宝能城新品难逃“限价”

“800万元估计很难买到宝能城西区100㎡3房”，项目现场销售用极其肯定的语气表示，“现今，宝能城东区二手房已经卖到了11万元/㎡，未来西区会参考前者的在售价格。”

按照其说法，8万元/㎡的均价对于宝能城西区来说，是远远低估了。

将时间推至2015年11月，宝能城东区4栋共计625套住宅入市，均价69563元/㎡。而之后的2016年3月底，其又相继推出3栋共计686套住宅，均价77948元/㎡。需指出的是，这两次推盘都发生在2017年“限价令”出台前。

出台后的“限价令”明确规定，属分期开发再次申请预售的，其户型申报均价不得高于本项目前一期实际销售价格，如前一期销售的项目无同类户型或价格明显低于当前市场平均价格的，可参照周边同类同户型在售项目的销售均价。

链家网数据显示，宝能城花园在2019年2月的挂牌均价为94249元/㎡，目前有14套正在出售。其中，最贵的一套单价为112360元/㎡。而隔着留仙大道与其对望的塘朗城广场东区，挂牌均价仅为60985元/㎡，还不到宝能城花园的2/3。

此外，宝能城花园周边的水木丹华、华晖云门和博林天瑞二手房的在售均价分别约为7.4万元/㎡、8.5万元/㎡和7.8万元/㎡，均不敌前者。

将宝能城东区的推盘及其周边项目二手房的在售价格与“限价令”内容联系起来看，如果“限价”不放松，宝能城西区未来的均价撑死只能卖到8.5万元/㎡。这样的价格相较于2016年3月的推盘已经上涨了9.05%。

但项目定价过高，去化难免不受影响。去年11月曾经两次推盘的大族云峰就因为在售均价高于周边二手房，导致整体去化很是难看。

在刚过去的2月，深圳新二手房均价都实现了环比上涨。其中，新房成交均价为54232元/㎡，涨幅0.22%；二手房成交均价为54468元/㎡，涨幅0.28%。这也是2016年“104新政”后，深圳新二手房市场在价格方面所实现的首次“2连涨”。

但深圳中原研究中心发布的2月楼市月报也指出，二手住宅仅成交1997套，为2012年2月以来最低值。

针对上述现象，深职院房地产研究所所长邓志旺表示，这是市场回暖的表现。缘于全国房地产舆论环境有所放松，部分城市调控政策也有所放松，购房者对后市看好。加之，深圳新房定价比较合理，对刚需群体具有吸引力。去年年底开始，购房者比较积极，新房活跃度提高。就未来的市场而言，也会出现连续的回暖。但，新房由于政府限价，上涨可能性小。

由此看来，宝能城西区未来入市难逃“限价”是大概率事件。尽管其在楼书中写道，，根据大学城的法定图则，片区内仅有8%的住宅用地，但这并不意味着可供用地越来越少就可以突破“限价”。

有趣的是，去年4月10日，新体育（00299.HK）发布公告，宣布旗下非直接全资附属公司深圳宝新实业有限公司（下称“宝新实业”）与宝能城有限公司订立买卖合同，作价约4.21亿元，收购后者56套住宅，楼面面积约6342.3㎡。

宝能城上述整体打包出售房产的均价为66434.05元/㎡，相当于其在2016年推盘时的85.23%，较之其自身的二手房在售均价则更是打了7折。

企查查数据显示，宝新实业成立于2017年3月，当年11月开始将业务拓展至物业开发及投资。更为耐人寻味的是，宝新实业还100%控股着云浮宝能置业有限公司，并持有渭南市宝能置业有限公司60%的股权。至此，宝新实业与宝能集团的关联也浮出了水面，宝能城的整体出售也因此蒙上了左手倒卖右手的嫌疑，并以此来突破新房的“限价”。

宝能城地处留仙大道与塘朗地铁口交汇处，占地面积约10万㎡，总建筑面积约83万㎡，是一涵盖住宅、公寓、酒店和商业的综合体。已入市的东区由11栋高度为150米的住宅、2栋200米高的公寓及酒店和四层商业组成。现场销售表示，宝能城商业all city体量约9万㎡，目前正处招商阶段，开业时间待定。

将于今年入市的西区，占地约3.4万㎡，总建筑面积约13万㎡，由6栋住宅组成，共计804套房源，梯户比均为3梯5户。西区将会先卖3栋、4栋和5栋，户型有100㎡3房、117㎡4房、122㎡4房和162㎡4房4种。其中，3房仅有40来套。从总价上来看，也意味着西区上车的门槛较之东区要高。