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小区广告收益归全体业主所有,你知道吗?


2016 年 09 月 25 日 04:40:39 来 源:摘自网络 点击: 移动版


小区电梯广告收支不透明 业主起诉物业要求公开明细获支持

大洋网讯 广州越秀区一名业主因不满小区内电梯、大堂等公共区域的广告收益不透明,进而将物业公司告上法院,要求公示小区广告收支明细,最终获得法院支持。

小区内的广告收益,究竟所有,物业还是业主?钱都用去哪儿了?记者今日走访广州多个小区发现,受访业主多数表示不清楚,有的业主认为物业所有,有的认为物业和业主各占一半,而认为业主所有的并不占多数。受访的小区物管则不愿意公开广告收益明细,但都强调钱用在了小区的维修建设上。

受访的法律界相关人士表示,依据我国法律规定,小区公共区域的广告收益,应归全体业主所有。

走访:小区电梯、宣传栏广告普遍 垃圾箱、座椅也有广告

走在小区里,各式各样的广告随处可见。记者今日走访广州市区多个小区发现,小区大门栏杆、机动车栏杆、人行道两侧、空中花园走廊、电梯内外、楼道间墙壁、停车场都被各种各样的广告占领,甚至小区的垃圾箱、花园座椅都被利用成了广告招租地,而广告内容也丰富多样,涉及旅游、美容、汽车、餐饮、楼盘等。

“这么多广告会有些反感,但慢慢也习惯了。”记者跟随业主谭小姐走进海珠区滨江东路一小区,进门处就树立着一面高达6米左右的巨型广告牌,主干道上悬挂的教育培训广告随风飘扬,道路两侧的灯箱广告也格外引人注目。走进谭小姐居住的公寓楼,四周墙壁上也都张贴了各类广告,就连名为“公告栏”的宣传框内也张贴着多张宽带广告,电梯旁的两台液晶电视滚动播放着旅游、美食广告,电梯里挂着4个广告框……仅从小区大门到电梯,记者就看到超过10处广告位。谭小姐告诉记者,她入住该小区四年多,不管是电梯里还是户外花园走廊上的广告,经常会被更换广告内容,“不清楚是谁在负责更换,也不知道广告收入有多少。”

受访业主:多数不清楚广告收益归属流向

“不知道归谁,平时没有去考虑过小区广告收益分配的问题,物业也没说过这事。”家住荔湾区中山八路一小区的容伯说,住在小区里几十年了,从来没有去找物业问过小区广告收益的流向,也没打算去问,“问了也没有用,可能是物业公司管理费的组成部分吧。”同住该小区的王生则不同意容伯的观点,“这笔收益应该由物业和业主平分,各占一半。”至于原因,王生则解释说,“这样公平一点。”

“小区里的广告和业主有什么关系?”当被问到是否知道广告费的归属和流向问题时,住在天河员村的李姨一脸迷茫,“这笔费用肯定是被物业收走了。”事实上,李姨说对小区广告收益平时关注很少,“只要这笔钱物业有用在小区管理上,那也没有什么意见。”

记者随机采访了多个小区的业主发现,大多数业主对于小区的广告收入归属和去向都不清楚,没有注意到小区有公示相关收支账目,即便有的业主清楚小区的广告收入是归业主所有,但也不清楚是谁在收这笔钱以及这笔钱的具体用途。

受访物业:广告费用于小区维修建设

小区广告收益去哪儿了?“放心,广告费用肯定是用在大家身上。”海珠区滨江东路一小区的物业公司主任林某告诉记者,该小区的广告费用是由物业公司代收,“这笔费用都用在了公共设施维修资金部分,诸如路灯、门铃之类的的维修上。”当记者追问一年的广告收益有多少时?林某表示不清楚,需要请示总公司,但强调“每年年底有向业主公开小区收支明细。”但公开的小区收支明细是否包含广告费用时,林某却支支吾吾,回答 “不清楚,不记得了。”然而,该小区多名业主都向记者表示并不清楚广告费用的收支明细。

采访中,黄埔区文冲路一小区的物业公司财务管理人员小刘表示,广告收益是小区多种经营的一部分,垃圾清理、电梯维护、楼道清扫、路灯照明等,这些服务费用仅凭业主们交纳的物业费是不够用的,为此小区广告收益用来维护小区公共设施建设了。小刘补充说,小区的广告收支也都是公开的,每季度都会由各栋住宅楼的管家发放给业主查看。

五羊新城丰景大厦的业主周活宁是该小区的业主委员会主任,他告诉记者,小区至今已有12年没有聘请物业公司管理,小区由业主自管,“小区内的广告收益全都归业主所有”,而且这部分收益支出完全是透明公开的,“每季度公布一次,收支明细张贴在大堂”,此外业主也可以随时到业主委员会来查账。

