【视点】千载难逢的楼市平静期，如何找到最低价的房子？

止跌企稳

大家都知道，北京楼市已经熄火整整一年了。

成交量腰斩，成交价下跌20-30%。

在这个大形势下，很多刚需和投资客都在持币观望，希望房价能继续下跌，希望能抄到最底部。

然而，近期北京楼市的整体形势却并不如大家所愿，北京楼市止跌企稳的态势已经越来越明显了。

先看三月份的二手房成交数据，3月1日-3月20日，北京全市二手房共网签6227套，较2月同期增长了19.8%，较1月同期增长了0.7%，市场整体走势平稳。

目前虽然3月份全月的成交数据还未出来，但近几天二手房每天的成交量都在500套左右，整个三月二手房成交破万几成定局，相对于去年的6月到11月，长达半年的时间里成交量一直徘徊在月均6000-8000套，这算是一个不错的成绩。

另外一个就是北京市政府刚出台的《北京市引进人才管理办法（试行）》。

在各二线城市无底线抢人半年之后，北京终于出手。

而且一出手尽显高手风范，类似于海淀各名校的掐尖择优，虽然时间上不占先手，但大有螳螂捕蝉黄雀在后的意味。

人才新政解读

我想花点时间重点讲一讲这个人才引进政策可能会带来的影响。

一直以来，北京是全国户籍管控最严的城市。2017年末的最新统计，北京户籍人口数为1359.2万人，比上年末还减少了3.7万人。这是自1978年以来的首次户籍人口下降。

北京每年的人口增长除了自然生育增长，家属随迁外，还有中央、军队和北京市三大系统，通过毕业落户、投靠落户、调干或调工等8种途径，每年审批的户口指标数为10到11万之间，其中大学生落户比例最高，约为3万。而通过积分落户的据推测不过万人左右。

在这种户籍严控的大形势下，许多高净值富裕阶层在北京打拼多年，积累了数以亿计的财富，却落户无门，更不要说高精尖科技人才。

大家都清楚，落户北京最重要的目的是下一代的教育。

中国人对于孩子的期望和付出可谓全球第一，从天价学区房久盛不衰就能看出端倪。

许多企业家和各行业尖端人才多年落户无门，很多人选择把孩子送往国外，或者在孩子面临读书问题时，举家迁离北京，同时自然也带走了大量的知识、财富和生产力。这个问题在近几年给北京带来的负面影响也越来越大。

北京出台的这一政策正是为了应对这一问题，同时也用来应对各二线城市的抢人战争。

通过户口，一方面留住在京无京籍的高净值群体和高知群体，另一方面从吸引外省高端人群进京，双管齐下，从财富和知识两个层面来进一步拓宽帝都本就十分宽广的护城河。

那么，对楼市的影响又体现在哪里？

最直观的，拿到北京户口，已婚家庭就拥有了两个购房资质。

千万不要拿普通人的需求来衡量这一部分人群。对于普罗大众来说，第一套的首付都是东挪西凑来的，能买到刚需房已属谢天谢地。

用普通人的思维去考虑高净值人群的资产配置模式，完全是南辕北辙。

对于高净值人群，北京的房子不仅仅是为了自住，更是家族财富的储备池。

大家经常看到新闻，香港豪宅单价又刷新高，一套数千平米的豪宅每平米折合人民币数百万元。对于富豪来说，买这么贵这么大的房子一定是为了自住吗?非也，是为了给自己辛苦积累的巨额财富找到一个相对安全的存放池子罢了。

在目前的中国，北京的房子同样也具备这个功能。

因此，高净值人士在购买北京房子的时候，会把这两个指标用到极致，在个人能力范围之内尽量买更大更好更贵的房子，做为一项重量级资产配置，不仅是保值升值，还有面子问题，还有下一代的传承。

所以说，北京高端楼盘市场未来会得到有力的支撑。

当然，这个也要看北京市政府每年放出的指标数量。目前还没有得到确切消息，不过据了解，高端人才落户最快只需要五个工作日，从力度和效率来看，这个指标数量应该不会太少。

高端人才引进，是一个循序渐进的过程，不见得马上会对楼市起到立杆见影的效果，但对北京楼市尤其是高端楼市肯定是一个中长期支撑。眼下立杆见影起到的作用则是稳定人心。

这一政策推出之后，多军欢欣鼓舞，认为是北京楼市的重大利好，卖房业主的心态也发生了微妙变化，后期看空情绪开始变淡。

不过，如果说北京楼市很快会回暖，这个判断也为时过早，对于北京这样一个庞大的市场，决不是一两个简单的利好就能迅速扭转楼市风向的，更何况刚经历过一次剧烈的暴涨。

大家应该都清楚，在楼市淡季，买房可以多看多选，可以砍价，还可以挖笋。那么，如何利用这个难得的时机去市场挖掘笋盘呢？

什么是笋盘

所谓笋盘，就是低于正常市场价的房子。而这个正常市场价指的是什么?就是目前在售的同类型房源的挂盘价和实际成交价。

举个例子，A小区在售的同户型两居，目前普遍挂盘价是500-550万，最近一套的成交价是480万，如果有一套房源挂盘价为480万，就可以称为笋盘，如果挂盘价为460万，就可以算超笋盘了。

