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哑火!突然之间,刚需改善投资怎么全都在观望?(3)


楼市火爆时期,投资者看哪里都是洼地,哪里都遍地黄金,唯恐自己没有充足资金,不然就满仓干、一把梭。

看着北上广深就想着虽然一线城市涨了这么多,但是没有最高,只有更高,一线城市有着全国最好的经济和人才,主城区土地又是如此稀缺,供需紧张得基本面,一线城市未来肯定看涨。

而强二线城市又承载未来中国城市发展的下半场,而且抢人力度这么大,房价岂有不涨之理?


三四线城市虽说人口和产业的吸引力不足,但胜在价格低啊,一线城市买一套,三四线城市买10套都不成问题。有价差就有优势,不怕涨不起来,即使上涨动力不足,那少赚一点也没有关系。

但是现在的投资者看全国哪都是坑。


一线城市长期严厉调控,政策打压着,涨不起来,二手房遇冷是顺其自然的事情。

他们还会摆出数据给你看,你看着2017年至今的调控,打的就是一线城市,三天两头刷屏北上广深的二手房遇冷。

至于强二线城市,抢人落户折腾了一通,房价也涨上去了,主城区的新房基本被清了一遍,现在多是剩下一些高冷的豪宅盘,要么就是郊区盘,看不上。

而三四线城市,不用多说,更是碰不得,棚改一收紧,三四线城市就是釜底抽薪,没有上涨动力,长期流出的人口、衰落的产业,以后只会是大量的房子沉淀在三四线城市,成为纸面财富。

至于你跟我说什么环京环沪环深,现在都是投资客集聚,都是泡沫,未来也是危险。

所以刚需怕了、改善怕了、投资者更怕了,唯恐自己高位接盘,或者是想着还会再跌,跌的不够深。


中国的企业家确实没有好的下场,我已经看到自己的结局了。

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而且你发现了吗?经过这个国庆长假,大家的看空预期越来越浓。


几个月前还在婚姻登记处排队离婚,然后赶着去排队摇号买房,今天,还是几个月前那波人,不一样的是,当初和你竞争摇号的人,现在成了你的维权搭档,一起拉着“开发商还我血汗钱”的横幅。

原本毛衣战和棚改收紧已经释放了楼市回调的信号,731大会更是以摧枯拉朽之势将一二三四线城市的看涨预期直接打下来。而后的土拍凉凉大戏正式宣告楼市回调,面粉降价,面包岂有不降之理。

至此,看空预期就基本形成了。

为什么大家的预期突然间就变了?

在杭州的降价维权事件中,业主说:不是说亚运会前一直都是涨吗?

你看,大家之前的预期都是房子就是涨的,涨才是规矩,你现在楼盘降价就是破坏了规矩。

中国人向来是买涨不买跌的心态,看着这一波行情,自然是胆战心惊。


其实随着新房开始在下调价格,二手房肯定不会独善其身,肯定会受波及。而且很多二手房是不受限售影响的,短期内可能会抛售,造成踩踏。

这短期的波动接下来应该会吓坏不少人,接下来最危险的应该是价格虚高的城市,应该都会通过一轮挤泡沫,但绝不至于全线崩塌。


或许有不少人会拿房价下跌燕郊死了一批炒房客来恐吓你,燕郊的炒房客,其实不少都是“伪炒房客”,月入一万却敢背上2万的贷款。通过各种渠道贷款,玩命加杠杆。


但是这样玩的前提是:项目收益要大于资金成本,如果你的成本是每年8%,而你的收益没有超过8%,那撬动的杠杆越大,亏损就越多,所以房价跌了他们受不了,都是属于高杠杆的,一旦房价下跌他们就玩完。

而在现实中,更多的是平凡如你我一样的升斗小民,都是老老实实赚的钱,有首付有月供,只是想通过投资房子给现金寻找一个依托,以实现资产的增值保值。

其实中国的房地产是一个政策市,行情的启动需要优惠政策的支持,这里面有很强的中央意志,但是这些又不是最终决定的。


房价短期看政策和金融,中期看土地,长期看人口,这是一定不会变的。


虽然我们一直说买房要看数据,但是有些官方数据又不能全信,因为它只能反应当下的客观情况,但是又不能反应真实市场中的主观因素和博弈,甚至是牵连纠葛关系。

一个市场是不是确实已经冷了,绝对不能看单盘的情况,现在各大城市主城区基本都已经没有新房,基本都是郊区盘,地段不好配套不齐全的郊区,项目去化不好,降价促销,这是很正常的事情。


例如重庆南边的刚需大本营巴南在国庆期间因为降价,而且有地铁的加持,所以整体是比较火的,但是重庆西区为山,居住体验差,交通不便且人烟稀少,西区遇冷也毫不奇怪。


其实,不管是在市场冷热,供需大势才是最重要的。


市场是不是真的没有住房需求了?

