还老是买错城市？这才是房价涨跌的真相！

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3年多了，原来已经3年多了。

今天是2018年9月14日，距离本轮房价上涨的导火索“330新政”已经过去三年多了。2015年3月30日，是中国房地产历史上最值得纪念的日子。

从那一天起，之后的3年多，我们经历的一切，都因这一天而起。有人目光如炬、高瞻远瞩，把握住了楼市快速跳涨、财富暴增的机遇；有人却依然为一粥一饭、半丝半缕而蹉跎光阴。

这个世界就是如此，二八原则永远正确。

那时，多城库存到了15个月的警戒线，三四线城市的库存更是达到了30个月的高危预警线，楼市被巨大库存裹挟，崩塌一线之间。屋漏偏逢连夜雨，全国GDP增速由7.8%猛跌到7.3%，足足跌了0.5%。

于是，2018年3月30日，央行、住建部、银监会三部门联合发文，给楼市打了一剂猛药：调整公积金购买首套房最低首付20%，公积金二套房最低30%，商业贷款首付比例二套低至40%。

从这一天开始，全国楼市犹如烈火烹油，暴涨如狂风骤雨一般席卷了各城市，深圳、北京、上海、广州、厦门、南京、杭州、苏州、武汉...无人能挡。

而3年多过去了，随着多城二手房回调、“调控不力的城市，坚决问责”“遏制房价上涨”，本轮行情已经走到了尽头，战线收缩，于是我们看到了一线城市回调，强二线城市厦门杭州成都重庆西安回调。

而在这一轮房价上涨周期，房价上涨、且涨得多的真相是什么？哪些城市能碰？哪些城市有危险？

知道这些，以便更好地指导我们蛰伏到下一个周期，这是本文的初衷。请相信，在所有疯狂、混乱后，必然是回归城市价值。

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最近倒挂城市杭州、成都、重庆、西安的二手房回调，非常严厉地教育了我们一点：

其实大家看到有价差，就觉得应该是价格低的涨上去，其实这是非常单线的思考逻辑，应该去追究深层的市场原因。

其实大家都忽略了：杭州本身就是一个以新房为主导的市场。杭州进行了史上最大规模的主城区城中村拆迁，市场上的存量二手房有限，这样的供给结构就决定了，其实新房价格才是大家心中的价格预期。

而且在一二手房倒挂之下，大家肯定是更愿意去买新房，而二手房的买卖家都会以新房对标去降低二手房的房价，所以二手房的价格都渐渐回调。

其实不仅仅是杭州，成都重庆西安都是这样。

既然限价的价差都不能决定价格，那房价涨跌到底是最终是由什么决定的呢？

答案是供需关系。

中国有两个城市是长期受供需关系影响最典型的城市，那便是广州和深圳。

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在这一轮行情中，深圳是最快起势的，房价直接由3万涨到6万，而且楼市3年多来持续打压，价格也异常坚挺。

不管什么二手房三价合一，限制企业购买商品房+商务公寓限售5年+商品住宅（一手+二手）限售3年+离婚2年内7成！

深圳的房价依然很坚挺，为什么？

因为现在的深圳就是供需紧张，未来长时间都将供需紧张。深圳因为以下这五个原因，房价还有很大的空间可以继续涨。

☉城市面积小，可建设用地少：深圳已开发土地46%，远高于其他一线城市，广州18%，北京22%，上海37%。

☉住宅供地少，商品房缺口大：2017-2021年计划供应市场化商品房，北京55万套，年均11万套；上海45万套，年均9万套；广州供应60万套，年均12万套；深圳供应25万套，年均5万套。

☉人口密度高，且增速全国第一：2017人口一年净增55.8万人，人口增速4.6%，是全国大城市中增速最快的。

☉人均收入高，购买力强：深圳的独角兽公司多，一旦上市，都是高净值人群。

☉旧改释放资金和需求，成房价上涨推手：到2020年，深圳全市将会旧改308.8平方公里土地，其中包括城中村、旧工业区和旧城区。

而这些拆迁户手里都拿着钱，最直接的方式就是拿去买房。这又为深圳下一轮上涨提供了动力。

所以不管深圳怎么调控，未来的大趋势一定是供需紧张，值得看好。

深圳南山福田的大部分房子都是8万以上，贵吗？对辛苦搬砖每月交了房租水电费吃饭基本月光的大部分白领来说，贵。

但是对于深圳这座城市来说，真心不贵，这个城市配得上这个价格。

深圳是一个什么样的市场？

深圳是高科技企业的集中营，集合了腾讯、华为、万科、恒大、招商、平安、大疆等巨无霸公司，他们随便一个拎出来，在自己所在行业都是响当当的是老大，这些大公司背后是什么？