在楼市下行期，笋盘是不断出现的，因为房源迟迟卖不掉，就会有业主着急卖房而不断下调报价，480万卖不掉，就会调低到470万，其他业主为了更先一步卖出，就有可能报460万，以此类推，价格就会持续跌落。

在楼市平稳期和上行期，房源走得比较快，业主心态更好，价格更坚挺。

以A小区为例，一旦这套480万的房子成交，那么A小区该户型的市场价就变成了500万，如果500万的房源再卖掉，市场价就变成了550万，价格就是这样不断走高的。

如果在市场火爆期，那就不是一套一套慢慢卖逐渐升值的问题了，而是大部分房源价格不断跳涨，业主一夜提价几十上百万屡见不鲜。能顺利买到已算好运气，笋盘就是一个传说了。

如何挖笋

如何捡笋？

★ 降低期望值

首先第一点，要降低对笋盘的期望值，低于市场价5到10个点的即可称为笋盘。

我对水库推的忽悠韭菜的重庆盘，动不动就是八五折笋、八折笋，向来嗤之以鼻，即使在楼市最惨淡的时候，所谓的八五价，八折笋盘都是珍稀动物，只听说过从没见到过。

房子不是超市打烊前即将过期的青菜熟食，动不动五折六折甩卖。对于房子总价这么高、出售期又如此长的标的物，一套市场价300万的房源能一次调价10万、20万已算很大的手笔，如果一次降50万，60万，那简直就是天方夜谭。

即使有个别炒房客资金链绷得要跳楼，清仓大甩卖，这样的房源也绝对到不了你手里，往往被中介公司或与他们有关联的大客户直接就收走了。

可以说，能拿到市面上慢慢卖的绝不会是所谓的八折笋，八五折笋盘。

★ 主动出击

笋盘不会你坐在家里从天上掉下来，你需要主动出击，去勤奋地看二手房，去联系不同的中介，和中介搞好关系，让他们一旦有笋盘要第一时间通知你，甚至可以承诺一定的利益。

毕竟中介的房源信息是最快速最准确的，他们对笋盘的敏感度也比普通人高得多。

★学会甄别

要学会筛选真笋盘和假笋盘，市面上有很多打折的房源，但大多不是笋盘，而是有这样那样的缺陷，或者是楼层采光差，或者是户型不合理，或者是税费高，或者是离变电站过近等等。这样的房源不能称之为笋盘，而是正常的折价盘，现在折价买入以后也只能折价卖出，一定要和真正的笋盘进行区分。

★ 现金充裕

笋盘业主一般都是急卖的客户，急卖的原因绝大部分都是资金链紧张，要么是杠杆过高难以承受，要么是急用一大笔钱，要么是房子置换，上家已经签了合同交了定金，这边房子却迟迟脱不了手，每天备受煎熬。

对笋盘业主来说，大部分都希望是全款而不是银行贷款，因为银行放款速度太慢，等到几个月后拿到钱很可能黄花菜都凉了，所以，准备充足的现金是抄笋的王道。

准备全款或大幅度提高首付成数，对于急于变现的业主来说是极大的诱惑力，在谈判时可以占据主动地位，往往可以在笋盘的基础上再砍下几万甚至几十万现金。

★ 关注法拍

法拍房是很多资深炒房客重点关注的房源。

在北京楼市快速上涨期，法拍房参予竞拍者众多，竞争激烈，成交价接近甚至高出市场价。

但在北京楼市步入冰冻期后，法拍房一直乏人问津，目前成交价普遍低于评估价。

据了解，法拍房一般首次拍卖只有评估价的八折，有的甚至只有七折，近期北京法拍房的成交价，往往要比同类型二手房的成交价低几十万甚至上百万。

举例，去年11月，位于通州区北苑南路的一套116平法拍住宅，仅一人报名参予竞拍，该住宅评估价为525万元，最终成交价为370万元，单价仅31896元/平米。

正是因为很多人不了解法拍房的内幕和竞拍流程，担心法拍房有各式各样的不安全隐患，加上很多媒体对法拍房的负面描述，所以直接放弃这一市场。

其实很多法拍房并不像大家想的那样产权复杂，隐患众多，还是相对干净的，加上法院对每套法拍房提前都会有房源问题公示，如果再有律师的助力，买法拍房踩坑的机率是很小的。

不过需要提醒的是，法拍房的贷款程序比较复杂，一般需要准备全款。

安居

必须要指出的是，相对于北京楼市最淡的17年10月、11月份来说，目前已不是捡笋的最佳时机，开年之后的3月份，不少性价比高的笋盘已被纷纷买走，很多业主的心态也开始发生了微妙的变化。

不过要说楼市已开始回暖，也仍然言之过早。

对于北京这样一个庞大的市场来说，刚刚经过2016年的疯狂上涨，再加上中央调控对北京和环京楼市的格外“关照”，北京楼市短期内也难言回暖和上升，还会经历相当一段时间的拉锯和平静。

所以对于刚需和投资客来说，还有着宝贵的入场窗口期。

在这个阶段，大家还可以慢慢挑慢慢选，如果足够勤力，再加上一点运气，抄到笋盘的机会还是很大的，即使抄不到笋盘，买到一套综合比较满意的房子还是相对容易的。

京城居，大不易，既然选择了北京，就只能风雨兼程，希望大家都能买到满意的房子，让漂泊的心尽早有个安定的居所。

来源：米宅北京（MizhaiBJ）