郑州“保交楼”调查 ：确保应交尽交能交快交
半年多来，千方百计保交楼、稳民生，是房地产领域面临的重要任务。在国内首创保交楼“4+1”模式的河南郑州市推进状况如何？“保交楼”项目复工了吗？购房者是否满意？
房企流动性吃紧、项目延期交付、购房者失去信心……去年以来，烂尾楼事件频发，房地产市场出现下行态势。各地各部门围绕“保交楼、稳民生”工作，坚持以人民为中心的发展思想，坚持法治化、市场化原则，压实企业自救主体责任，落实地方政府属地责任，切实维护购房人合法权益。
当前，河南省用好用足专项借款，积极争取国家2000亿元免息再贷款倾斜支持，落实金融“三支箭”组合支持政策，着力保优质房企、保优质房地产项目，推动房地产业向新发展模式转型，推进“保交楼”项目应交尽交、能交快交。实际建设情况究竟怎么样？经济日报记者近日深入采访了郑州多个“保交楼”项目。
要速度更要质量
业主余永梅再次来到郑州市金水区“名门翠园”项目4号地施工现场时，眼前的场景让她露出了久违的笑容，只见工人们正忙着安装调试电梯、公共区域保洁等建设收尾工作。
得知自家房子月底就可以完成交付，余永梅长舒了一口气——这一天，等了近3年。记者了解到，按照原合同约定，该项目本该在2020年5月份完成交付，至今已经延期近3年。
“当时，买这个房子是为了孩子上小学，家里七拼八凑交了首付。如今，孩子都上小学二年级了。”余永梅告诉记者，由于房子迟迟无法交付，孩子入学又迫在眉睫，一家人只好先租住在新房附近。“每月房租2000元，房贷3000元，压力很大，我们每天都在期盼房子交付。”余永梅说。
好好的项目为何延期3年？楼盘交付同时能否做到保质保量？记者怀揣着疑问采访了项目负责人汪玉林。
汪玉林告诉记者，受房地产市场下行、洪灾疫情叠加等多重因素影响，企业销售回款不畅、新增融资受阻，资金链出现问题，致使该项目因现金流断裂被迫停工。“去年8月初，在区政府平台公司融资以及保交楼专项借款的帮助下，我们才正式复工，计划将项目涉及的5个地块在年底前全部交付。”汪玉林说。
采访中，余永梅在一旁认真观察起小区绿化及道路铺设情况。“虽说房子被纳入保交楼项目让我们松了一口气，但赶进度会不会影响建设标准和质量成了新的担忧。”余永梅告诉记者，业主们经常会到施工现场转转，有时还自发轮流监督。“现在看来，房子质量并没有下降，小区绿化也很美观，我们下半年就能住进来了！”余永梅的肯定让汪玉林脸上多了笑意。
对于如何更好惠及购房群众，推进“保交楼”项目应交尽交、能交快交，郑州金水区丰庆路街道党工委书记乔战峰表示，“我们除了用好确保楼盘交付所需的资金外，后续也将协调相关职能部门更多政策配套。复工之前，业主们的诉求一致，目标都是交房；复工之后，由于各地块交付进度不一致，业主们有了房产证、违约金等更多诉求，这就需要相关部门或政策的配合，让保交楼画上完美句号”。
数据显示，2022年，郑州强力推进保交楼和安置房建设。全国首创保交楼“4+1”模式，落实支持资金300多亿元，全市保交楼项目实质性复工95%以上；列入河南省问题楼盘台账的“办证难”“配套设施不完善”两类项目全部化解；新建成安置房2565万平方米、回迁安置群众15.3万人。
政府企业形成合力
“2019年底项目开建以来，尽管因疫情、洪灾等多重因素影响导致施工放缓，但我们没有真正停工过。”在郑州市二七区“郑州华侨城”项目建设现场，项目负责人梁万春告诉记者，“被纳入‘保交楼’项目的1号院、2号院、3号院共涉及2100余户。目前，1号院、2号院已交付完成，3号院也将于本月底完成交付。”
项目建设的快速进展离不开政府帮助。“2022年下半年，我们申请了1.5亿元的专项借款用于项目建设，有效加快了保交楼的建设进程。”梁万春向记者介绍，除了充足的资金保障之外，项目周边道路的规划建设、学校新校区的选址建设，以及金水河修复工程等配套基础设施，也在政府主导下稳步推进。
一个又一个热火朝天的建设场景、一串又一串移交业主的新房钥匙……点点滴滴不仅让市场重新恢复信心，也让“郑州华侨城”逐渐转入良性循环。“刚刚过去的2月份，我们的房源销量达100余套，资金回流也足以偿还1.5亿元的专项借款。”梁万春说。
为推动交房工作顺利开展，河南还建立了“交房即交证”不动产登记服务新模式，从源头上消除了交房与交证不同步带来的弊端。今年1月1日起，河南所有城镇规划范围内新取得国有建设用地使用权的预售商品房项目全面实施“交房即交证”，以切实解决群众关切的不动产权证“办证难”，优化营商环境，提升群众获得感与满意度。
