人口崩塌危机之下，如何进行房产价值投资？

来势汹汹的人口危机

新年伊始，我国的“人口危机”和“人口崩塌”就得到了社会各界的高度关注，仿佛在没有任何征兆的情况下就被广泛提起，仔细分析，绝非空穴来风、哗众取宠，事实真相确实令人震惊，让我们先来看一组数据：

为应对即将到来的人口危机和老龄化趋势，2015年10月中共十八届五中全会决定：自2016年元旦起正式实施“全面二孩”政策。但是政策放开后，人口出生率不升反降，人民生育愿望并未改善。2015年国家统计局的抽样调查显示，我国的总和生育率降到了1.047的低位，远低于2.1的自然替代率。

正是基于上述事实，联合国人口署近日发布的《世界人口展望》2017年修订版中赫然写着：预计至本世纪末，中国人口数将出现“倒V型”反转，届时最低人口预测值为6.13亿，其中可能有超过一半是老人。

早在2012年，国家统计局发布的《2012年统计公报》就显示：2012年我国15-59岁劳动年龄人口比上年减少345万人，在多年增长后首次开始下降。为此，国家统计局局长马建堂指出：中国人口红利消失的拐点在2012年已经出现。

近日，中国社科院人口与劳动经济研究所副所长张车伟表示，中国人口变化趋势不可逆转。老龄化程度的加剧，意味着“人口红利”的持续衰减，到2025年，中国的人口红利将彻底消失。

造成我国人口出生率低、老龄化加重的原因归根结底主要有以下几个方面：一、生活成本和房价的压力以及激烈的社会竞争抑制了年轻人生育的愿望，推迟生育年龄和选择不生育成为普遍现象；二、养儿防老、多子多福的陈旧观念淡化，丁克家庭和独居现象日益普遍；三、育儿成本高昂，优质教育资源稀缺降低了生育的积极性；四、社会贫富差距持续增大，阶层固化显著，年轻人失去奋斗欲望，失去生育欲望；五、我国计划生育政策的长期执行和高层及所谓“专家”对人口危机的认识不足和误判，导致二孩政策放开太晚；六、我国经济发展和医疗水平的提高，平均寿命得以显著延长，导致老龄人口数增加。

人口危机对经济的危害

人口危机下的社会面貌其实不难想像，我们的邻国日本目前就饱受煎熬，并且根本看不到出头之日。日本著名学者大前研一曾针对目前日本的现状出版了一本书《低欲望社会》。低欲望社会就是指在一个奋斗不再能改变命运的社会里，年轻人群开始对周围的一切丧失兴趣。这个社会的显著特征就是：一、人口持续减少，少子化严重，劳动力不足，老龄化加剧；二、阶层固化，贫富差距巨大，仅凭一己之力难以摆脱贫困，年轻人丧失物欲和成功欲，失去奋斗意愿；三、国内消费萎缩，经济一蹶不振，经济增长乏力，社会停滞不前。

日本的低欲望社会现象在中国已经开始萌芽发展。高房价、高物价、贫富差距增大使得越来越多的国内年轻人不愿意结婚、不愿意生育，出生率持续下滑，这种现象对于转型期的中国经济来说，是极为致命的，如果处理不好，未富先老，未强先衰不是没有可能。

人口红利的消失意味着我国过去长期依靠年轻劳动人口带来的经济增长方式将终结。劳动力短缺、劳动成本上升，利润大幅减少、企业竞争力下降、经济增长缓慢、政府财政降低、养老金缺口增大，社会不稳定因素加剧。目前东北三省的经济状况就是最真实的写照：

（注解：资金是本外币存款，人口是在校小学生数）

东北三省在资金总量、小学生人数、财政收入和GDP等四项重要指标上，均长期严重低于全国平均水平。当然，东北三省的经济滑坡与重工业比重大、经济转型困难有关，但是从而导致的人口严重外流和老龄化又使经济雪上加霜，从而形成了恶性循环。

所以说，人口增长对地方经济可持续健康发展起到的作用是显而易见。完全可以认为，人口红利对区域经济的发展具有举足轻重的作用。所以，近年来，南京、郑州、合肥、西安和成都等一大批二线城市均开启了抢人大战，纷纷大幅降低落户限制，尤其是对高学历、高技能人才的吸纳如饥似渴。譬如：南京刚刚宣布：自2018年3月1日起，40岁以下本科就可以直接落户，先落户后就业。

城市化进程中的人口迁移

首先，我们先来看看美国和日本的城市化过程：

2017年末，我国的城镇化率为58.52％，2020年达到60%，2030年达到70%，而发达国家城镇化率基本为80%左右。未来十年我国城镇化率将以每年1.2%的速度快速扩张。

