央行的深度报告，对房地产金融政策给出了三条建议

我昨晚本来写了篇文章，对人民大学副校长刘元春做的报告，关于居民消费和房地产的关系，我也想谈一谈，最后没发出来。

我朋友说，何止是掏空，她还欠了一屁股债，每个月月供3万多，在深圳真的是亚历山大。我身边月供两三万的朋友可不是少数。

说句实话，经过这一轮大涨后，如今的房价已经高得与普通老百姓的收入严重脱节了，我不否认中国有钱人很多，但限购后，买的起的很多有钱人是没资格买了，需要买房的人依然很多，但他们只买的起低总价房子，房价上涨过快，到了天花板，导致需求端很多人买不起了，才是一切问题的核心。

好在我们意识到了，需要踩急刹车，居民部门不能再盲目加杠杆了。

MG的话不多说，我今天翻出央行在11月发布的一份《中国金融稳定报告》，摘取其中关于房地产和住户部门债务的部分内容写出来，央行的政策建议，为什么恰恰是要保持政策的连续性和稳定性，支持刚需，打击投资炒房，抑制居民部门杠杆继续过快增长。

全文200页，这份报告是由央行金融稳定分析小组专门起草的，组长是央行副行长范一飞、朱鹤新，重要性不言而喻。

01

居民债务与房价有较大相关性

首先，央行在报告中想要告诉我们，居民债务跟房子的关系有多大。

2017年末，我国住户部门债务余额40.5万亿元，同比增长21.4%，较2008 年增长7.1倍。

其中，个人住房贷款是自从1997年以来一直占据主导地位，2008—2018年三季度末，个人住房贷款余额从3.0万亿元增至24.9万亿元，占住户部门贷款余额的比例保持在45%~54%。十年的时间，增加了21.9万亿，增长了7.3倍。

央行报告指出，住户部门债务水平与房价呈现较大的相关性。2009年，我国 实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，采取了一系列促进房地产市场 发展的政策，房地产市场价格止跌回升，住户部门债务也随之快速增长。

2009 年底，住户部门债务余额8.2万亿元，同比增长43.3%，其中个人住房贷款余额 4.4万亿元，同比增长47.9%。

2010年，为抑制部分城市房价过热，国家加大房 地产市场调控力度，金融管理部门出台差别化信贷政策，对抑制投机需求、控制房价起到了积极作用。

与此同时，个人住房贷款增速和住户部门债务增速也在2010—2012年持续下降。

此后，房价增速随着政策调控的放松与收紧而交替呈现上升—下降的M型波动态势，住户部门债务增速依然与房价增速保持一致的变动趋势。

02

住户部门杠杆率低于国际平均水平，但增速较快

从整体水平看，中国住户部门债务负担低于国际平均水平，且住房贷款抵押物充足、违约率低，当前债务风险总体可控，但债务积累过快需予以关注。

2017年末，我国住户部门杠杆率（债务余额/GDP）为49.0%，低于国际平均水平（62.1%），但高于新兴市场经济体的平均水平（39.8%）。

尽管我国住户部门杠杆率低于国际平均水平，但近年来增速较快。

2008年 末，我国住户部门杠杆率为17.9%，至2017年末已经达到49.0%，10年间上升 31.1个百分点。

在中国住户部门杠杆率快速上升的同时，其他主要经济体的住户部门都经历了不同程度的去杠杆。例如，美国住户部门杠杆 率从2008年末的95.4%显著降至2017年末的78.7%。

综合各经济体住户部门当前债务水平和增长趋势，截至2017 年末，中国香港超过65%，呈高红预警状态，而中国住户部门杠杆率49%，在30%~65%之间，且呈增长态势，应受到重视。

03

债务收入比增长迅速

我国长期实行审慎的住房信贷政策，平均首付比例达34%以上，且银行业金融机构房地产贷款不良率明显低于整体贷款不良率，房地产信贷质量较好， 房地产金融风险总体可控。

2017年末，，个人不良贷款余额6149.3 亿元，不良率为1.5%，低于银行贷款整体不良率0.35个百分点。

2017年，我国个人住房贷款平均抵借比（即当年批准的抵押贷款金额除以当年批准的抵押品价值）为59.3%，风险抵御能力较强。

但有参数在上升，比如债务收入比，这是以可支配收入衡量的住户部门债务水平。

2008—2017年，我国住户部门债务收入比从43.2%增至112.2%，10年间上升69个百分点。

其中， 房贷收入比（个人住房贷款/可支配收入）从2008年末的22.6%增至2017年末的 60.5%，10年间上升37.9个百分点。值得关注。