上海今年首轮土拍溢价率超7% 近八成地块进入“一次性报价区间”

　　本报记者 王丽新

　　4月21日，上海完成了为期四天的2023年首轮集中土拍，挂牌的19宗地均成功出让，总建筑面积为198.9万平方米，成交总金额为519亿元。

　　“上海本次土拍最显著的特征是热度加速上升，溢价成交占比近八成。”诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪向《证券日报》记者表示，从拿地房企来看，国企央企占半数以上，主要原因是其资金流动性相对较高。

　　整体来看，“受新房市场热度回升、土地质量改善和部分地块房地联动价放松的多重影响，今年上海首轮土拍热度迅速升温，有多达50家房企报名参拍，其中不乏民营企业。”克而瑞地产研究中心表示，从竞拍结果来看，近八成地块进入一次性报价区间，整体溢价率超过7%，创2021年集中供地以来的新高。

　　高盈利空间下

　　房企参拍热情高涨

　　“上海房地产市场去年整体销售情况较好，项目整体的去化有保障，相对来说，企业现金回流较快。”中指研究院上海常务副总经理张文静向《证券日报》记者表示，目前开发商较为重视资金安全，所以现金回流较快的上海，是优质城市。

　　在张文静看来，本次上海拍地吸引众多房企参拍的原因主要有四点，一是本批次19宗地都临近外环，，且多为临铁地块，整体来看区位较优质；二是部分地块所在区域为近年来供应较少的区域，区域内待释放购房需求较多；三是部分地块指导价相较周边二手房存在一定倒挂现象，未来项目销售有保障；最后就是联动价，本次部分出让地块房地联动价有所上调，为开发商预留的利润空间有一定提升。

　　“对比纯宅地成交楼板价与其房地联动价来看，平均地房比为0.54，房地差也均在2.5万元/平方米以上，盈利空间还是比较充裕的。”克而瑞地产研究中心表示，其中，盈利最为可观的当属徐汇田林、普陀桃浦、闵行莘庄这类优质地块，地房比多在65%以下，房地差均在3万元/平方米以上，并且由于项目位置多位于市中心或供地稀缺的热点板块，按照目前的市场热度，可基本实现一日售罄，因此这些地块竞拍热情更高。

　　重点城市土地市场

　　稳中有升

　　值得一提的是，在上海这场土拍中，头部房企拿地积极性明显提高。

　　万科、华润、中海在时隔3年后重回上海土拍市场，其中万科、华润均有斩获，万科以113亿元的总价拿下松江广富林地块（37.83亿元底价竞得）、闵行梅陇社区地块（与中铁建联合拿地，一次性报价阶段竞得，75.49亿元），华润则以30.15亿元的总价拿下青浦区西虹桥小涞港（进入一次性报价）。

　　“在上海本次土拍中，入局的企业阵容较为强大，其中包括龙湖集团、万科等头部企业，展现出对上海持较高看好情绪，无疑是为上海市场注入了一剂强心针。而且，上海本场土拍高调收官，再次为土地市场加温。”关荣雪表示，当然，地块与房企发展策略的适配度也是房企打开竞争局面的重要因素。

　　“当下，房企战略高度趋同，一批次地块质量整体都较高，同时大部分地块体量较小，资金可以实现快进快出，另外房企年初积极补仓，共同作用下，此次上海土拍热度高企。”张文静如是称。

　　对于接下来的土地市场走势，关荣雪表示：“短期来看，热点城市土地市场热度或将延续稳中有升的态势，长期来看，回暖的持续性可能需要一定利好政策的加持或者有待房企资金情况好转的支撑。”

　　对此，克而瑞地产研究中心表示，展望未来，鉴于年初自然资源部通知中，要求“原则上提前不少于3个月公开拟出让地块的详细清单”，预计5月份和6月份将迎来一批供地小高峰，二季度成交规模也将迎来周期性回升。