关于赴河南省郑州市、开封市开展物业管理立法调研的报告

关于赴河南省郑州市、开封市开展物业管理立法调研的报告

为学习和借鉴其他省市关于物业管理立法工作的好经验、好做法，以法治助推我市规范和促进物业管理活动的指导和监督工作，市法制局、市住建局、云城区云城街道办事处、云城区高峰街道办事处等一行8人赴河南省郑州市、开封市进行了立法调研工作。本次调研感受颇深，收获良多，达到了开阔视野、解放思想、更新观念、促进工作的目的。

一、基本情况

本次调研历时4天，先后到河南省郑州、开封两市进行了立法调研，郑州市住房保障和房地产管理局、开封市住房和城乡建设局分别向我们传授了有关对物业管理活动的指导和监督、在有关立法工作过程中的经验和做法，并带领我们现场调研了永威·东棠、正弘山、开源华庭、鼎立·国际城四个物业管理小区。

通过座谈交流、现场走访等方式，我们对河南省郑州市、开封市在物业管理活动指导和监督方面有了较深入的了解，尤其是在省市的建章立制、地市的机构设计和编制统筹、政府部门的指导和监督、城乡社区的建设和治理等，有非常值得借鉴的“行先一步”的经验和做法。

二、取得的经验和学到的做法

通过本次物业管理的立法调研工作，我们看到了与他们存在较大的差距，总结他们的经验和做法后，主要提供我们如下几点经验：

    （一）建章立制。第一，省级层面。河南省人民代表大会常务委员会于2017年9月29日通过了《河南省物业管理条例》，在国务院颁发的《物业管理条例》的基础上，进一步创新和细化了有关主体的指导和监督职能。同时，河南省住房和城乡建设厅又先后印发了《河南省物业管理用房管理办法》（豫建〔2018〕24号）、《河南省物业管理区域管理办法》（豫建〔2018〕25号）、《河南省前期物业管理招标投标管理暂行办法》（豫建〔2018〕26号）等，为规范和完善物业管理活动中的各项备案制度、业主大会成立和业主委员会选举产生程序、共用设施规划和配置等工作，作了进一步明确。第二，地市层面。郑州市和开封市人民政府和物业管理行政主管部门分别在省有关规范文件的基础上，制定了一系列执行细则。

部分政策法规文件一览表

（二）机构设计和编制统筹。第一，郑州市住房保障和房地产管理局。郑州市住管局内设物业管理处，编制5人，主要负责统筹物业管理行业发展规划和指导有关物业管理活动的监督等工作；下设郑州市物业管理办公室，编制35人，有综合科、组宣人事科、信访法制科、房屋安全科和三个管理科等科室，主要负责市城区物业服务企业监督管理和房屋安全管理，协调处理物业管理纠纷，指导各县区物业管理行政主管部门工作等；下设郑州市物业维修基金管理中心，编制27人，有办公室、交存管理科、使用管理科、核算管理科、法规监察科，主要负责市城区维修资金的交存、使用、核算、管理和监督工作，指导各县区物业管理行政主管部门工作等。第二，开封市住房和城乡建设局。开封市住建局内设物业行业和直管公房管理科，编制6人，主要负责指导全市物业管理、住宅区业主委员会的组建及备案等工作；下设开封市物业管理中心，编制40人，主要负责市城区物业管理工作的具体业务指导和监督、矛盾纠纷处理、组织物业管理方面的业务培训、市城区住宅专项维修资金的管理等工作。

（三）指导和监督。物业管理行政主管部门负责指导和监督物业服务企业，督促物业服务企业做好有关物业管理和服务工作；其他有关部门依照各自职权，指导和监督物业服务企业开展有关工作；街道办事处、镇人民政府负责指导社区居（村）民委员会开展有关指导和监督工作；居（村）民委员会负责协助指导和监督业主委员会开展有关工作。各部门、各单位按照职责分工，形成了垂直管理鲜明、责任落实明晰的管理体系。

管理架构

（四）城乡社区建设和治理。第一，加强基层政府的主导作用。根据《中共中央 国务院关于加强和完善城乡社区治理的意见》（中发【2017】13号），河南省印发了《中共河南省委办公厅、河南省人民政府办公厅关于加强城乡社区协商的实施意见》（豫办〔2016〕61号），在加强基层政府对城乡治理的政策支持、财力物力和组织保障及能力建设指导、基层群众性自治组织（如业主委员会）建设的指导规范，提出了明确的指导意见，进一步提高基层政府对城乡社区的治理能力和水平。第二，加强指导工作。物业管理行政主管部门加强对街道办事处、镇人民政府的业务指导和培训工作，，进一步发挥基层政府的的主导作用，增强依法办事能力，提升矛盾预防和化解能力，改进社区物业服务管理。

三、下一步工作计划

（一）进一步解放思想。在持续深入学习中央和我省有关物业管理的政策法规的同时，加强对其他省市有关政策法规和文件的学习，不断提升自身学习能力，从而达到理论指导实践、立法促进落实，又能达到既符合我们实际又有创新成果的目的。

（二）进一步完善补充相关立法内容。第一，再明确各部门、各单位的职责，形成层级管理明晰、按照条块结合以块为主的原则，厘清物业管理行政主管部门、其他行政主管部门、街道办事处（镇人民政府）、物业服务企业、业主委员会的权责边界，借鉴将物业管理工作重心下移街道办事处(镇人民政府)的立法精神；第二，再明确物业管理各项备案制度、操作细则和责任主体，使物业管理区域、前期物业管理招标中标、（前期）物业服务合同、承接查验、业主委员会等备案，更细化、更能结合我市的实际；第三，再深入学习和领会《中央广东省委、广东省人民政府关于加强和完善城乡社区治理的实施意见》（粤发〔2018〕15号）、我省关于“扫黑除恶”专项斗争的工作要求，明确物业服务企业、业主委员会在城乡社区治理和建设过程中应有的权利义务；第四，再加快推进建章立制进度，为进一步规范物业管理活动，加强学习和领会有关政策文件，加快印发关于物业服务用房、前期物业管理招标投标、物业管理备案事项与流程指南等规范性文件；第五，结合《广东省物业管理条例》对于车位车库的建设、使用规则，借鉴河南省有关车位车库建设、使用的有益做法，针对我市车位车库建设、使用存在的问题，完善相关问题的规定；第六，进一步加强住宅专项维修资金的监督管理，做好账号管理、资金提取使用方面的工作，力争细化规定；第七，在《物业管理条例》删除对物业服务企业资质条款的规定后，探索建立物业服务企业诚信管理体制，以促进行业自我管理；第八，完善物业管理区域禁止行为的规定，引导规范住宅小区的业主行为，促进和谐小区的建设；第九，新建住宅物业内的供水、供电、供气等计量装置应当实行专有部分一户一结算表，共有部分配置独立计量表，针对我市较多老旧小区没有实现供水抄表到户，借鉴河南省对老旧住宅小区内的专业经营设施设备改造的规定，完善我市规定，按规定做到一户一结算。

    （三）进一步加强沟通协调。第一，加强与机构和编制管理部门的沟通协调，进一步加强物业管理行政主管部门的机构设计、人员配置和工作职能，明晰层级管理，理顺区县物业管理行政主管部门的职责；第二，提请我市研究再进一步加强对基层政府在政策支持、财力物力和组织保障，及能力建设的指导，切实提升基层政府在城乡社区的治理和建设水平；第三，加强物业管理行政主管部门对街道办事处、镇人民政府的业务指导工作，加大对物业服务企业政策法规的宣传力度。

                赴河南省郑州市、开封市立法调研组

                      2018年9月28日