告别垄断时代 外来品牌房企相继涌入逐鹿珠海

从35年前银海新村打下第一根桩起，珠海正式拉开了新中国商品房住宅建设的帷幕。历史的车轮不断向前，珠海的房地产格局也在短短数十年之间发生了翻天覆地的变化。从国企、央企扛起楼市大旗到包工头们纷纷转型做地产再到外来地产巨鳄争相进驻；从三旧改造到大盘时代再到豪宅频出，珠海的楼价也在一路走高。未来难以预测，但可以确定的是，巨头时代不再，群雄逐鹿已经来临。

80年代：国企、央企唱主角

1980年9月20日，银海新村动工，这是刚刚成立的珠海经济特区第一个房地产项目，它开启了新中国商品住宅建设的帷幕。那一年，华发集团前身———珠海经济特区发展公司房地产经理部成立，它与澳门新联地产公司合作建设的银海新村在拱北水湾路海边格外显眼。这个楼盘的建筑面积为8万多平方米，投资总额不到1亿港币，当时楼价很便宜，每平方米从几百港元到一千多港元不等。而且还可以向海外客户销售、凡买楼者可以把自己直系或旁系亲属的户口落在珠海、每户还免税配置一套家电和一辆小汽车，一时间关注度非常高。

在那个刚起步的年代，实力雄厚的国企、央企几乎垄断了珠海的房地产市场格局，也成为珠海楼市最早的拓荒牛。珠海资深地产人唐铁军回忆道，80年代早期，珠海只有4家房地产公司，除了华发以外，还有一城、二城和珠海市房产公司。即便到后来，政府对外招商引资，前来珠海拿地的也基本都是国企和“中字头”企业。比如1984年开业的珠海度假村酒店、1988年开业的珠海银都酒店、包括到后来邓小平南巡曾经到访过的粤海酒店等，都有明显的政府背景。

这个时期，华发陆续开发银海新村附近的土地，一直到80年代末期，在华发开发湾仔的凯旋门之后，正式奠定了珠海规模最大的房地产公司的龙头地位。而正是这批敢为天下先的国企，助力了特区最早的房地产业，也让珠海的房地产业态变得多元化——— 除了住宅，它们还为这座城市带来办公楼和星级酒店。

90年初：包工头纷纷转型做开发商

到了90年代初，邓小平南巡之后，“特区”的概念炒得火热，国家大量人才往珠海涌入。其间，有不少外来者出手买楼，房地产市场开始有所起色。

1997年，新香洲新楼盘瀚高花园面市，尽管售价破天荒地突破2500元/平方米大关，但还是一下子占领了珠海市场，也是在那个时候，珠海房地产市场开始有了小区花园的概念。随后，新香洲东大新城市中心广场也推向市场，楼花价格突破3000元/平方米，这在珠海房地产史上也是里程碑信号，很多人一下子发现，原来珠海的房子也可以卖到3000元/平方米以上，于是，新香洲出现抢地大潮，政府开始重视这个片区，由此引发批地热潮。

在那个土地还没有进行“招拍挂”的年代，政府出让土地的常见做法是用土地抵工程款。也就是在这个时期，包括钰海、三好房产等一大批房地产企业崛起，他们大多来自潮汕和粤西，拿到抵款的土地后，这些企业的创始人逐步褪去包工头的外衣，摇身成为开发商。

有意思的是，这些用来抵工程的土地规模大多是5万平方米，这也是为什么如今的新香洲到处都是5万平方米左右的小区，而且大多都做成6层高的住宅。“原来新香洲是打算建成珠海市的CBD的，但批地之后，到处都是矮小的社区，规划就这样被毁坏了。”唐铁军回忆道。

新世纪初：三旧改造与豪宅时代来临

2000年初期，珠海开始了24条旧村的改造，对于不少开发商而言，这又是一个商机。这期间，以丹田集团、五洲房产、森宇房产、燊荣房产等为代表的一些房企纷纷参与旧村改造，扛起旧改大旗。

