下一个“鹤岗”在哪里——2018年全国人口流动地图大盘点(3)
成渝城市群的人口迁移,继续呈现以成都和重庆为中心的“双子星”特点。2018年重庆人口净流入近16万;成都暂未公布自然增长人口的相关数据,不过根据四川全省净流入5.3万人,以及其他地市人口净流出10多万人的情况来看,我们可以简单推算,2018年成都人口也在大幅流入。但和其他城市群特征一样,中小城市同样面临人口流出的压力。
图表:成渝城市群人口流入流出分布
来源:各地统计公报,WIND,中泰证券研究所
注:红色代表人口流入,蓝色代表人口流出,颜色深浅表示相对幅度,浅灰色为暂未公布数据。
4小城普遍净流出,谁会是下一个“鹤岗”?
从城市等级来看,人口主要向新一线城市集中,而四五线城市中,有七成城市面临人口净流出!我们对已经公布数据的169个城市进行统计,新一线城市人口流入规模非常明显,已有数据的11个新一线城市中,人口净流入总规模达150万人。而一线城市人口流入不明显,主要是北京流出太多,与新一线城市有较大差距。三四五线城市人口继续净流出,特别是四五线城市中,有七成面临人口净流出的压力。
图表:净迁移人口规模(万人)
来源:各地统计公报,中泰证券研究所
房价过快上涨与人口流向存在背离,未来小城房地产市场面临的调整压力也会比较大。城镇化的普遍规律是人口从农村向城市、从小城市向大城市集中,而过去几年我国小城市房地产市场出现大幅的上涨,与供给增加、人口流出的基本面相背离。长期来看,小城市面临人口净流出、二手房市场偏小等风险,房地产市场调整压力也会比较大。
图表:2018年各地人口迁移比与房价涨幅(%)
来源:各地统计公报,中泰证券研究所
长期来看,我国总人口增速将逐步放缓,并且会出现负增长,宏观经济也将逐步进入存量经济时代。日本从2010年后人口开始呈现负增长,东京都的房价在十年间远远跑赢全国,其他城市房价却不温不火。
在我国房地产因城施策的背景下,各地区、各城市之间的“抢人大战”会愈演愈烈,能够吸引到人口流入的城市经济和房价会有一定支撑,而面临人口净流出的城市将如何发展,这的确是个不容忽视的问题。长期来看,鹤岗市的“白菜价”楼盘或许并非个例。
图表:日本住宅地价格指数(12个月移动平均)
- 广东省人民政府关于汕(头)湛(江)高速公路2019-04-04
- 南方号"两会"影响力排行榜 云浮发布位列第2017-04-19
|
|