如果说，政府的帮助是“郑州华侨城”保交楼进程的催化剂，那么，郑州新密市“春城华府”二期项目保交楼的发展就是房企风险自救的典范。
在“春城华府”二期项目建设现场，170余名工人有序忙碌着。记者观察到，11幢楼房主体已经基本完工，工程进入内粉施工阶段。“顺利的话，今年10月份将全部交付。”项目负责人楚广建说。
“春城华府”二期项目于2017年开建，原定最晚交付时间在2019年12月底。谈及项目延期原因，楚广建告诉记者，2018年底开始，受房地产市场波动影响，企业的销售回款少之又少，项目建设也断断续续。新冠疫情暴发后，企业处境更为艰难，项目建设“干干停停，一年施工不到3个月”。
停工状态下，不断叠加的银行利息、证件延续的费用、一期项目的配套建设等，不断消耗着企业为数不多的资金。“疫情3年，我们通过一期项目的车位及储藏室低于市场价售卖回款的方式活了下来。”楚广建向记者举了个例子，为了自救，市场价不低于10万元、成本不低于4万元的车位，他们最终以3万元价格售出。
仅仅活下来还不够，如何让停滞的项目尽快复工是楚广建不得不思考的问题。“去年6月份，我们通过处置未建的26号楼130余套房子，整合优良资产，盘活了3000万元用于剩余10幢房子的建设，项目得以全面复工。”楚广建告诉记者，今年以来，企业销售也逐步向好，回款越来越多。
一楼一策工作机制
记者见到“翰林华庭”项目负责人万霄时，他正通过电话沟通辗转于多个银行之间协商贷款事宜。“今天还没有谈好，明天准备换一家银行再谈。”
“翰林华庭”项目是郑州市2015年就已停工的典型烂尾楼工程。2021年3月份，在政府支持下，万霄所在的陕西林荣森实业有限公司对项目原公司河南盈瑞置业有限公司进行了不良资产收购，计划盘活这一项目。万霄记得很清楚，刚刚收购“翰林华庭”项目时，施工现场钢筋裸露，楼房主体仅盖了一半。
项目建设“百废待兴”，为何仍愿意接手？万霄向记者解释了3点原因：一是作为“老”烂尾楼，政府前期做过大量摸底，有保证；二是项目本身有复活的价值；三是项目问题以债务为主，并不十分棘手。接手之后，万霄首先从债务问题入手，花费一年半时间解决了项目遗留问题。“当时未交付的房子有650余户，我们通过与业主和谈、补偿钱款等方式清退了600余户，目前，等待项目交付的业主还有50余户。”问及项目进展状况，，万霄坦言，“项目即将面临资金不足的困境。我们收购时房地产形势还不错，原计划投入3亿元用于盘活项目，但具体实施以来，我们陆续已投入8亿元，目前仍没有回款”。
持续性投入为何不用销售回款呢？“其实预售也可以卖，但我想把这个项目做成现房销售，彻底去掉‘烂尾楼’这个标签。”面对记者的疑问，万霄解释道。
“预计项目今年底可以建成现房，还需要3亿元资金支撑。目前来看，现有资金仅够支撑两个月左右。”万霄坦言，摆在面前的路只有两条：一是金融机构贷款，二是保交楼专项借款。然而，具体操作中两条路都不顺畅。由于项目是出了名的烂尾工程，尽管换了新的投资方，拿出了证件齐全的资料，解决了所有遗留问题，但有“污点”的公司仍因“不符合要求”不被银行所接受。
可以申请保交楼专项借款吗？对于记者的追问，万霄表示，由于前期进行了房款清退，郑州市住房保障和房地产管理局有记录的网签数据仅有50余户，按照规定，仅能申请50户的专项借款。这对于项目建设所需资金来说，杯水车薪。万霄坦言，推进保交楼工作的各项政策举措有力激发了有关企业活力，但在实际运作中，企业仍不时面对部分金融机构过度避险，对民企融资力度不强的困难。在加强监管的前提下，若能进一步灵活变通专项借款条件限制，企业将更有信心确保项目建设的完成与交付。
河南各地已组建了金融机构深度参与“一楼一策一专班一银行”工作机制，共同研究问题楼盘金融帮扶措施：对列入台账的问题楼盘项目逐一明确牵头银行；对梳理出楼盘项目、资金需求，指导牵头银行研究帮扶方案，制定帮扶措施，做好战略重组、新增开发贷款、按揭贷款等金融支持；对部分地方难以解决的问题，积极协调监管部门和上级金融机构分析支持政策，研究化解办法。
今年2月召开的河南省住房和城乡建设工作会议还明确提出，围绕第一批专项借款项目10月底前全部建成交付、第二批年底前交付50%的目标，发挥“一楼一策一专班一银行”机制作用，以周保月、以月保季、以季保年，确保按时间节点完成目标任务。