想买学区房这些法律常识要知道

　　购买学区房，已成为家长之间讨论的重要话题，选择能划片的小区成了让孩子上名校的一个主要途径。因此，学区房的买卖市场一直高温不降，相当火爆。不过，在购买学区房时会遇到的法律问题，你了解多少呢？

　　原房主未迁出户口将影响入户手续的办理

　　今年7月份，王女士为方便孩子入学，在郑州市二七区购买了一套学区房，并签订了购房合同。但是，在办理入户手续时，却发现原房主还没有将户口从该地址迁出。当地派出所表示，一个房产证名下只能登记一个户口，王女士无法办理入户手续，直接影响孩子上学。那么，遇到这种情况该怎么办？签订购房合同时应该注意些什么？

　　河南豫润律师事务所律师赵钰涛认为，遇到这种情况非常麻烦，在签订二手房买卖协议之前一定要查清该房屋地址名下是否有落户，并将是否落户的情况在购房协议里表述清楚。如果有落户，应该明确约定该户口应该在房屋买卖合同签订后的合理期限内迁出，否则承担违约责任，最好违约责任约定比例高一点，以总房款的20%为宜。还可以约定如果超过合理期限，就可以解除购房合同。

　　办理按揭贷款前应全面考虑

　　今年6月，李女士在郑州市金水区看中一套学区房，因为经济能力有限，无法一次性支付全部购房款，就打算办理按揭贷款。在签订合同之后，她才发现该房的面积过小，而且房龄已经超过30年。这样的话，银行不给予办理按揭贷款。这种情况该怎么办？

　　赵钰涛认为，如果李女士在签订购房合同时没有考虑清楚是否能够办理按揭贷款情况的风险，李女士作为完全民事行为能力的成年人，在不能按揭贷款时，应当对此风险承担违约责任。如果双方合同明确约定李女士通过二手房抵押贷款方式付款，则此时李女士无需承担违约责任，可以协商或通过诉讼方式解除合同。

　　剩余租金可由购房款抵销

　　2015年7月，张先生在北环购买了一套学区房，并签订了购房合同。但原房主之前已将房屋出租，张先生在购买时租期未满，并且原房主没有告知其租客已经一次性支付了一年的租金。那么，租客已支付给原房主的剩余租金该怎么结算？是否应当从购房款中抵扣？签订合同时并未对此进行约定该如何处理？

　　赵钰涛表示，《合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，即“买卖不破租赁”。双方交易时，原房主对租客支付给其的租金的剩余价值应充分说明，张先生也应事先了解清楚所购房屋是否存在租赁情况，最好在房屋买卖合同中一并予以解决，因均属于金钱债务，双方可以合意在购房款中予以抵销，以免产生法律纠纷。

　　如果原房主未说清楚，根据《物权法》规定，张先生在取得房屋所有权后，即享有房屋出租收益权，而原房主在签订协议时违反《合同法》规定诚实信用原则，未向张先生披露后续租金已经收取的事实，损害了其合法权益，张先生据此可以要求原房主赔偿自己的经济损失。

　　原房主有义务配合新房主变更水电户名

　　2013年5月，张某在金水区购买了一套学区房时，由于疏忽，他没有把该学区房的水电户名变更过来。根据相关政策，张某所购买小区划片的学校要提供居住满3年的证明，才能满足入学条件，而提供居住证明需要有水电费缴纳情况。那么，原房主是否有义务协助新房主将水电户名变更？

　　赵钰涛说，原房主对于张某关于水电户名的过户要求，应当积极予以配合，因为房屋水电过户是房屋买卖合同的附随义务，原房主有义务配合。在房屋买卖合同中，应对该事项约定清楚，如果原房主不予配合，则可以追究其违约责任。