【聚焦】开发商真的急了！降价万元，5%首付开卖！

近日，《证券日报》记者对环京区域的楼市进行了走访调查，发现已经有开发商开始冒天下之大不韪：

为刺激销售，在北京周边多个县市，不少项目打出“首付分期”、“全款分期”、“免费更名”等各类促销广告。

针对外地购房者没有购房资格，部分限购城市的部分楼盘销售还给出“先购房再缴税”等办法。

其中，在河北省保定市下辖的涿州市某楼盘，认购并且直接签约的客户可以首付5%选房，剩余25%分6次付清，每隔三个月还一次，每次还款不低于总房款的4%。

同时，选择5%首付的购房者，如果提前将25%首付还给开放商，还可返还还款额10%的利息。

而按照去年涿州出台的调控政策，非户籍人口家庭在涿州购房限购1套，首付不得低于30%，户籍家庭限购2套，购买第2套时，首付不得低于50%。

现在一些开发商，居然打出了首付5%可选房的口号，基本可以说是零门槛购房了。

无独有偶，早在去年年底，廊坊市为了鼓励外地人购房，部分开发商采用了“分期首付、暂缓网签”的加速回款，缓解资金压力。

分期首付：购房者可以根据自身情况，灵活选择“分期方式”。

以首付20%为例，购房者签订合同后需直接支付20%房款，剩下的30%分五次还给开发商，每隔半年还一次。

如果选择30%首付，剩下的20%分两次还给开发商，每隔半年还一次。

暂缓网签：开发商牵头帮助购房者在当地挂靠企业缴纳社保，待到三年之后满足社保缴纳要求之后，再办理正式的网签备案手续。

无论是涿州的首付降到5%，还是廊坊的分期首付、暂缓网签，都是开发商为了突破政策束缚，加速资金回流，转移风险的方法，但同样也承受着极大的风险。

保定涿州、廊坊的部分开发商是不是疯了？当然没有，只能说人被逼急了，已经不顾一切了，不这样做，后果便是资金链断裂，顶着风险“作案”还有一线生机。

涿州和廊坊的楼市，到底低迷到什么程度，以至于他们这么不顾一切。

关于廊坊的楼市情况，许多媒体都爆料过，本号也多次写过。

从去年3月和6月廊坊市先后两次出台楼市调控大招以来，廊坊市的成交量和房价都发生了断崖式下跌，仅燕郊一个镇，有数据显示，成交量就大跌80%，房价普降30%，个别楼盘甚至下跌了2/3。

最近又有消息爆料，廊坊霸州孔雀城最新报价8500元/平米，而这一价格去年最高时是18000元/平米。

然而，即便是这样的价格，也没有多少人买了，外地人在限购框架下（3年连续不间断社保或纳税证明）想抄底却买不进，当地人则继续观望。

关于涿州，大家可能不怎么了解。

涿州距离首都北京大概70公里的距离，按说这么标准的环京之地，即使调控，也不至于太冷，但实际情况是，涿州与廊坊一样，楼市异常冷清。之前人山人海的售楼处和沙盘前，已是冷冷清清，门可罗雀。

有数据显示，去年国庆期间，涿州楼市成交量仅为11套，与2016年同期相比，下跌了30倍有余，断崖式下跌都不足以形容涿州楼市的冷清。

没有成交量，就没有资金流，对于中小型开发商来说，资金链一断就没法活，所以每当进入调控周期，都会有一批中小开发商倒闭，或者被大开发商吞并。

一边是资金断裂的威胁，一边是“顶风作案”可能带来的一线生机，部分开发商选择了后者，选择去赌一把。

那么，从涿州和廊坊部分开发商如此疯狂的举动中，我们能获得什么启示？

要知道这一点，我们首先得清楚涿州和廊坊楼市的共同点，他们都有以下特点：

1、都是环核心城市，所以它们的房价易涨。

2、来这里购房的大多都是外地人，比如廊坊，购房外地客户占比高达80%，其中北京占比就高达69%，房价就是被这些外地人炒起来的，炒起来的房价与本地经济发展严重不符，所以，一旦遇到调控，外地客户撤离，房价极容易发生暴跌。

3、这类城市级别不高，房价下跌无伤大雅（不会影响大局）。

结合以上特点，凡是依靠噱头炒起来的，且与经济严重不符的房价，一旦遇上严厉的调控政策，这样的城市房价极容易下行，廊坊、涿州就是典型的例子，还有合肥。

2016年合肥凭借着一波炒作，房价涨幅位居当年全球房价涨幅榜第一位，核心区房价已经是3万/平米左右的价格。调控来临后，合肥也终于跻身为数不多的几个中心城市房价下行城市之列。

但下跌幅度有限，毕竟是省会城市，不能大跌是基本原则。

有人或许会问，东莞、嘉兴等卫星城与廊坊类似，房价会不会下跌？

很难。东莞、嘉兴虽然是环沪环深城市，但这两个地方的经济基本面不错，有人口、经济支撑，此外，最关键的一点是这两个地方没有廊坊那么严厉的限购，再加上嘉兴有全面接轨上海示范区政策利好，东莞有粤港澳大湾区政策利好，房价下行概率非常小。

由此也可以判断，有人口、经济作为支撑，且房价与经济没有过分偏离的低级别城市都不太可能下行，其他一些经济非常好，具有不错人口流入量的高级别城市，则更难下行。

最后需要补充一下，高级别城市与东莞、嘉兴、廊坊这类城市核心城市的卫星城都是值得长线看好的城市，廊坊本轮价格虽然大跌，但未来也容易涨回来，毕竟它坐拥极佳的地理位置，北京给它一个微笑，它的房价能往上翘。

来源：淘房志