中国房屋市值65万亿超美欧日？怎么算出来的

11月18日召开的第九届财新峰会现场，在谈到房价走势时，SOHO中国董事长潘石屹说，中国房地产的市值是65万亿美元，超过中国国有资产总值，也超过美国欧盟日本三地方总值。

潘石屹说，他查了好多数字，有人说是200万亿人民币，有人说是300万亿，有人说是400万亿人，最高的一个是说到470万亿。最近到网上看到一个图表，说中国房地产的市值，是65万亿美元，这个数字也是怪吓人的。

潘石屹说的这张图，跟近期在朋友圈刷屏的一张股票房产总市值概览图吻合：

图中信息显示：

1. 中国房产总市值高达65万亿美元，而美国、欧盟、日本三大公认的当今世界强势经济体的总和，才60万亿美元；

2. 与之相反的是，中国股票市值为6万亿美元，只有美国、欧盟、日本三者总和的十分之一左右；

3. 中国房产总市值是中国股票总市值的十倍多，远超美国、欧盟的一倍。

这个数字是怎么算出来的？

我在网上并没有找到一个权威的算法。我只能试图寻找一些数据。

根据恒大研究院的测算，1978-2017年中国城镇住宅存量从不到14亿平增至267亿平米。

2017年全国商品房销售均价是7892元/平米，据此粗略算一下，总市值是210万亿元，折合30万亿美元，毋庸置疑的是，中国的房屋市值已经妥妥的达到了美国的水平，但实际上，远远不止这个数。

但中国GDP 2017年为82.7万亿元，美国GDP 2017年为122万亿元，我们还是比美国少了40万亿。

商品房竣工面积在房改之后突风猛进，按照国家统计局的口径估算，1978年全国城镇竣工住宅面积不足1亿平，1998年超过5亿平，2011年超过10亿平。

其中，1998-2017年竣工商品住宅合计103亿平，占当前城镇住宅存量的39%。1998年-2017年的商品房市值就是85万亿。

但大家都知道，均值往往容易拉低我们的真实数据，给我们一个房价便宜的假象，所以就全国的房地产市值来说，应该是远远不止210万亿的。

但真实的总市值到底是多少，除非一个个城市去统计，否则很难估算出来，我只统计了四个一线城市的市值，加起来就达到108万亿了，全国还有那么多二线城市和三四线城市，可以想象我们的房价已经膨胀到了什么水平。

北京：

根据《北京市统计年鉴2014》（15年鉴的数据同14年相同，按照14年数据进行计算），截止到13年底全市国有土地上的全部房屋建筑面积为8.82亿平米，其中住宅建筑面积为4.76亿平米，14、15、16三年内北京市住宅竣工建筑面积为6211万方，因此截止到16年末北京市合计拥有住宅建筑面积5.38亿平米。2017年北京新建商品住宅成交面积为437.82万平方米，北京的存量房面积为5.42亿平米，北京2018年10月份的二手房成交均价59943元/平米，由此算出北京的房产总市值为32.49万亿。

上海：

2016年上海统计年鉴（官方数据）显示上海城镇住房面积约为：7.76亿平方米，据易居研究院数据显示，2017年，上海新房成交面积639万平方米。即截止2017年，上海城镇住房总量面积约为7.83亿平。截止2018年10月，，上海的二手房均价为5.7万。由此算出上海的房产市值为39.48万亿。

广州：

广州住建委总工程师李敏霞在2017年1月召开的广州市政协十三届一次会议上说，目前广州拥有住宅房屋约800万套，总建筑面积约6.43亿平方米，按常住人口1740万人算，人均居住面积超过35平方米。根据阳光家园数据显示：2017年广州一手住宅网签成交89859套，网签面积达978万平方米。所以，广州截至2017年总的存量建筑面积为6.52亿平米，截止2018年10月份，广州二手房成交均价为3.2万/平米。即可算出目前广州房产市值约为21万亿人民币。

深圳：

之前广发证券做过一个调查，2012年底深圳全市住房总量为5.20亿平方米，但商品房只有1.3059亿平米。 截止2017年深圳住房总量为5.0059亿平。2017年深圳新房成交仅25820套，即259万平。截止2018年10月，深圳市二手房均价为5.37万。由此算出深圳市的住房市值为7万亿，但深圳又是个特殊的市场，因为深圳的小产权房也有大量买卖交易，但价格只有商品房的三分之一，所以深圳市值大概15万亿左右。

由此我们得知，北上广深的房产市值约为：108万亿人民币，约为15.4万亿美元。

网上还有人按照人均居住面积、城镇人口、平均房价三个参数相乘做了一张市值图表，如下：

其中北京和上海的统计跟我的比较吻合，深圳的数据明显有误，深圳人均面积虽然大，但包括了农民房，价值肯定是不能以商品房来衡量的。而广州，他把常住人口和单价都算低了，其他城市我没有仔细对照。

如果上述其他城市的数字是对的，加总起来，这另外的22个城市总市值达到了97万亿，我们四个一线城市加上这22个城市的市值，就有206万亿了。

关键是包括县级市，中国有663个城市，而这22个城市，在开发商的业绩版图里，只是冰山一角，2017年，全国房地产销售金额达到13.37万亿元，超过六成来自三四线城市。

因此，你可以想象一下，剩下的641个城市，房地产市值有多少？数字惊人！

— End —