东莞本月5000套住宅入市 刚需产品选择多

临近年中节点，房企为完成销售任务量，一改之前缓慢推货的态度，开始加大供应量。6月份，预计东莞将有5000多套住宅入市，购房者的选择将大大增加；不过，随着供应量加大，竞争也愈发激烈，部分楼盘将会加大促销力度，以促进出货。

亮相：主城区周边新盘抢先推

近段时间，东莞不断有新盘亮相。卓越地产位于石碣镇和中堂的两个项目都开放样板房，接受购房者参观。据了解，位于石碣的卓越弥敦道推出91平方米~112平方米的三房、四房户型，精装修出售，目前已经在接受认筹，将于近期开盘；位于中堂的卓越金茂浅水湾也推出江居样板房，主力户型为88平方米~115平方米的三房、四房产品，后续还将有江景别墅推出，也有望于近期开盘。

受益于主城区购房者外溢，周边镇区多个楼盘抢先亮相，接受客户来访。昨天下午，记者在麻涌镇看到，沉寂已久的麻涌楼市也将陆续有新品推出。其中华阳湖1号已开放样板房，该楼盘由金地、龙湖、卓越、龙光四大品牌房企一起打造，户型为96平方米~116平方米的三房四房产品，预计于下个月开盘。记者看到，该楼盘户型比较紧凑，适合首次置业的刚需购房者和首次改善居住条件的“二孩家庭”。距离该楼盘不远，云南城投开发的臻园也开始接受来客到访，销售人员告诉记者，该楼盘有别墅产品出售，暂时还没有开放样板房。

推新：房企推约5000套新房

进入年中业绩冲刺时刻，华润、万科、龙光、卓越等品牌房企加大力度推货，6月东莞全市约有5000套新品房源供应，环比5月翻倍，多个镇街有2个盘以上推出新货，预计市场竞争较为激烈。

据东莞中原战略研究中心不完全统计显示，6月预计有超25个项目，推出约5000套新品，市场供应大幅放量。从区域角度看，东部产业园片区和东南临深片区供应量最大，均过千套，占全市比重分别为30%、23%。另外，6月预计将有8个纯新盘上市，其中华润3个新盘开盘，万科首铸翡翠东望洋房产品也全新上市，多个知名房企项目推出新品，有望带来市场活力。

焦点：供应户型以刚需房为主

东莞楼市供应户型集中在刚需产品，这与当下市场需求有关。在“房住不炒”观念深入人心影响下，投资、投机需求减少，市场需求以刚需住宅为主。

据东莞中原战略研究中心统计数据显示，5月市场成交主力依然集中在刚需产品，70平方米~120平方米的刚需型产品占比为77%，环比下降2个百分点；另外改善型作为市场第二主力，产品占比为17%，环比上升1个百分点。该研究中心认为，未来随着二手个税调整政策持续发酵，业主换房需求有望进一步释放，“以旧换新”“以小换大”需求量上升。

此外，从产品类型来看，东莞中原战略研究中心监测显示，2019年5月洋房成交3782套，成交比重为93%左右，环比回升约1个百分点，仍为市场成交主导。

与刚需住宅市场形成对比的，近期东莞楼市投资型产品成交回落。

据东莞中原战略研究中心介绍，2019年5月东莞商铺新增供应2万平方米，供应下滑明显，环比下跌 75%。在成交方面，除个盘集中成交外，其余大部分项目成交不足20套，商铺供需量均处于近年低位。

截至2019年5月底，东莞全市商铺可售套数为17720套，可售面积为207.21万平方米，持续处于高位。按过去6个月消化速度计算，消化周期约达76个月，环比延长了8个月。主要是因为前期商铺集中供应，但市场热度依然不高，消化周期快速拉长。

另外，5月写字楼成交69套，环比下跌26%，同比下跌65%，目前投资客对东莞商业市场的观望情绪渐浓。截至2019年5月底，东莞全市写字楼可售面积为75.98万平方米，可售套数为3679套。按过去6个月消化面积计算，5月底写字楼消化周期为22个月，连续两个月拉长。

降温：上月五成区域成交下滑

在3月东莞楼市“小阳春”后，5月楼市并没有迎来楼市旺季，市场成交继续分化，并且持续至本月。据东莞中原战略研究中心监测数据显示，5月东莞住宅区域分化加大，有11个镇区住宅成交面积环比上涨明显，且涨幅大于 20%，，其中凤岗、洪梅环比放量显著，主要是由于凤岗、洪梅长期以来受供应较少影响成交量低迷，5月受保利海棠单盘成交和凤岗中海云麓公馆集中签约拉动明显。但是，上月全市共有五成区域成交下滑，有12个镇街跌幅比较明显，市场出现降温趋势。

从镇街方面来看，东莞中原战略研究中心监测数据还显示，5月塘厦、虎门、沙田为成交热点，其中塘厦受星河时代集中签约影响，区域成交量走高；虎门和沙田主要受粤港澳大湾区规划利好及虎门二桥、莞番高速一期通车影响，滨海片区热度持续上升，深圳投资客占比明显上升，成交走热。此外，塘厦、南城、莞城由于个盘集中入市，供应也明显放量。

业内人士：

一手房成交压力大，市场持续分化

东莞中原战略研究中心介绍，6月住宅供应增加有利刺激成交放量，但由于当下市场观望情绪在逐步增加，加上前几年许多项目逐步交楼，前期获利的房主转卖房产，这些房源溢价空间也相对要大，二手低价房源也会对一手高价地项目形成竞争压力，预计一手房市场成交持续承压，区域分化明显增大。

优房超·瑞城搜也认为，6月房企冲刺半年度业绩，预计将加大供货力度，供应量有望回升。房企发力刺激下，成交量或有小幅上涨，但整体涨幅有限，主要是客户仍以理性置业为主，楼市成交量已经连续3个月保持平稳态势，短期内市场走稳将是大概率事件。此外，竞争市场白热化，合理定价是项目去货的制胜关键，以价换量仍是主要营销手段，而一二手市场联动等渠道方式也在很大程度上助力项目的成交。