【关注】意想不到!这些因素竟是撬动城市发展的重要支点
导语:如何快速判断城市价值,选择最佳投资区域?
最近一直有用户在微信公众号后台问“西安最近抢房很火,能不能买”、“西安应该怎么买”。而如此妖的西安真的值得投资吗?
【大胡子说房】城市研究系列文章进行到现在,基本覆盖了中国明星的一二线城市及一些热门的“环一线”。
在西安的城市研究文章之前,我想今天告诉你如何去分析一个城市是否值得投资,收益是很重要。
而更重要的是房产投资,这也不简单的只是一个吹牛逼的事——你需要学会避免去当一颗韭菜,避免被收割的命运。
这就是知识的力量,这就是认知的区别,当你有了足够的知识和能量,你就可以分辨出信息的真假,你就不会轻易被别人带偏,你就不会轻易被人收割。
“买一座城市的房产,就是在买这座城市的未来。”对于房产投资者而言,一个城市的发展前景极其重要,因为这关系到你所购买的房产是否能够保值、增值。
那我们该如何判断一个城市的发展前景?如何判断一个城市是否具备投资价值呢?
房产投资的核心就是城市的投资,房产升值的预期就是城市发展的预期,而判断一个城市是否有发展潜力,是否值得投资,关键就是看人口与产业。
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“人口”是考核城市价值的核心因素
人口是一个城市发展的核心因素。改革开放后,中国的核心竞争力即是全球罕有的“人口红利”。近年来,人口红利已快速耗失,而此时,人才红利却开始进入高潮。
近年来,二线城市的“人才争夺战”愈演愈烈。西安、武汉、长沙、郑州等城市纷纷出台人才新政,有的城市甚至还出台关于补贴的政策,这不就是为了抢人吗?
如果没有人才流入,或者说留不住人才,这些城市在一下轮经济发展就会变得更加被动,会被一线城市拉得更加远。
一个城市的人口,一个是看存量,就是当前有多少人;一个是看增量,也就是每年的净流入是多少。
我们一起来看下,中国城市人口前20的排名:
再来看一下,一些城市的人口净流入的情况:
由图我们可以看出:一二线城市仍然是人口聚集的核心区域,因为它们是产业和资源的聚集地。人口的持续净流入,势必会对当地的房产市场产生积极的影响。
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“产业规划”是城市发展的重要因素
对于一个城市而言,产业规划在宏观层面上起到至关重要的作用,它作为一个城市发展的“动力系统”,决定着城市的定位,以及城市未来的发展。
比如一个以矿产为主产业的城市,永远不会强于一个金融中心城市。无论你的开矿技术多么先进、产量如何高,你始终处于城市链条的底端。
而一个城市的规划链条是怎么构成的?
我拿一件衣服的生产举个例子,在新疆种植棉花——然后运到山东做纱线——再到江浙做成面料——运到广东加工成品服装——再由北京进行品牌设计——最后公司做大后在上海或深圳上市。
有没有发现,在这条传统产业链中,新疆——山东——江浙——广东——上海/深圳,处在整个产业链的最低端,新疆,它的经济是最落后的。
而处在产业链最顶端的上海或者深圳,它的经济是最发达。
非常明显,一个省份的经济水平发展情况与产业层级是成正相关的,如果以粗放劳动密集型生产为主,那么你的城市就会处在产业链比较低;而是以技术含量高、脑力为主的生产为主,那么你的城市所处的层级就会比较高。
这也是为什么众多城市拼命抛出诱惑政策吸引高层次人才、都想建设金融中心城市、科技创新城市的原因。
那么,按照产业定位,就能得到下面的城市链条:
1、上海是金融中心,是食物链顶端城市。
2、北京是权力中心,在监管上处于最上层,对其他城市具有指导作用。
3、深圳是科技创新中心,武汉、合肥、杭州正在追赶,科技决定着城市未来的高度。
4、苏州、无锡、佛山、东莞等制造业发达城市,承担着深加工、制成品的角色。
5、平台型城市较为特殊,比如广州、杭州都承担贸易平台角色,广州是传统的国际贸易中心,而杭州则是新兴的电商交易中心。
6、昆明、厦门、三亚、珠海等文旅城市,承担着满足人们精神需求的角色。
7、郑州、武汉、成都、西安和重庆等交通枢纽型城市,则为各所属区域提供互通有无提供物流通道。
8、剩余的其他全国200多个资源型城市,大多数处于整个城市链的最底端,为整个中国产业提供最基础的原材料。
所以,对于全国283个地级市,全部都可以针对这个链条进行对号入座。你所处的或者你将要投资的城市它处在整个产业链的哪个级别,是属于低级别还是高级别,低级别的城市买来住可以,但是投资那就没必要了。
人口的增长与产业规划,是推动城市发展的两大主导因素。当然,这两大因素也并非相互独立,它们是相辅相成,共同影响着整座城市的发展。
此外,还有地缘关系、中央政府的加持以及城市的骨架拉升(地铁),这些因素在城市发展中必不可少,甚至可以说,缺一不可。
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