是年薪几十万、百万甚至千万的高阶员工，他们代表了深圳强大的购买力，也说明了了深圳房价的天花板足够高。

前阵子的深圳二次房改提出，到2035年，新增建设筹集各类住房共170万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。未来，这些住房土地占了深圳未来规划建设土地的6成。

1.这些人才租赁住房多是以30-80㎡的产品。这一看就是一个非常刚的产品，高密度、居住体验差，这样产品肯定会面临着置换的需求。

2.这些人才住房基本都是不赚钱的。既然不赚钱，政府就没有动力像拍住宅用地一样，修桥铺路建好公共服务设施做配套，做高土地溢价，这些人才住房的配套可能长期都不能跟上。

3.这些人才住房全都是只能转手给符合资格（大企业的员工、无自有商品房）的人才，人群更狭窄，不好转手。

所以深圳的人才住房，收益基本上都会跑输商品房，造成不好转手的恶性循环。

所以深圳的二次房改会挤压原有的商品房住宅用地，导致深圳的商品房更加稀缺，供不应求，后期的上涨动能还是非常强的。

我们看到一线城市基本已经冰封之际，深圳的豪宅还在涨，新房主要集中在郊区宝安和龙岗，市中心长期缺货，所以招商双玺、华润城润府开盘，总价5000万的房子都让土豪心甘情愿冒着大雨窝在角落里等，就是因为长期看好深圳豪宅市场。

说到底还是因为供需关系紧张，深圳本身就没有什么新房，而现在二手房更是要限售3年，市场上的供给量大大减少。

而深圳还在放开落户，还在吸引外来人口进入深圳，深圳这座城市的购买力也会越来越强，南山的那些创业公司如果将来陆续上市，就会产生大量的千万亿万富翁。

到时，严重紧张的供给和强大的市场购买力相撞，势必会倒逼深圳的下一轮上涨周期提前到来。

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而广州呢？

广州作为一线城市，房价却只有北上深的一半，房价严重落后于同级别城市，而且现在更是涨不起来。

一方面，广州土地面积大，而由于历史上政府不聪明不科学的天量的土地供应，导致库存长期难以消化。

广州限购严格，5年社保又不放开落户，需求面本身就窄，再加上广州平均工资在一线城市中，常年垫底，购买力对比北上深差了一大截，上涨动力本身就不强。

身在广州的我，深刻体会了广州市场的这种凉凉，即使是2017年上半年广州市场最火热的时候，依然火热不起来。

例如广州主城区的改善板块，广钢新城，很多楼盘卖了将近2年都没卖完，前阵子更是推出了3.7万的一口价特价房源，市场已经开始在回调，而库存去化还是很差，相比那些抢二线城市抢房，开盘日清，广州市场实在是凉。

其他城市万人摇号抢房，广州基本组织不起摇号，蓄客都要蓄好久。

广州的住宅冷，商业地产更是冷，你看，在未来重点规划的车陂国际金融城，即使是出售一套写字楼，都可以上榜，可见广州市场真是凉透了。

而我们看这一轮抢房潮，抢人落户制造购房需求、拆迁分钱不分房制造购房需求，然后全省人民都在抢省会城市的房子，湖北人民抢武汉、四川人民抢成都，江苏人民抢南京、浙江人民抢杭州...

而广州呢？异常平静，涨了一轮，热度难以持续，就熄火了。

首先，相比深圳，广州对投资者的吸引力是非常弱的，更别说还有粤港澳大湾区内还有一众的价值洼地佛山东莞惠州中山...

广州似乎被遗忘了，所以广州的市场需求常年都比较弱，日积月累，后期空间有限。

广深是中国很多城市的房价缩影，他们所对应的供需关系也可以在很多城市中找到模板。

例如深圳对标：厦门、南京、苏州、杭州、青岛、大连、珠海...这些城市要么土地稀缺供给量长期较低，要么市场需求庞大，购买力相比同级别城市，遥遥领先。

广州对标：重庆、天津、长沙、合肥、济南、太原、沈阳...还有广大的三四线城市，这些城市要么土地面积大供给量过大，要么市场需求不够强烈,购买力对比同级别城市，垫底。

供需关系就决定了房价的涨跌。

越是供不应求的市场，房价越有上涨的动力，供不应求的城市即使回调，也只是小幅回调，常年紧缺的基本面决定了这些城市的底子足够扎实，而其强大的需求和购买力将倒逼这些城市在一轮周期中蓄力，拥有更强的上涨动能。

房地产是3年一轮周期，但是一些城市的土地流拍、供给量过少，可能会倒逼这些城市的下一轮周期提前到来。

而目前是属于下行周期，你就是要在本轮周期中挑中那些常年供需紧张的城市，然后蛰伏，静静地等风来。

来源：大胡子说房（dahuzishuofang）

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