购房避坑指南
作者 大胡子说房团队
买房从来不是简单的事,交易的某些环节往往暗坑深藏。
但,大多数期房购买风险是完全可以避免的,消费者可以提前了解避坑知识点,谨慎一点,细心一点,买到的房子可以很顺心。
购买可能会有哪些风险呢?我们可以通过什么途径来维护自己的合法权益呢?
文章就从三个方向着重分析一下:买房前期、买房中期和买房后期。
01
买房前期
1、不要光听置业顾问说什么,要看小区规划图有什么。
之前的文章介绍过,可以通过项目规划图避开开发商未告知的不利因素,要重点关注规划图中不明用途的地块,特别是深蓝色标注的市政设施用地,很可能是垃圾站、开闭所、污水处理、化粪池。
除此之外,那些置业顾问吹过的牛逼,规划图都会一一戳破。
看房时,不少人都会被售楼部华丽的楼盘宣传册、精致的沙盘吸引,在置业顾问“所见即所享”的话术中越看越钟意。
但沙盘和实景之间往往差了几个档次,比如沙盘上的路是拼花卵石铺装,实景可能是沥青铺裝,甚至是硬化水泥路。
亦或者,沙盘上绿化盎然九重园林,绿化率直奔35%以上,但实景可能只有零星树木,甚至都是刚种下的小树苗。
有些置业顾问还会夸大楼间距,沙盘也会特地拉大楼栋距离,但是你可以打开规划公示图或总平面图,放大图片后在两栋楼的轴线上可以看到实际楼间距。
还有一些开发商会擅自改变原有的规划设计,比如把配套设施随意改动,把绿地变成地上车位,或者在空地上加盖新楼,严重侵害消费者的知情权。
为了规避上面的问题,我们一定要仔细核对规划图,上面会有配套设施、绿化、容积率、车位划分等信息,可以一一查证。
而且,开发商擅自变更规划设计是需要向有关部门做备案的,我们可以在合同上与开发商作出约定,如有规划变更应提前通知;未作出通知的,属于侵权行为。
2、不是所有的广告都可以对消费者负责,但我们可以对自己负责。
开发商的广告宣传广告上,通常会有不起眼的免责条款“本广告的最终解释权归开发商所有,相关数据以政府最终批准文件为准”,因此,广告上罗列的楼盘XX大价值点,比如环境如何宜居,配套如何齐全,交通如何便利,学区如何优越,可以美化夸大而不受法律制约。
你看重什么,就要落实什么。如果看重学区,就要去调查意向楼盘周边成型小区是不是真的划到那个学区,如果不是,则就读几率微乎其微;或者统计周边小区的总户数,把适龄小孩人数与招生人数对比,如果供远远大与求,很大程度上也是无法就读的。
如果你特别看重配套/交通/车位配比等因素,可以要求开发商把承诺写进合同,列明违约责任。如果开发商执意不签,要么你放弃购买,另选他处;要么就干脆认为没有这些承诺,否则期望值越高,落差可能会越大。
3、不要以为审查“五证”很麻烦,后期被坑更心烦。
五证是:即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》(建设工程开工证)和《商品房销售(预售)许可证》。
看起来复杂,我们只需要看有没有土地证和预售证即可,两者都有表明所购房屋属合法交易范畴。
很多楼盘烂尾的原因是开发商在手续不全的情况下就开盘销售,资金不能回笼,开发商跑路,所以证件齐全的必要性早被大家熟知,但不代表关键时刻都能灵活运用。
比如我的朋友小李,初次看房时候也核验了证件,看房满意交了定金。
之后迟迟不见开发商通知签合同,不能面签就不能办理按揭,眼看着利率上浮比率从10%涨至20%,只能干着急。
按理来说开发商应该更急于签合同回款,这是为什么呢?相信不少人也遇到过这样的疑惑。
原来是因为他买的那套房交定金时并没有取得预售证,几个月开发商成功取证之后才通知面签。
虽然小李初次看房时核验了证件,已经确定这是五证齐全的楼盘可以放心选购。但是几轮看房下来,他改变了最初意向,最终选定的楼栋却是尚未取得预售证的。
因为这个疏忽,他无形之中承担了项目烂尾的风险,并且承担了因利率上浮而增加的十几万房贷利息,郁闷至极。
所以,即使证件齐全,我们也要特别查看《商品房销售许可证》的预售范围,上面会列明该项目可销售楼栋,在下定前务必要确认所买楼栋号在预售范围内。
02
买房中期
4、合同文书虽大同小异,但失之毫厘差之千里。
有条件的话一定要认真看清合同,这句话值得重读三遍。
很多人在看到合同时第一眼觉得复杂看不透,要么觉得大家都一样反正不能改动,就会随意对待,只核对相关信息就直接在置业顾问指定的地方签字了。
其实看合同也是有学问的,一般来说合同都分为以下5个部分:
补充协议一定要细细研究,不懂的可以请教熟悉房产知识的人把关,对模糊不清的条款,务必要在明确其具体含意后再决定签署。
并且,要把关键性问题研究透彻,比如说,公摊实际大小和置业顾问说的是否一致;交房延期赔偿比例等等。
比如下面这个楼盘合同的延期交付条款,责任双方并不对等:
关于卖方(开发商)的延期交付的规定是,出卖人向受买人一次性支付相当于房屋总价款0.1%的违约金。如果90日内不能达到交付条件,赔偿金额为买受人已付款的0.1% 。
关于卖房(购房者)的延期收房的规定是,受买人按日支付向出卖人支付逾期应付款万分之3的违约金。
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