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。选聘和解聘物业服务企业应由业主共同决定。物业管理条例规定，国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
　　要维护业主的合法权益，就要成立业主大会，选举业主委员会，由业主委员会监督物业服务公司的收支，并定期公布收支情况。这样，广大业主就知道哪些该收、该支，有没有节余等相关情况。
　　 鉴于我市目前仍有许多住宅小区没有成立业主大会和业主委员会。市房管局物业管理所今年工作计划中提到，要协助和指导有关小区召开业主大会和成立业主委员会，做好宣传工作，提高业主的法律意识和维权意识。加强协调物业服务公司与业主之间的关系，指导物业服务公司和业主委员会开展日常工作。对每宗物业服务的投诉做到热情、礼貌，耐心听取意见，对群众的投诉做到件件有答复，事事有回音。对物业管理活动中的违法行为要进行查处。
　　市物业管理所对物业服务公司将实行市场准入和退出机制，提升物业服务企业在社会中的形象和地位，实现优胜劣汰，良性发展。建立物业服务企业行为档案，制订《物业服务企业考核量化标准》和《业主民意调查表》，实现对物业服务公司资质的动态管理，对违规操作、服务水平不高、收费不规范、工作业绩差、社会信誉差、投诉多的企业，限期整改。对整改不彻底或拒不整改的企业，坚决清出市场。
全市专项维修基金将集中管理使用
　　根据规定，住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
　　 市物业管理所今年将进一步完善物业公共维修资金的归集、管理、使用和监管制度。将根据建设部制定的《住宅共用部分共用设施设备维修基金管理办法》制定我市维修基金使用划拨程序，根据基金管理办法报市财政部门批准后设维修基金管理专户，对全市小区的维修基金进行集中管理、使用和监管。