不确定的房地产行情中，藏着哪些确定？

　　中国商品房历史上，或许没有哪一年如2022年一般曲折，一些开发商倒在了黎明前夜，极少数开发商成为“黑马”。还有一些开发商，没能撑住压力、业绩惨败，但没有放弃在各种不确定中寻找确定。

　　华侨城A就是这样一家房企，其2022年的归属母公司净利润亏损109.5亿元，上市以来首次净亏损。华侨城A总裁王晓雯在近日的业绩会上坦诚：“2022年是公司上市以来经营承压最重、最为困难的一年。”

　　不过， 抛开盈利数据，单看实际经营，华侨城A的经营性现金流总体平衡，融资成本边际下行至4.23%。也就是说，我们看到的是一个纸面利润亏损、财务负担却变轻了的华侨城A。

　　杠杆降低的同时，华侨城A终于在2022年决定“分灶吃饭”，全面启动专业化整合，向“市”而生。

　　“利空”出尽

　　2022年房地产行业可以说是“四面楚歌”，信心处在低位、市场需求和购买力不足，还叠加了疫情因素的影响，对开发商的业绩冲击是巨大的，据中指研究院数据，TOP100房企销售总额75968.5亿元，规模降了四成，基本回到了2015年的水平。超百亿房企130家，较上年同期减少28家。

　　房企“最惨年报”也随之出炉。截至3月30日，A股和H股累计有超过140家房企发布2022年业绩报或业绩预告，七成以上企业出现利润下滑，至少有50家企业业绩预亏。从发布的业绩报告来看，造成亏损的主要是：需求收缩、市场下行等因素导致结转减少、毛利下降；存货以及投资性物业减值。

　　华侨城A发布的年度业绩显示，其2022年归属母公司净利润亏损109.5亿元，同比下滑387.05%。其中，房地产业务签约销售金额553亿元，同比下降33%。

　　过去一年，华侨城A比其他房企更为艰难，其核心业务地产和旅游同时受重创，经营承压在2022年几乎达到了最高点。

　　华侨城A的地产开发业务的毛利率在全行业普遍大降的情况下，虽努力维持住了持平，但无奈旅游业务受挫严重。2022 年，国内旅游总人次 25.30 亿，比上年同期减少 7.16 亿，需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力在文旅行业充分显现。华侨城A的旅游业务2022年毛利率降低 8 个百分点。

　　资产减值也是造成亏损的一个很重要的原因，从年报看来，华侨城A出于审慎原因，2022年因确认资产减值损失金额127亿元。这个原因是非现金性质的。

　　值得注意的是，华侨城A虽然在利润表上做出了牺牲，但整体经营保持稳健，守住了经营安全。去年行业资金面持续收紧、不少同行陷入资金链危机的背景下，华侨城A坚持“风险底线”思维、保证了公司资金安全及债务的偿还能力，并且优化了债务结构。

　　华侨城管理层在近日举行的业绩会上介绍，去年公司始终坚持“以收定投”，“优中选优”的原则，在有效保障公司资金链安全情况下获取土地资源。华侨城A总会计师冯文红还介绍，2022年公司积极推动债务结构及高成本债务置换，全年共置换短期债务超过400亿元，完成资金成本超5%的债务置换是331亿元，节省了约7亿元。

　　从结果来看，华侨城A的现金短债比维持1.53，有息负债余额较上年下降110亿，短债213亿较年初减少60亿，短债占有息负债比较年初下降3个百分点，综合融资成本4.23%，较年初下降23BP。

　　向“市”而生

　　高压之下如何破题？华侨城A选择在最低谷时主动求变。

　　多年来，华侨城A以文化旅游、房地产为主业，利用文旅结合地产的综合开发核心优势，布局全国，形成了地产及主题公园、酒店、商业、景区等丰富的文旅业态，，打造出了一批精品项目和城市地标。

