上半年楼市“前高后低”分化加剧

上半年楼市“前高后低”分化加剧

下半年市场面临进一步调整 警惕部分三四线新库存风险

今年上半年，中央重申“房住不炒”的政策主基调，落实因城施策、城市主体责任的长效机制。地方“因城施策”有收有放，市场成交“前高后低”，各线城市分化加剧。分析人士指出，下半年政策仍将以稳为主，但房地产市场面临进一步规模调整，同时应当警惕部分三四线出现新的库存风险。

各地坚持“房住不炒”政策基调

2019年上半年，针对房地产行业，从中央到地方、从需求管理到供给管理，都体现出了高度的政策协同，中央层面多次强调“房住不炒”，各地政府根据形势变化及时跟进政策，因城施策以确保市场平稳运行。

“上半年房地产行业整体的政策基调体现为：坚持‘房住不炒’，调控力度不减。”中国指数研究院相关负责人分析认为，今年4月份中央政治局会议对“房住不炒”的再次强调，对市场情绪、后续政策的跟进起到了关键的引导作用。

随后，多个监管部门协同紧盯市场风险。住建部的适时预警、央行的货币闸口管控、银保监会的资金通道监管，共同构建起了房地产市场的风险防范机制。

值得一提的是，上半年住建部连续两次预警提示。4月份，住建部明确将房地产长效机制考核目标落实到年度、季度甚至月度，并对一季度房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警。5月，住建部又对近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁4个城市进行了预警提示。

“住建部连续两次预警提示足以说明决策层调控房地产的决心已定，房价仍是不能碰的红线。”克而瑞地产研究中心分析人士指出。而在被住建部点名房价预警提示之后，苏州多部委紧急召开座谈会，明确2019年房价涨幅目标必须控制在5%以内，且不排除进一步加码调控的可能性。

在业内看来，地方政府紧缩政策数量呈现“前低后高”“前稳后严”，调控跟随市场变化及时调整。政策紧缩程度自4月以来明显加强，特别是近期市场热度较高的西安、苏州，分别升级了限购、限售政策。同时，全国部分城市利率上浮水平止降回升，合肥、苏州、东莞等地及时收紧土拍政策。这些都充分体现了调控紧盯市场变化及时收紧的特点。

记者注意到，今年上半年，房地产信贷政策相较宽松，房贷利率连续6个月逐级回落。融360数据显示，截至2019年5月份，首套房贷平均利率降至5.42%，较前期高点减少0.29个百分点；二套房贷平均利率跌至5.74%，较前期高点减少0.33个百分点。

市场“前高后低”分化加剧

近日，易居房地产研究院公布的数据显示，2019年6月份，受监测的40个典型城市新建商品住宅成交面积环比增长8%，同比增长3%。结合近6月移动平均数据来看，2019年上半年，40个典型城市新建商品住宅成交面积环比2018年下半年下降10.3%，同比2018年上半年下降0.3%。

上半年重点城市商品住宅成交规模稳中略降，新房价格表现平稳，但各线城市市场分化更加明显。易居研究院研究员沈昕分析指出，这主要是一线城市和部分热点二线城市在今年3、4月份出现了“小阳春”行情，而大部分三四线城市则持续走弱。

“在‘房住不炒’的大背景下，下半年成交出现较大回升的可能性不大。”沈昕分析认为，预计2019年下半年40城成交继续下滑。分城市类别看，一线城市由于连续两年成交量低迷，已经企稳反弹；东部和中部二线城市后续还有可能继续降温，其他地区的二线城市和三四线城市的成交量则面临较大的下跌风险。

不仅仅是新房市场，近日，贝壳研究院发布的《2019中国房地产半年报》指出，上半年全国重点城市房地产市场从低迷中走出，但回暖并不稳定，市场整体表现出“前高后低，分化加剧”的特点。

“上半年后期成交量虽然下落，但新增客源及带看量并未同步减少。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，“不过，重点城市的改善型需求受制于认房认贷难以释放，市场缺乏大幅向上动能。”

今年上半年，部分城市出现楼市“小阳春”、土地市场回暖等苗头。贝壳研究院的数据显示，北京、上海、深圳、西安、杭州等城市二手房市场大幅调整后，需求开始释放。“上半年，重点城市二手房市场，在部分地区一季度行政调控放松、房贷利率下调、市场预期改善等因素影响下，从底部回暖。”许小乐分析认为，这种回暖表现为一季度二手房市场底部向上、新房市场回暖、土地市场走出低迷。但二季度在政策收紧、预期转变背景下，市场回暖并未持续，2019年上半年呈现明显的“前高后低”特征。

部分城市“新库存”风险隐现

业内人士普遍认为，下半年房地产市场仍将以“稳”为第一要务，保持政策的连续性和稳定性，防止房地产市场出现大起大落，进而落实稳地价、稳房价、稳预期的长期调控目标。而在具体的执行层面，中央已将更多的政策自主权赋予地方政府，要求夯实城市政府主体责任，确保房地产市场平稳健康发展。基于此，热点城市调控政策仍需从紧执行，且不排除加码调控的可能性。多数三四线城市房地产市场犹存较大的下行压力，调控政策微调放松已在预期之中。随着楼市成交明显放缓，厦门、烟台等二三线城市库存风险浮出水面，，下半年压力城市有望逐步放开调控，“四限”政策皆有放松可能性。

易居研究院统计的上半年50城市商品房供求比与土地库存去化周期显示，当前二线城市土地库存去化周期仍处于长期的向上趋势中，并且即将超过三四线城市的水平。一季度以来房企在二线城市拿地面积快速增长，但随着“小阳春”的热度的降低，热点城市房地产市场下半年或将开始降温。

对此，易居研究院研究员王若辰分析预测，未来一年半，无论50城商品房成交量增加、减少或保持不变，商品房供求比都大概率将在大于1的区间内继续震荡上行。“即未来一年半，商品房供应量将大于需求量，建议房企未来适当控制拿地量。”

在分析人士看来，下半年房地产信贷政策或将适度收紧，房企融资将明显收紧，尤其是那些激进拿地的房企将成重点监管对象。不过，在资金利率相较低廉的大环境下，下半年商业银行仍将增配居民房贷业务，房贷利率有望延续前期下行趋势，但进一步下降空间相对有限。