刚需注意！这些城市要抓紧买，给你一篇最靠谱的分析

珠海VS厦门VS海南，买哪个好？

贵阳能不能买？西安能不能买？

……

这些问题实在是太多了。本着勤奋钻研（一劳永逸）的精神，今天和大家探讨下，哪些因素可以判断一个城市值不值得投资。（希望写了这篇文章大家问题可以少一些）

01

长线发展看产业

有粉丝问我，猫叔，我所在的城市，环境特别好，楼盘品质也非常好，但是房价长期在四五千左右，房价有没有大涨的可能呢？

我说，主要取决于你的城市什么时候开始大规模修路。

近些年来，网上有许多激烈批判的声音，认为修路是一桩成本极高的赔钱买卖，非常反对因为修路带来的财政赤字。但这是普通人的看法，或者说，这只是“小生意人”的看法。

在政府看来，每一桩赔钱的生意背后，都有一笔更大的交易。小生意为获利，大生意为民生大计。

如果一个城市想更好的发展经济，那一定会招商引资，千万百计的让企业进驻。而引入企业的前提，就是要修路，充分保障物流运输。实际上，越是物流发达的地区，产业就越有活力。

但一个比较尴尬的地方在于，修路是短期看不到回报的，是负债工程，地方政府只能通过卖地还债，结果产业还没有引进来，当地的房价先涨上去了。

我们这一轮上涨，许多城市的基础设施有了非常大的改善，修马路，修高铁，修地铁。但是，这些只能带动房价的短期上涨。长期房价有没有支撑，还是要看，究竟能吸引多少企业进驻。

搞好基建只是吸引企业来的第一步，城市的综合环境、政府的支持力度等等，都决定了产业的发展命运。如果一个城市的支柱产业可以反哺城市经济发展，让企业和年轻人不断聚集，形成规模效用，那这个城市的房价一定会坚定上涨。

但，一个城市的支柱产业，只是吸引人别人来消费，消费完就走，或者，仅仅是吸引老年人来度假疗养，无法吸引年轻人定居，那么这个城市的房价是很容易有泡沫的。

比如海南，支柱性产业是旅游和房地产，海南楼市也因为过度炒房崩盘了两次。未来，海南楼市会不会长期坚挺，那就看海南到底能不能发展好符合海南定位的互联网产业、高科技产业、现代服务业了。

考虑到一二三线城市的划分方式并不科学，那么我们以一个城市的人均GDP作为经济发展的参考指标，一个城市的人均GDP很高，而且他的支柱产业是第三产业或者高科技产业，这个城市的房价越坚挺。

通过产业的角度来看，房价长期比较坚挺的城市有北上广深、杭州、西安、太原、贵阳、武汉、厦门、合肥、珠海、长沙、佛山、无锡、南宁、南昌、兰州等等。

02

短线爆发看供需

短期行情，主要参考两个指标就可以。

从供应的角度分析，有一个指标叫住宅库存去化周期。意思就是销售完现有库存所需要的时间。一般来说，去化周期在8-10个月，属于比较健康的市场，大于10个月，市场供给大于需求，房价上涨可能较低，小于8个月，城市处于供不应求的状态，如果预期供应不能有效增加，房价上涨的可能性就很大。

我找了2018年2月份主要城市的住宅去化周期。像武汉、长沙、南昌、南京、重庆、西安、杭州短期都是处于供不应求的状态。

（数据来源：数联天下）

第二个指标，从需求度去分析，就是城市的人口增速。从15年、16年看，深圳、广州、长沙、济南、杭州、西安、青岛、重庆，都是人口增幅超过前10年年均增幅的。这些城市，近两年人口加速涌入，短期来看，会推动房价上涨。

结合这两个指标，如果库存去化周期小于8个月，近两年人口又加速流入，这么短期来看，这个城市的房价会有很大可能爆发式上涨。比如西安、重庆、杭州、长沙、武汉等。