盛世危言——别让高房价毁了城市发展的未来！

最近，我们写了三篇文章来写厦门这个房价与收入严重偏离的城市，正是因为泡沫大，所以在楼市下行时的惯性下跌更加严重。

虽然说一个城市的房价不是由这个城市的平均收入决定的，房价从来都是跑在收入前面的，但抛开城市收入来谈房价，都是耍流氓。

厦门的下跌已经给全国人民上了深刻的一课，厦门之外,还有没有其他城市像厦门一样是这种高房价低收入，泡沫比较大的城市呢？这样的城市是不是，也同样是处于危险边缘呢？

我脑子里蹦出来的城市就是——珠海。

其实，珠海楼市和厦门何其像啊？

1.她们都有故事可讲，城市名声足够高。带有一线海景的稀缺景观，属于文艺小清新的旅游城市。

2.房价预期足够高。有片区规划的利好或者是地王刺激，例如厦门是造新城，珠海是粤港澳大湾区的规划，以及政府严格控制土拍，造成饥饿营销，从而把地价和房价预期瞬间拔高到一个新起点。

3.都是典型的类似与股市的“小盘股”城市。城市城区小，项目少，在本轮房价上涨过程中，吸引区域内的大量外来购房者携带热钱涌入，造成短时间供不应求，将房价快速拉升。

珠海唐家湾▼

正因为有来自海滨城市的气候和景观溢价，这种难以估量的自然资源的溢价，不像经济、人口、土地这些可具体量化的数字，基本是基于人们的心理预期去定价，而这正是没有边界的估值，更容易让泡沫吹得太大。

这两个城市的房价都疯了，一路狂飙，厦门30000元/㎡的项目不见踪影，珠海的主城区可劲儿往50000元/㎡奔，买房门槛越来越高，可怜刚需只能一退再退，被逼到大农村。

厦门刚需积聚的同安▼

01

就像厦门岛内就是明显为厦漳泉的土豪造房子一样，珠海的横琴也是为澳门造房子的。所以在本轮上涨中，很多周边投资客也纷纷加入珠海炒房大军中，而且珠海也是和厦门一样的配方——不断的地王刺激。面粉贵过面包！买！买买！！赶紧买！！！

去横琴看房，你会发现所有的项目规划图上都标注着到澳门的交通，字都是繁体，而且不是按照每平方米多少钱来卖，而是按尺来卖。

澳门人可以买珠海的房子，而且即使是澳门的单牌车也可以进入珠海的横琴岛。

旁边澳门的房价原来是10万/㎡，那我珠海干嘛不卖5万，而要卖2万/㎡呢？

而如果你去看看横琴卖5万的项目，周围都是一些什么地方？除了是个岛，一线海景之外，什么配套都没有，没有商场没有相应的教育配套，这样的地方，凭什么卖5万呢？

10月24日港珠澳大桥开通，一众自媒体都在珠海要迎来房价爆发期而欢呼鼓掌。对于这样的傻多，我只能说他们不懂港珠澳大桥，不懂珠海。

港珠澳大桥在这个阶段，就是政治意义大于一切，对珠江东西岸的影响是有，但是弱。

很多人可能会有疑问，深圳旁边靠着香港，珠海旁边还有个澳门，但为什么深圳将珠海甩得这么远？最直接的原因是澳门以博彩娱乐为主的吸血型经济，香港是以科技金融著称的辐射型经济，以及深圳和珠海这两座城市在定位和努力程度不同。

珠海这几年因为热炒“粤港澳大湾区”、港珠澳大桥，房价早已透支了大桥开通的上涨预期，对接港珠澳大桥拱北片区均价5万+，而对于所在的片区香洲区，均价4万+，如果不能拿出100万首付，你连香洲区的边都不能摸到！

这就是真实的珠海楼市，4万+，值得吗？而且澳门因为娱乐业衰落，房价已经从10万跌倒8-9万了，澳门房价尚且会受经济影响，更何况是对标澳门的珠海呢？这个时候，难道你敢说，这一刻珠海4万+的房价泡沫不大吗？

我们来看看珠海的基本面情况：

而珠海和厦门一样，也是一个人口少经济差的城市，别说和广深这种一线城市比，经济总值得连江门湛江这种三线城市都比不上。

至于人口，在广东省内更是个吊车尾的，一个城市如果人口不够，在未来的城镇化进程中能吃到的红利就会更有限，城市的购房需求也会相应衰减！

珠海的城区面积非常小，小到目前城市核心区只有全域的六分之一左右，前几年，珠海优先发展了拥有一线海景资源的唐家湾板块，离主城区近+海景资源，再加上游艇码头和滨海公园，唐家湾成了珠海目前的豪宅聚集地。现在的唐家湾，基本上要去到4万+，而想想广州主城区广钢新城的新房也才4.7万+。

