“金九银十”结束，楼市拐点确认！

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金九银十结束了，传统的销售旺季没有到来，反而上演了一幕幕降价维权打砸售楼处的闹剧，不管是深圳还是全国楼市，应该是正式宣告楼市的拐点出现了。

10月深圳全市一手住宅的成交均价为54071元/平方米，环比下降9元/平方米。10月新房住宅的成交套数为1835套，环比下滑18.35%。

别看新房价格环比降几块，这不重要，就看去化率，最近深圳新盘去化普遍不理想，近期开盘的除了绿景红树湾1号、碧桂园凤凰公馆的去化率能到70%，其它大部分在20%左右，好一些的30%-40%，还有的去化率为个位数。南山华侨城片区的豪宅项目华侨城香山美墅五期开盘，推售836套125~176平方米三至四房住宅，开盘日去化不足四成。

深圳中原研究中心统计，10月22日至10月28日期间，深圳有四个住宅项目入市，一手住宅整体开盘去化仅约两成。

有些新楼盘比如深圳龙岗区的远洋新天地二期推出了特价房；坪山区的泰富华悦都会，也在国庆期间推出了60套房源清盘，部分低于3万元/平方米。

深圳这次下跌倒不奇怪，因为是731新政后的头三个月，每一次政策出台的头三个月或者半年时间里，市场都会立刻转凉，包括2016年的“330”,“104”两次调控，但那两次手段都没有击中要害，投资客到处利用各种金融贷加杠杆兴风作浪，所以随后市场很快就恢复了元气。

而731新政，我感觉真正的拐点来了，威力大增，把各种漏洞全部堵死，限售限离手段全部搬上来，炒房盈利的预期没了，投资客退场，刚需也跟着观望，市场其实本来就很虚胖，只要下药够猛，没有打不趴的牛。

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二手房更能说明市场走向，据深圳中原研究中心统计，10月二手住宅成交量3787套，较上月下滑23.5%。

看下过去11年来的成交图，今年的行情不算很差的，比去年还好，我估计最差的时刻远远没有到来，明年的行情肯定会比今年差，所以对于刚需来说，明年的淘宝机会也会比今年多。

一方面是因为今年调控升级后，市场的需求又被限制住了一部分，被动在减少，人都是买涨不买跌，刚需们也会跟着观望不入市，进一步导致需求减少；另一方面，市场的供给在增长，明年的新盘入市量肯定比今年多，目前上市的去化速度这么慢，会慢慢积累，库存就会逐渐变多，逐渐转变为买方市场，供过于求。

二手房市场，有限的需求会有部分涌入新房市场，进一步减少二手房买家，买家少了后，卖家急于出手，只能降价，特别是那些手头资金不足的投资客，月供撑不下去了，就只能抛售。

在一线城市里面，深圳作为龙头，2015年最先涨价，按道理应该最先降价的，因为以往的涨跌周期都是这个规律。

但可能大家都没有想到，深圳这次不按套路走了，2016年3月份首次调控，一直熬到现在，差不多快三年，经过三轮调控升级，才把深圳这头牛按下去，所以深圳看到实质性降价的到来估计会在明年。

这次深圳降价的头筹被北京率先抢走了，北京晚于深圳涨价，却因为一次性调控下药过猛，所以早于深圳降价20%左右。

深圳会降多少，我不知道，鬼才知道，豪宅、优质学区房会低于平均值，远郊、老破旧会高于平均值。

现在据金融行业的人说，深圳的银行还在收紧贷款，2016年买的房子，到现在不仅没涨价，反而还下调了评估价。

今年我去十多个城市调研发现一个共同的特征，城市核心区的高品质好房子、顶级学区房最抗跌，而最不抗跌首当其冲的就是远郊房、老破旧。

北京最近的限价房卖的也很惨，截止日前已经入市25个项目，合计31期1.6万套限竞房项目，平均去化率只有30%左右，签约均价在49962元/平米。因为去年以来卖了70多块限价房的地，可以预期的是，后面将供应量井喷，所以北京郊区的房价还是有下跌压力。

政府提前给出了最高售价的限竞房竟然滞销了！真是让人尴尬，主要原因有几个方面，第一，项目大多在远郊，购房者看不上；第二，70、90以下居多，产品类型不符合市场需求，第三，限售5年，第四，市场本身处于调整期，商品房都在降价，限价房的吸引力大降。

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前两天，有网友曝光了一份太原市买受人多达10人的购房合同，引发热议。这是明摆着的，住是不可能住的，就是合伙来投资。但2017年9月份才跟进去，我估计是没赚到钱，因为10月份太原就限售了。

谨防限售引发踩踏，这个跟股市里面的熔断机制有相似之处，原本是交易所为了防止暴跌，控制风险，所以设置股指波幅达到规定的熔断点时，采取的暂停交易措施。

我们的楼市限售，也是为了避免大家在高位集中抛售，防止房价暴跌，但是我现在很担心这个限售过几年到期后，也会引发楼市踩踏，届时因为楼市本身已经处于调整下行期，又因为房产税出台，以及大家对中国人口老龄化的担忧，到时候市场大多数观点会认为房子不具备投资价值了，而形成一股看空抛售潮，市场供过于求，以至于有需求的人也不接盘。

当然希望是我多虑了。

来源：樱桃大房子（ytdfz8）