存量房交易事项 确认书亟需更新

广州市两大交登新规以贴通知形式出现——

老赖不得处置房屋；已网签房屋不得抵押

2017年7月，广州市房地产中介协会启用《存量房交易事项确认书》，这个版本成为广州市大部分中介在协助买卖双方签约前做知情告知的一个官方模本。不过今年4月以来，广州市不动产登记中心出台了两大新规，与不动产网签、过户有着密切关系。但这两项新规都是以在交登中心现场贴通知的形式出现，记者从行业人士获知，由于广州市房地产中介协会没有接到相关文件，该协会现在仍在收集会员意见，稍后再确定是否把这两项新规补充进《存量房交易事项确认书》中。

两大新规，你不可不知

据记者梳理，4月底交登中心贴出通知，从即日起，广州市各区不动产登记中心办理抵押登记业务时，如查到该房屋已办理网签，就不能办理抵押登记，需要撤销网签后才可以办理抵押手续。

5月初，交登中心现场再次贴出通知——从5月7日起，各区不动产登记中心在办理登记业务过程中，如果查核申办人为法院失信被执行人，则不受理该申办业务。不动产申办业务涉及买卖双方，这意味着，无论卖方还是买方，如果他们属于法院失信被执行人，“老赖”在未处理好经济纠纷问题前，不得处置房屋，其中包括买卖、赠与、析产、分割、继承等操作。

记者把两大交登新规与《存量房交易事项确认书》做了对比，在业主签署的确认书上，只有两项需要业主作出清晰说明，一个是业主是否单独或共同持有放盘的房屋；另一个则是承诺该房屋不存在查封状况。至于业主本人或买家本人是否为“老赖”，在《存量房交易事项确认书》上并没有说明。

地产人士表示，在两大新规中，已网签房屋不得做抵押登记这个新规由于已立即执行，堵住了网签与递件中间“窗口期”可能出现的漏洞。《存量房交易事项确认书》是否就此更新，意义不太大。但是买卖双方任一方的“老赖”身份，有可能使交易合同付之东流，这的确是在交易前需要向双方作出说明和确认的。不过，由于交登新规是以立即执行的行政通知的形式出现，并没有出台相关文件，他们建议中介协会应尽快与时俱进，补充“老赖”禁止处置房屋的新规到《存量房交易事项确认书》。

《确认书》只有调控文件名

具体要自己查

在2017年4月~7月之间，广州各大中介以客户知情书的形式告知买卖双方有关广州市楼市调控的相关规定。2017年7月后，广州市房地产中介协会公布《存量房交易事项确认书》，不少中介转用官方版本，不再使用客户知情书。不过，个别大中介公司仍然以客户知情书搭配《存量房交易事项确认书》的形式使用，一家大中介公司在接到记者查询是否需要补充两大交登新规到《存量房交易事项确认书》时表示，他们正在更新客户知情书，未来有可能补充有关内容进去。

记者比较了一下中介公司的“客户知情书”与《存量房交易事项确认书》，后者的内文提到广州市最新的限购政策等内容，但只是以文件名的形式出现。如果中介公司不出示相关调控文件的具体内容，客户不会了解个中详情。在中介公司出台的“客户知情书”中，用多页A4纸把限购、限售、限贷的不同情形打印出来，客户看了之后更加清晰。

不过在房地产中介协会的确认书官方模板，在说明限购政策之外，还对买卖双方交易的房屋做出初步的确认，如业主方需说明该房屋是否独有或共有；房屋不存在查封状况等，买家也必须确认本人已现场查验房屋并了解房屋所有权的情况。地产人士提醒买卖方，确认书环节并非“走过场”，他们应该仔细阅读，有不明白的地方应该详细询问。对于限购政策有疑问的地方，可以要求中介公司具体解释相关限购政策。

交易提醒：

不好好处理经济纠纷，

房屋真的变成“不动产”

一位地产人士表示，已网签房屋再去做抵押登记，虽然这个做法在4月底之前是可行的，但是对业主来说没有多大意义。一来他们既然已经签约卖房，签约时收取“大定”，接下来递件可以收取首期（一次性付款的话，递件后可收齐全款），一两个月后收齐尾款。除非业主居心不良，否则不会对已网签的房屋进行抵押。因此，交登新规的确可以堵住居心不良的业主，为买家提供了保护。

至于“老赖”不能处置房屋的禁令，地产人士则提醒买卖双方在购买或出售房屋前应处理好经济纠纷，，尤其是一些人士在外地法院被确定为失信人士，侥幸以为在广州买卖房屋不受影响，但其实全国法院执行信息已联网。在全国法院联网的“中国执行信息公开网”（ http://zxgk.court.gov.cn/ ），可以查询到失信执行人的名单，可以支持身份证号查阅。各位业主或买家如果担心对方有可能涉及经济纠纷，可以先上网查询一下，以确保交易顺利稳妥进行。