这是这批三旧改造工程，不仅让珠海的城市形象逐步提高，更让珠海正式步入“大盘时代”。不少楼盘都请来国际知名的建筑设计公司，比如当时山场村改造项目——— 五洲花城就请来了国际知名的设计机构罗麦庄马，美丽湾请来了加拿大华裔建筑设计师黄雄溪，棕榈假日请了国际知名的园林公司贝尔高林。在当时，除了不少大型的景观设计事务所、律师事务所开始来到珠海以外，由于三旧改造涉及政府工程，银行系统也开始放宽对房地产行业的支持。国际化的视野、宽松的银根以及政府的介入，使得珠海的住宅水平真正提高了一个档次，甚至也造就一些开发商的事业达到顶峰。

说到大盘时代，则不得不提2003年开发的华发新城，这是一个巨无霸项目，规划建筑面积大约70万平方米。如今十年过去，华发新城依然是珠海最高端的社区之一，在市场上丝毫不逊色。无论是金融危机还是房地产调控，华发新城的价格一直都在上涨，从早期3400元/平方米一直到现在的2万元/平方米。唐铁军评价道：“华发新城是珠海目前最优秀的大社区之一，为这座城市树立了一个标杆，直接为珠海带来的税收、经济效益、人员就业、居住环境、品质的改善，起到相当大的作用。”

与此同时，珠海也开始迈入豪宅时代。这个时期，代表楼盘有两个，一个是骏发山庄，另一个是扬名海邑。在当时各大楼盘普遍定价“3字头”的背景下，这两个项目的售价都突破了5000元/平方米。这也是一个革命性的转变。给珠海的房地产行业树立了一个价格标杆。

2006年至今：外来品牌房企相继涌入

2006年开始，万科为标志的外来一线品牌房地产企业纷纷布局珠海。在当时，地产行业遭遇宏观调控。不少地产大鳄为了占领市场份额，于是不断拓展和布局2、3线城市。当时的珠海，严格来说还不能算三线城市，商品房年销售量只有120万-150万平方米，与一线城市相比，几乎可以忽略不计。但在很多房企看来，由于临近澳门，加上城市潜力较大，珠海依然是个不可忽视的市场。

这段时间，以万科、时代、金地、招商、保利等为代表的多个房企先后进入珠海，彻底改变了珠海房地产原有的格局。这些一线企业，除了拥有雄厚的资本、强大的操盘能力以外，还给珠海带来现金的设计概念以及全新的居住理念。不仅如此，这些品牌房企还把深圳、广州一些成熟的经验和产品带来，让珠海的房地产业一下子进入百花齐放的局面，也将传统的格局打破。

在这批房企中，最具标杆作用的企业自然非万科莫属。2007年，位于情侣路上的万科金域蓝湾售价超过1万元/平方米，成为珠海历史上第一个售价过万的楼盘。面对一线房企来势汹汹，除了华发、格力、世荣等本土上市房企有能力抵挡以外，珠海本土的其他开发商大多只能退居其次，做一些原有的抵工程款的剩余土地，寻找其他机会和出路。

而在2008年以后，珠海开始出现一批超级豪宅，代表楼盘就是单价卖到3万元/平方米以上的华发绿杨山庄和吉大钰海帝景，这些都是顶级的海景房。这批项目的出现，改变了珠海一向没有高品质豪宅的局面，奠定了豪宅样板。再加上中信红树湾等一批中高级楼盘出现，让珠海的住宅真正迈入大众级消费、中高级消费以及超级豪宅三大局面。

到了最近几年，商业物业的形态也在明显发展。从原先吉大的免税和百货、新香洲旺角和老香洲扬名广场，加上拱北传统商圈，到如今南湾的华发商都、拱北的富华里等商圈面市，对珠海旧有商业格局的冲击非常大。不仅改变了以往商业的单调局势，部分商业甚至成为珠海的城市名片和新地标。