中国城市化的发展独特而又曲折。上世纪50年代末，为了强制将农民束缚在土地上，让他们提供廉价的农产品，维持城市人民的低收入和低消费，确保国家完成初期的工业化积累，国家实行了户籍制度，限制城市和农村人口的自由流动，可以说，户籍制度的实施是城市化发展的最大阻碍。而户籍制度改革的滞后，又进一步拉大并固化了城市和农村基础设施、公共服务和福利水平的差距。

在解放初期和“wen革”期间，我国的城市化进程基本处于停滞状态。改革开放后，逐步开始启动，从1978年的17.9%增至1995年的29.0%。1990年代中期以来，城市化速度明显加快，2017年末城市化率达到58.52%。

从中国和西方发达国家的城市化进程对比来看，区别是显而易见的。西方国家的城市化进程是渐进的，城市规模是由小到大发展的，城市发展是在公平环境和制度下进行的，没有任何行政干预。而中国的城市发展是附属于中央集权的管理，中央集权是分级管理制，城市就有了行政等级化。因此，中国的城市化是按照等级化的行政管理体制运作的，等级高的城市自下而上转移公共资源，所以我们看到高等级城市的基础设施、公共服务水平和福利制度远远高于低等级城市，比如直辖市，比如绝大多数中西部省会城市一省独大的局面都是因此而产生。

城市化进程中，人口迁移主要基于经济因素和收入水平（自然灾害除外）。一个较高人均收入的城市将不断吸引外来人口的迁入，直至该城市收入与其他地区持平。另外，较好的医疗、教育和商业环境也是吸引人口迁移的重要因素。此外，中小城市就业岗位不足以及农村劳动生产率提高后导致的剩余劳动力都将被迫向大城市迁移。

这种人口迁移的特征从上海90后购房数据就可以清晰的看出。2015年-2017年上海应届高校毕业生留沪数量为28.9万。庞大的青年群体是刚需购房和今后改善置换的中坚力量。根据上海链家的数据可以看出，2017年购房的90后中，32.7%是原籍为上海的本地人，67.3%都是外地来沪的“新上海人”。正是因为上海收入水平高、就业就会多和福利制度优越才持续吸引着年轻人源源不断的进入上海。

所以，我们看到在我国40年来快速城市化的过程中，中西部地区人口长期主要向东部地区的长三角、珠三角及京津地区迁移。2011年以后，中国经济增长模式逐渐开始转型，东部沿海省份产业转型升级或者内迁，再叠加中西部地区就近城镇化开始推进，则人口集中迁入了中西部经济相对发达的二线城市。而在东部地区就业的外来人口则部分回流至中西部，这些人口绝大多数也同样迁入了省会和二线城市。

人口危机和城市化双重影响下的房产价值投资

未来5-10年，随着我国人口红利的消失、人口危机负面影响的逐渐显现以及城市化进程中人口迁移的累积，小城镇流失化、老龄化、空心化，人口高度集中在大中型城市，客观助推大城市化和城市群化将是大势所趋，更是我国经济崛起的必经之路。未来5-10年，更将是城市分化，城市两极化发展的高峰期，一线城市人口缓慢增长、经济平稳发展，二线城市（特别是强二线）人口和经济爆发式增长，三线及以下城市人口萎缩、经济滑坡。

我国经济发展不能只靠北上深广，更需要大量的国家中心城市和二线城市带领相应城市群协调发展。然而，国内城市等级化的行政管理体系决定了城市群中的核心城市始终会具备更加优越的收入、医疗、教育和商业环境，竞争优势得天独厚，从而从周边低等级城市持续吸引更多的人口迁入，强者恒强，大者恒大，形成良性循环。

因此，房产价值投资的核心就是城市的投资，房产升值的预期就是城市发展的预期。房产投资必定要根据城市等级化的运作模式来选择，按照城市等级从高到低进行投资。北上深广一线城市是首选，其次是有行政层面认可的国家中心城市，再者是经济向好的东中部二线城市和省会城市，比如南京、杭州、合肥、长沙、厦门等，最后是在发展较好的城市群中，受核心城市人口外溢和产业转移明显的三线城市，比如昆山、嘉兴、惠州、佛山等。

其次，房产价值投资另外一个关键因素就是上车时间点的选择，我在前文中曾多次提及：“宽松时出手，收紧时停手”，切勿逆流而上，顺水推舟、踏浪前行才是明智之举。

最后，我想借用罗振宇2018年跨年演讲最精髓的精华部分为大家总结下房产价值投资的核心观点。罗振宇提出的人生成功算法是：当成功概率很高的时候，下最大的赌注，其余时间按兵不动，之后将这个规律不断的重复和强化，这就是一个人之所以成功的最基本的套路。那么，我想分享给大家房产价值投资的成功算法就是：在自己能力范围内必须选择最高等级的城市，在购房鼓励政策出台后，倾囊而出，负债前行，政策收紧时，韬光养晦，积累资本，耐心等待下一个周期，以此顺势而为，抓住每次机遇，不断重复，必定能登上人生巅峰。

注：本文仅代表作者观点，不构成投资建议