北京二手房跌宕变奏曲：房价到底是涨了还是降了？

“金九银十”已过，但二手房市场买卖双方的博弈仍在继续。

近日，90度地产通过走访二手房中介发现，不同区位，不同性质的二手房分化出了不同的命运，进而催生出了购房者不同的购房经历。

这是三个普通家庭和房子的故事。有人着急买房子，有人着急卖房子，有人选择放弃二手房转投限竞房的怀抱。这三个不同的故事试图回答：不同区域、不同性质的北京二手房如今到底是涨了还是降了！

01

2008年大学毕业的张成一直努力寻找在北京这座城市的安全感。

2012年，掏出自己的积蓄再加上父母的帮助，他终于攒够了首付，在北京置办了自己76平米的小家。之后顺风顺水结婚生子。他和妻子都是体制内的工作，渴望一家三口安稳的生活，但是孩子的到来，使得76平米的小房子显得有些拥挤，张成夫妇起了将两居置换成三居的心思。

今年五月份，张成偶然间看到一则新闻报道说北京二手房成交量上涨，但挂牌均价小幅下降，张成觉得换房的机会到了。他的直觉是对的，诸葛找房数据研究中心给出的数据和分析也是，受市场回暖、房屋交易建简化、小学片区划分改革等因素影响，今年五月份北京的二手房迎来成交小高峰，很多人由于急于换房，纷纷降价出手，以低价换时间现象普遍。

说做就做，夫妻俩马上把想法付诸于行动，看来看去，最终他觉得同小区的一个118平米三居方方面面都很中意，装修、户型、楼层都不错，是这个小区最好的户型。看房的时候，刚好上午有另一个人来看房，他甚至动了加钱买的心思。

“因为是走连环单，自己的房子还没卖，要买的房子业主要求10天之内凑齐125万，6月还要支付一大笔钱。自己的房子得尽快卖出去，不然凑不齐钱给下一家，逾期就违规了。10号左右，我们签了合同，还好两居户型比较好卖，过来看房的人挺多，一个月就把房子卖出去了。”

快刀斩乱麻，8月初张成已经住进了自己的新家，连买带卖前后总共3个月。

张成害怕成为在房价最高位悍然接盘的接盘侠，买房之后，张成反而更关心自己房子的价格，每天一早醒来就刷楼市的公众号，查房价涨了没。“小区配套较好，二手房房价基本没变化。七月份房价稍微抬了一下头，现在又回去了，虽然有稍微下降，但也比五月份签约时价格要高一点，我也就放心了。”

90度地产还走访了几个位于朝阳、丰台的二手房中介，经纪人的表述与张成基本一致。二手房价格除五月份有小波动外，第三季度二手房均价基本与年初持平。有业主着急卖的话可能会有5万到10万的优惠，并不存在大规模降价。

8月份，张成问朋友，政治局开会说抑制房价上涨，自己的房子是不是买亏了？他的朋友说，如果是手里只有自住的一套房，就不存在吃不吃亏的问题。目前，四居已经纳入了他的考虑范围。

02

张成庆祝乔迁之喜的同时，在石景山工作的小高终于交够了60个月的社保，得到一张来之不易的房票，买房的大事终于提上了日程。由于资金并不充裕，小高将目光放在了二手房。但是他发现石景山区域的二手房2005年前后的居多，比较老旧，配套也不太好。房龄较小的小区本来就不多，在这些小区里，想找到满意的户型更是难上加难。

小高的烦恼来自石景山板块的特殊性，石景山区的住宅供应曾长时间处于断档状态。数据显示，自2014年至今约4年时间里，石景山仅供应了1570套住宅，平均每年的供应量不到400套，住宅断档较为严重。

十月份，小高开始联系中介，没想到几个中介都不约而同为他推荐了苹果园板块的限竞房。石景山苹果园板块附近有三个限竞房，均为品牌开发商开发的。除此之外，这些房子都是精装交房，与他比较看好的那一套二手房相比，单价只高了4000元左右。新开盘的房子与附近二手房的配套和教育资源也大体一致，唯一的不足是新房到2021年左右才能交房。

一位苹果园片区的房地产经纪人说，北京最近二手房的成交量始终稳定在每月1.5万套左右，均价虽有下降，但并不明显。但石景山这一片区房源本就不多，特别是限竞房入市以后，对二手房市场冲击很大，许多业主都主动下调了报价，但由于价格优势不大，效果并不明显。

小高自己算了一笔账，以90平的三居室来说，二手房均价在4.2万左右，新房打完折后均价在4.5万元到4.8万元之间。按照首付四成来计算，新房和二手房的首付差价大约在13万左右。“这个差价我可以接受，既然能努努力买新房，就不考虑二手房了。工作也在这边，而且这边自然环境比较好，我比较看好这一片的发展。”

03

五环外的小高心满意足，四环里的李月，说到房子心情却不怎么好。

谈到自己手里的这套房子，李月悔不当初。在房地产市场火热的时候，李月本着投资的目的，入手了一套位于丰台南四环附近、租赁超火爆的商住房。2017年3月，“商改住”项目被叫停。一夜间，北京“商改住”遍地哀鸿，李月的房子也没能幸免。

“原来不限购能贷款的时候比较好卖，现在非常难卖。”负责这个区域的中介刘韵表示，“2010年开盘的时候，均价在1.8～2.2万左右。以23平米的mini户型为例，2010年56～65万左右，2016年房价最高位时，能卖到130～140万，但现在不行了，售价也就100万左右，和年初差别不大，而且要全款。政策出来之后商住房价一直再降，已经降到最低点了，这个小区一个月有一百来组带看，但是仅仅成交一套。另一方面，小区落不了户口。现在人们很少全款买房了，这个小区又必须全款，所以难卖。有位业主，挂了一年半才卖出去。”

费尽周折，几次降价，李月终于把6号楼的房子卖出去了，出手价150万左右，虽然几乎没挣钱，但是李月表示，“现在的商住两用房，卖出去就不算赔。”

李月的故事并不是个例，2016年是北京“商改住”市场最火的一年。但2017年326新政之后，北京商住迅速陷入冰冻期，二手商住在中介全部下架，新政发布之后的两个月，商住成交数量暴跌了97%，市场一片死寂。

目前，该小区开间二手均价4.3万元左右，个别便宜的3万多，与周边的二手房相比，价格差越来越大，与该小区一路之隔的远洋自然，目前二手房均价已经达到6.6万元/平方米。

问她对于商住未来的看法，中介刘韵想了很久后说：北京商住已无太多下跌的空间，尤其是类住宅型的商住产品，价格决定一切，我相信刚需类产品永远会有市场。