深圳房价暴涨的真正原因：6000亿房贷超北京！

[摘要]2014年底全国住房贷款余额是11.5万亿元，深圳以全国百分之一的人口，占据了约5%的住房贷款额度。这一波深圳楼市走牛，不是转型牛，不是年轻牛，不是直辖牛，是一波彻头彻尾的“杠杆牛市”。

三、楼市已是“消耗战”

　　即使你是个炒楼客，了解下宏观形势也没坏处。

世异时移，2005年和2015年面临的情况有显著差异：内外环境都不同。

2005年，是这样的：

入世红利开始释放，产业、贸易增速迅猛，投资出口均看涨，劳动力源源不断入市，收入稳步增长，城市化成本低；有货币需求，并且创造货币，外溢效应迅速传导到楼市。

2015年，是这样的：

入世红利已释放完，贸易保护主义升温。产能过剩，投资不振，出口乏力，劳动年龄人口减少。货币宽松之下，最终去了楼市，是因为“资产荒”无处可去。但“地租模式”已经成为产业发展和城市化的阻碍因素。

信贷的扩张不止制造了大量需要化解的库存，更有大量需要化解的债务。中国企业负债率已是全球最高，居民杠杆率虽然不高，但CPI屡提不振，手里剩那点钱要消化房子库存，就增加消费品库存。

楼市杠杆影响消费么？至少深圳是这样

深圳GDP位列全国第四，紧跟广州。今年有人以银行资金量给城市排名，深圳位列第三。但居民储蓄存款和社会消费品零售总额只排到第五。

高杠杆楼市，带来的是消费乏力。经济实质上已通缩，顾此则失彼。

另外要提一下：2005年是汇率改革、人民币升值开始的年份。

汇改和外资对房价的意义不亚于城市化本身。

2005年启动汇改，人民币兑美元从低位迄今升值约30%。那之前的2004年底，总理还对外坚称“人民币不会迫于压力升值”。

这十年里，外资无风险套利30%。

2015年，人民币兑美元贬了一下，又弹回来。总理对外表示：人民币没有持续贬值基础。大大在深改组会议上表示：积极利用外资。

个中滋味，自己体会。

本文无意唱衰房价。相反，未来几年中国极大可能继续在消费端加杠杆，拉动各种内需，只是这是一场典型的“消耗战”，药丸之外，没有弹药。