土地流拍，楼市入冬，房企寡头时代来临！如何应对时代的剧变？

1、多地土拍凉凉

在没有大调控，没有劲爆新闻出现的8月，“流拍”的出现显得十分的扎眼，与此相对的是2016-2017年全国范围频出的“地王”已经许久不见于市场。

据不完全统计，仅2018年1月至7月底，一线城市土地流拍就有13宗，创下2012年以来之最；二线城市土地流拍共154宗，同比增长200%多；三四线城市更为明显，流拍合计达629宗，同比增长121%。

而流拍还在继续，即便是没有流拍的土地，绝大多数也岌岌可危，低溢价率成交。

一路高歌猛进的开发商突然就在拿地上熄火，为什么会出现这样的现象？

可以分为大致三个原因：

1.土地成本大幅增加

地方财政对土地财政依赖过大，如今的土拍和以往流于形式的土拍相比，起拍价格已经直线飙升。经历了地王潮之后的土地市场，出让方心理预期也被提高，往往起拍楼面价就已接近周边的房子均价。

市场明显冷却的当下，面粉高过面包，出让限制条件又非常多，利润率没有保障，开发商显然不敢赌，也不能赌。

2.去杠杆

去杠杆不仅仅是在购房者层面，也不仅仅是购房层面。高负债率的开发商在也在不断的调整周转杠杆率，避免拿高价地，避免通过大量负债拿地，也是放弃去杠杆的具体手段。

3.融资环境

在融资环境不断收紧，严控资金走向的大环境下，房企各类融资渠道逐步收窄，股权融资冻结、公司债受到严格监管，低成本融资的可能性越来越低。市场去化速度降低，限价等因素影响高投入项目利润率，多重因素下导致了，房企的融资成本和难度越来越高。

选择观望消化既有土地和项目，而不再一味高价拿地，理所应当。只是，开发商的隐忧不仅仅如此，最大的问题还是调控。

2、调控严厉程度远超预期

“8月31日，融创中国正式发布2018年上半年业绩报告，并在香港万豪酒店召开业绩发布会。孙宏斌再次重申他在2016年时的观点，此次调控严厉程度远超过预期，如此严厉的调控将影响到用户对房价的预期。”

我相信这是孙老板的肺腑之言，我们回顾这1年来的调控大事件：

2017年，超过30城房价过快上涨重点城市被多次点名约谈，同年限购或限售的城市超过一百座。

2018年，七部委联合《通知》开展治理房地产市场乱象专项行动涵盖国内重点30个城市，包括北京、上海、广州、深圳所有一线城市以及哈尔滨、长春、兰州和贵阳等二三线城市。

近几个月更是夸张，先是4月海南全岛限购，不留死角。随后，6月，湖南党报痛批长沙楼市乱象打响长沙的“反炒房”歼灭战。

更夸张的是郑州。8月份河南9部门联合出台政策，发文整治房地产乱象。要求禁开放售楼部、禁广告宣传、排号等一切营销活动。

封售楼部，逼得售楼部关门，宣传物料销毁，各类广告消失，置业顾问接个来电都怕是暗访，某一线开发商把自己的养老项目售楼部，直接改成健康体验中心。

而这只是全国调控大旗的冰山一角……

从限购到限售到摇号，到刚需优先，禁止企业买房，这一轮调控的严厉程度绝对不亚于以往的任何一次调控。如此强度的调控，不仅仅开发商的心理预期变了，购房者的心理预期也变了。

一二线城市尚且入冬，三四线城市更是难逃。

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3、风险

盛世之下，总有忧患。

调控加码，市场分化，楼市入冬。大房企且在去杠杆，融资难度不断提高，现金流紧张的问题在中小房企更难幸免。

“我随时都有资金链断裂的危险。”一位不愿具名的中小房企负责人说。

因为土地审批过程遭遇意外因素，预售证时间被推迟了几个月，拿不到预售证就无法开盘销售，现金流紧张不得不无证偷卖，被罚款后更是雪上加霜，随时都有可能烂尾。

资金吃紧导致楼盘可能出现烂尾的风险，对于中小型房企是无法回避的挑战。

特别是一些传统行业转型而来的开发商，房地产开发商资金要求量巨大，一些中小房企自身资金并不充裕，融资渠道也少，全靠拿到商品房预售许可证后立即卖房子，资金回笼，再还贷款，一切衔接顺畅上市，如果卖不掉，特别是多盘同时开发的小开发商将变得特别紧张，破产烂尾风险迅速变大。

和风光无两的万碧恒融来比，大部分中小房企犹如楼市里的韭菜散户，大盘好的时候激进追涨，大量补仓。

大盘急转而下时，如果没有提前离场，要么死扛，要么割肉清仓，平仓退场，甚至倾家荡产。

这个并不是危言耸听。

人总是健忘的，在13、14年上一波周期的末位中，没有熬过头的房企数不胜数。2015年我开始陆续区三四线城市考察，直到2018年，仍然有很多城市，很多烂尾的项目还没有找到下家，安安静静的矗立在那里。

走过的三四线城市烂尾楼▼

时间拉回2016-2017，各地频出的地王或高价低，除了少部分被头部几家房企拿走，大部分都被中小型房企激进拿下。排名70-150名的房企，在16年-17年没少在各大城市高价拿地落子。

最让人印象深刻的譬如徐州、苏州、郑州等。

杭州更是一个样本，众所周知杭州是绿城的大本营，而当地的房企滨江虽然被绿城的光芒所掩盖，但不能否认滨江一直是杭州本土最明星的房企之一。

虽然没有到资金链断裂的地步，从2016年即开始的“拿地潮”虽然使滨江集团销售额逐年增长，但“含金量”却严重不足，但受地王项目拖累滨江集团净利润严重下滑。同期，激进拿地亏损的小开发商更是数不胜数。

如果市场进一步冷却，恐怕将会有大波中小型开发商重蹈上一轮周期的覆辙，惨淡离场。

这一刻，突然让人想起曾以军企出身的利海中国，2004年成立一路高歌猛进，全国大范围拿地，但成也土地败也土地，没有扛过2014年楼市寒潮的利海，倒下了，留下了一地鸡毛。

利海中国临近交付的烂尾楼▼

而利海在百度百科中的公司介绍一栏，最后一条也被定格在2013年。

4、结语

当“流拍”一词高频出现的我们面前时，其实已经是非常明显的信号了。

全国楼市的入冬已经无可辩驳。

西安融创收购天朗，郑州万科收购民安……当各大开发商都在曲线救国通过收购公司来低价获得土地的时候，你更需要小心谨慎再谨慎。

如果此刻你正在二三线购房，务必选择知名开发商，即便非国内一线，也至少是当地有知名开发商经验的开发商。

这样的楼盘显然更安全。要知道，有足够土地储备的小房企即便资金链断裂还有一线房企收购接盘，若是完全没有土地储备又实力薄弱的当地小房企，在这一波寒冬，大概率会惨淡经营或者死掉。

另外，慎重购买一切非顶豪地王盘，这样的项目往往都是房企在市场大热时激进追涨拿地的产物，一旦市场转冷，没有办法迅速卖完，烂尾是大概率事件。

如果你在四五线小县城买房，特别是部分开发商炒高价格的小城市，或新房明显贵过二手房两三千的地方。建议考虑二手房。因为你现在高价买的新房，在未来几年内一样会沦为和全城均价一样的二手房。

来源：大胡子说房（dahuzishuofang）