受访广告商:每月每个广告位数百至数千元不等

记者采访了解到,小区内广告大多都是由物业公司和广告公司合作,广告公司一般都是一次性购买几年的广告位使用权。记者采访了一名社区广告商莫某,莫某表示其公司负责广州600多个小区的广告,包括小区内电梯框架广告、户外灯箱广告等,广告费取决于小区位置、广告大小、投放方式等因素,每个广告位最低每月500元,贵的几千都有。莫某说,公司和各个小区物业都有签订合同,一般都购买了3——5年不等的广告位使用权,至于具体费用,莫某则表示不方便透露。

另一名专做社区垃圾箱广告的员工告诉记者,每家广告公司收费也不一样,例如他们公司收费每个广告位最低每月1800元。周活宁则向记者坦言,他们小区电梯框架广告加液晶显示广告每梯每年数千元,其他广告形式的收益难以估算,一年广告收益大概2万元。

检察官说法:小区公共区域广告收入归全体业主所有

小区广告的收益究竟归谁所有?广东省检察院检察官李涛表示,依据我国《物权法》、《物业管理条例》等有关法规法律已经明确,位于公共区域的广告收益,应当归全体业主所有。利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后,按照规定办理有关手续。

但在现实生活中,许多小区内广告的实际收益多被物业公司收入囊中。之所以会出现纠纷,李涛分析,主要存在四方面原因。首先,物业公司内部缺乏相关制度监督,让物业公司对小区广告收益处置有恃无恐,广告收入隐瞒不告知业主在物业管理行业内渐渐成为一种“潜规则”,成为物业管理层的一块灰色收入。其次,业主委员会成立不及时,履行职能不够充分,一些小区迟迟成立不了业主委员会,出现法律纠纷时,维权往往力不从心。再者,目前物业管理行业缺乏专门的行政管理部门,导致监督管理无规可循,有的地方尝试在街道办事处设立物业管理科,业主与物业公司产生纠纷可以在街道办进行调解,但目前只是处于实验阶段。 此外,部分小区业主法律意识淡薄,认为只要不损害自身利益就持无所谓的态度,客观上助长了物业公司对小区广告收益隐瞒不报的行为。

检察官支招:业主要维权,可以这么做

作为相对弱势的业主一方,可以从以下几方面着手维权:

1、尽快成立业主委员会,要求小区物业把小区广告收益及时公布出来。根据《物权法》、《物业管理条例》等法律法规的相关规定,小区业主完全有依据要求小区物业公开公布小区广告收益明细,合情合理,于法有据。只有将广告收益置于阳光之下,才能让广大业主更好地行使监督权。

2、小区业主委员会要积极作为,与小区物业公司沟通协商,制定出小区广告安置、收益分配等一揽子工作流程或管理办法。有关法规已经明确,开发商或物业公司要想在小区、电梯、楼顶等公共区域安装广告设备必须经过业主们的同意,除去合理成本的收益可以用于专项维修基金,但必须有证据证明确实用于该项目,或者由业主大会决定。因此,业主委员会要着力促进小区广告收益管理制度的完善,让一切变得有章可循。如广州有的小区业主委员会与小区物业公司签署协议,明确提出小区内所有公共设施设备的收益全部属于业主,所有收益每年结算分配,用以冲抵下一年度的小区物业管理费,平摊到小区每户人家。

3、加强小区业主委员会建设,加大小区管理宣传工作力度,唤醒小区业主主人翁意识。目前许多小区居民大多相互不认识,个人公信力很难得到认可,很难组织业主大会,使得召开业主大会变得很困难。大多数业主也只是考虑物业服务是否到位,很少人去考虑小区广告收益问题。针对此种情况,业主委员会可以借助网络论坛平台、微信群、QQ群等社交工具,让小区业主之间多多沟通联系,群策群力,形成“小区事务大家管”的局面。

4、政府有关部门要加强管理,明确执法主体责任。房管部门对物业公司的服务质量和承诺负有监管责任,工商管理、街道办事处等部门对小区物业公司都有一定的管理权限,但具体职能有待进一步理顺。因此,作为政府应当主持进一步明确执法部门权限,全面规范物业公司的相关行为,维护广大业主的合法权益。

典型案例:业主要求公开小区电梯收支获支持

64岁的敖伯是越秀区东泰路某小区业主。据他诉称,自2011年2月以来,小区共有部位包括小区后花园道路、休闲场所停车位、电梯广告、一楼大堂及负一层电梯口广告、通信设施等在内的收益,从未向业主公布。他曾于2014年10月提出要求查阅这些广告收益情况的申请,但一直未得到回应。为此,敖伯将小区业委会以及物业公司告上法院,认为业主知情权被侵犯,要求公开广告收支明细等。

面对控诉,业委会和物业反驳称,小区广告收益情况等有定期在小区一楼大堂公告栏公布,是敖伯没有留意,敖伯应当在法定权限范围内行使权利,他的诉请没有法律依据。

法院审理后认为,业主知情权是业主了解建筑区划内涉及业主共有权以及共同管理权相关事项的权利。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定,业主请求公布、查阅应当向业主公开的情况和资料的,法院应予支持。为此,判决物业公司在15日内,向敖伯提供由物业公司管理所签订的合同、收支原始凭证等相关资料。

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