大家对美好居住品质的需求已被完全满足?

市场是不是完全没有购买力了?还是在持币观望?

难道房地产市场真的不能有哪怕一丁点儿的波动吗?

是不是有一点波动接下来就是断崖式下跌、腰斩、崩盘?



有了这些理论支撑后,我们来具体分析一下最近的降价潮。

首先说网上疯传的视频——江西上饶碧桂园维权,原本是10000元/㎡,精装,现在是7000元/㎡的毛坯。其实这样的降价讲的是装修成本,这样就引发业主打砸售楼部。

福建漳州融信壹号府,去年开盘价18000元/㎡,现在降至12000元/㎡,直降30%,导致业主拉横幅维权。

上饶、漳州...这些降价维权的城市,不就是我们一直都不看好的三四线城市吗?


大胡子李俊怀老师屡屡在直播课中提到:随着棚改收紧、本来就是需要挤泡沫的,即使有涨幅也是纸面财富,在楼市下行时期是最不抗跌的。


如果现在还持有甚至想去买三四线城市房子的投资者,基本都是小白投资者,资深投资者早就高位套现走人了。

除了这些三四线城市,新房降价的还有上海浦东惠南镇碧桂园南郡,一夜之间将备案均价35000元/㎡直接降到26000-28000元/㎡销售,违背了实际售价只能在预售备案价的基础上浮动5%,引发业主维权。

大家对惠南镇这个地方可能不了解,这个我都不用解释,甩一张上海9月的房价地图足以说明问题,在房价均价高达6万+的上海,新房价格竟然是35000元/㎡的白菜价,可想而知,这就是一个超远郊盘。

在楼市火爆时期,远郊盘凭着大环境+概念炒作可以炒到35000元/㎡,但如今碧桂园加快周转回流资金,优先调整价格,一点都不奇怪。

还有当初因为高喊“活下去”之后,厦门翔安新圩镇的“首开万科白鹭郡”推出107套特价别墅,89-110平米的联排别墅,赠送面积超大,原价500万,现中间套一口价278万,边户一口价298万。

在此,还要提到一个数据:白鹭郡2号楼于1号在万科云玺开盘,五分钟内售罄,去化率100%。虽然是降价,但是5分钟就被抢光。


你看,降价,立马就抢光了,市场真有那么难吗?

其实,这也是一个远郊别墅项目,由于降价幅度过大,引发业主维权,万科在昨天也提出了补偿,给老业主补差价。

惠南镇碧桂园南郡、万科白鹭郡,这些都是属于超远郊盘,其次,像万科的楼盘就是典型的CEO盘(也叫贵妇盘,价格比周边贵、品牌、物业、装修、园林各种附加值超高,拼命做高溢价,但其实没啥升值空间的楼盘),本来就是市场上不受待见的高冷产品。

所以综上,目前的楼市分化,和大胡子李俊怀老师在课程中的判断非常一致:

楼市下行时期,三四线城市会扛不住、一二线城市没有地铁和产业支撑的远郊盘会扛不住、CEO盘等高冷产品会扛不住。

发生降价的仅仅是单个项目或者片区,并不是属于全线崩塌,现在绝大多数的城市依然是量价平稳,并没有白菜价甩卖,所以市场并没有我们想的那么艰难。

房地产行业、房价都是要看长周期的,看市场总体环境的,而不是一时、一地的得失。所以你只要你有首付的钱,也有让自己维持3年的月供,又正好有需求,你觉得这个城市的人口、土地、产业、供需、城市都没有问题,那就买呗,没有什么大不了的。


只要你熬过这个行情平稳的低谷期,基本也都是海阔天空。





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