　　华侨城早已是央企序列中独具特色的一员，处理好文旅和地产融合发展，做大主业优势，一直是它探索发展的方向。

　　2022年华侨城A的新董事长到任后，果断开启了组织变革。公司提出在专业化整合、精益管理等方面深化改革，要求各业务在市场化竞争中不断提升专业化水平，文旅业务要向“市”图强，房地产业务要向“市”而生。

　　文旅业务方面，新成立旅游发展集团、商业管理公司，与欢乐谷集团、酒店集团一同整合事业部剥离出来的运营职能，全面负责公司自持业态的运营工作。

　　房地产业务方面，华侨城A将四大事业部的运营职能剥离，推动其聚焦开发业务，并将71个项目公司整合为22家城市公司，形成“总部-事业部-城市公司”的管理体系。

　　这样一来，华侨城A释放了各产品线条的运作效率，一个强化双主业的市场竞争力的发展版图呈现了出来。

　　根据华侨城A的介绍，公司作为华侨城集团“两核三维多点”旅游业务构建新发展格局的重要载体平台，将继续发挥华侨城在旅游产业中的先发优势、产品优势、品牌优势、管理优势，通过文旅融合、科技赋能等方式，持续推动旅游产品创新，提升旅游业务的发展质量与效益。

　　同时，作为华侨城集团 “一体两翼三功能”房地产业务新发展模式的重要载体平台，公司将始终秉持长期价值主义，聚焦中心城市和中心城市圈，在优质市场中持续深耕。

　　“在新获取项目销售物业中，扩大住宅占比，经营性物业中降低资产支持的比例，同时还将引导新增投资向收益率高、净现金流高、资产周转速度快、团队综合能力强的项目和区域倾斜。”华侨城A战略与投资管理部总监陈洪江表示。

　　另外，华侨城A进一步探索房地产行业新的发展模式，紧跟国家政策导向，把握行业发展的大趋势，将积极介入工程代建、保障房建设等领域，丰富公司收入结构。

　　静待“春暖”

　　文化旅游、房地产都是长期向好的、很有潜力的大产业，具有相对广阔的市场空间，整体韧性很强。自 2022 年第四季度以来，随着政策加快调整，跨省旅游恢复等相关政策陆续出台，文化旅游业迎来了战略转折点，增强了旅游业复苏预期。

　　国家统计局显示，2023年2月份70个大中城市中，商品住宅销售价格环比上涨城市个数继续增加，各线城市商品住宅销售价格环比总体上涨，一线城市商品住宅销售价格同比上涨、二三线城市同比降幅收窄。

　　携程数据显示，1-3月，入境游整体订单预订量同比增长46%，其中入境机票预订量同比增长168%，均价降低31%。入境游酒店预订量同比增长27%，酒店预订均价同比降低14%。

　　从华侨城的经营数据也能看出明显的行业复苏。其2022 年旗下文旅项目接待游客 6185 万人次，若剔除增量项目，则为2019 年同期的53%。2023年1-2月，华侨城主题公园接待游客426万人次、同比增长76%，实现营业收入超5亿元，多个欢乐谷创历史新高。

　　2022年，华侨城新获取项目开发用地3宗，分布在深圳、成都、东莞等核心城市。据悉，位于松山湖CBD核芯，紧邻月荷湖的“华侨城松湖原岸”项目即将入市。

　　“我们认为伴随疫情影响的逐渐消退，2023 年国内旅游人次和收入均有望明显恢复。公司旗下文旅项目均位于核心城市优质地段，2023 年华侨城A将推进存量项目升级改造，并将加快推进南京、宁波、常熟的3 个文旅项目开业，叠加组织架构调整后运管水平提升等因素，我们认为公司文旅业务有望率先受益于国内旅游复苏，带动文旅综合业务收入明显增长。”中金公司在最新的研究报告中称。

　　华侨城A的管理层在业绩会上称，虽然企业经营处于低谷运行状态，但公司拥有跨越低谷、面向未来的信心：一是公司主业所处行业具有相对广阔的市场空间；二是公司具备较强的核心竞争力；三是公司风险管控底线牢固；四是公司具备刀刃向内的变革决心。