所以珠海的主城区价格与广州主城区的价差其实已经非常非常接近。很明显的是，珠海的房价已经触了所在省会城市广州房价的顶。

广州已经集中了广东省的省级政府及机关单位、国企总部，教育和医疗资源更是辐射全省，按照广州的基本面来说，均价3.5万的基本面，其实真是委屈广州了。

多年以来，广州房价在同级别城市中一直都是垫底。我们抛开供需大势，抛开“广东是个多核城市，深圳的吸引力远高于广州”这些客观原因，我们来深究广州为什么价格这么扎实？

最根本的原因在于：广州一直都是个务实主义者，都是积极地调控楼市。现在各城市的调控手段就是短期调控+长效机制的，广州是全国第一个提出“租售同权”政策的城市，而且也在跟进执行。

广州由于包袱太重，确实在某些方面上不争气，但像珠海这样房价高基本面差劲的城市，在楼市下行之下，肯定逃不过要“挤泡沫”的阵痛。

珠海没有广州的城市地位，没有什么有活力的民营经济，更缺少像东莞佛山中山这些特色小工厂的制造业，民营经济非常强。但是珠海有什么？格力、魅族、海滩…然后你就说不出有什么了。而且海景也没有非常好看，沙滩都是粗粝的沙子。

这样的城市，吸引不来更优秀的人才，更优质的产业，反而可能加剧城市的优质企业流失。

这一点，和珠海有着类似楼市现状的厦门已经有活生生的真相证明了。

02

2018年10月1日，厦门放开落户，条件特别宽：

本科生和重点专业的大专生都可以去厦门落户了，这落户门槛可以说是低得不能再低了。

想想落户门槛同样低的天津，5月海河英才计划发布之后，仅仅过了一夜，“天津公安”由未入榜飙升至第八位。被北京吸血的天津，就是可以凭着自己优质的教育，在20个小时内吸引30万人落户，让4个半月引入40万人的西安都感到黯然失色，天津作为北方第二大城市的地位看来无人能撼动。

而厦门呢？

这次真是啪啪啪打脸了。

我们去厦门考察的时候，还特意去了办理入户的政务大厅兜了一圈，冷冷清清，看惯了其他强二线城市落户连取个号都要排长队，政务大厅挤得水泄不通，我实在不习惯在厦门办理入户的这种慢条斯理。

这是一个很残忍的事实，名声在外的厦门，已经很难去吸引人才了，甚至在主动将人才挤出这个城市。这是中国最出名的海滨城市，正在发生的事实。

还有我们在厦门的软件园附近兜了一圈又一圈，看到空置的写字楼，以及上班时间写字楼下大量空置的车库停车位，对于这座城市的未来，我的担心越来越浓。

空置严重的写字楼▼

而和厦门一样同样名声在外的二线城市是什么样呢？

武汉吸引了小米从天子脚下的北京搬到了武汉。

东莞吸引了华为从中国最具经济前景的城市深圳搬到了东莞。

东莞松山湖华为产业园▼

当武汉东莞这些城市在重点发展基础设施建设，大力吸引人才和企业的时候，厦门在干什么？人为抬高房价，挤压刚需！这样的厦门，如何在未来的城市崛起中去赢得先机？

03

在国家层面，房价与收入偏离度大，很容易陷入中等收入陷阱，出现贫富悬殊、环境恶化甚至社会动荡等问题，导致经济发展徘徊不前。

而在城市上，如果城市对房地产的依赖太严重，就会留不住优秀人才，留不住优秀的企业，城市发展长期停滞，陷入困局。

一个城市，只有脚踏实地规划好一座城，规划好这座城市老百姓的未来，真正地关心认认真真为这座城市奉献建设的人，给他们提供一个可以通过奋斗致富，而非一心追逐资本利得的社会环境，好好地做商业教育医疗配套，为他们的生活居住、儿女上学、父母养老分忧。这样的城市，才能鼓励年轻人不断为之奋斗，这样的城市才有未来。

而高房价低收入，迟早会毁了城市的未来！

而像厦门珠海这样城市，迟早有一天，会后悔的！